转转[血痛教训]我所经历的开店骗局！

jiaojiaobear

转自yeeyi======
现在许多年轻人来澳读书，毕业后想留下来创业，我想将我的经验与血痛教训分享出来，以免更多人误入歧途。
我的文笔不是很好，打字也不是很流畅，只是把心里想说的话写出来，希望你们能看懂。看到这篇帖子的人一定要吸取我的惨痛教训，也将我的经验分享给周围的朋友，以免更多人受害！
1、 在购物中心开店，首先要考虑租约的可承受性。在澳洲，购物中心租约一般在5年左右，租金是按每年5%递增的，也就是说你的预算盈利，第一年是10w，第二年将会减去房租增长的5%，再加上电费、人工费等各类费用的增长，逐年递减。如你的租约是5年，到第五年你的盈利可能只剩2w，这取决于你原始租金的大小。所以很多人在计算盈利时是按照第一年计算的，而忽略了逐年的递减。真正的算法应该是五年的总利润加起来除以5才能计算每年的平均利润。
2 、购物中心大多数要求你对商场进行装修，一般一个200平米的店装修大约在20w以上，外加设计费用与出样费用，可能在25w之间，五年租约期满还需重新在装修。但问题是五年后，你的租约按每年5%增长，比如第一年你的租金是20w一年，第五年你的租金将会是20w*1.05*1.05*1.05*1.05 =243101刀 ，按照这个租金，如果你的商场已经没有盈利或者盈利很低，购物中心又不会降低租金，你可能会面临两个问题。1退出商场，购物中心将会要求你支付原店拆建费用。2开店之初你投入的25w装修费用可能已经大于你五年的盈利，也就是说你五年赚的钱都无法将装修费用全部捞回。
3、 现在很多购物中心所给的位置都是在整个购物中心中极其差的，这种位置一般的正规商店根本不屑一顾。而很多华人皮条客（兜售租约者）却借此而盈利，将这种根本不值钱的铺面通过各种包装高价租给新来的澳洲华人，让许多华人受害匪浅，而他们却大发横利。
4 、由于全球经济萧条，澳洲经济下跌厉害，很多实体商店已经成为一种夕阳产业，购物中心现在铺面很难往外出租，所以购物中心只要有人租，对店面使用的种类很难有所限制，比如两元店。一个购物中心可以有7、8、9家而根本无所限制，而后面签约的租金永远低于前面租约的租金，造成了一个新开店杀掉老店的现象。而今天的新店将成为明年的老店，再次成为他人杀戮的对象。循环往复，那些开店的只能成为购物中心的贡献者，而自己所获利润是相当低的，只有那些皮条客才赚的体贪饱满，而你只是个垫背的。

以我的两元店为例，一个200平米的店，租金是20w+GST，装修费加设计费大约25w，营业额一年大约在75w左右，利润是40w左右，我的费用开销是（1）租金20w+GST （2）人工是6w（自己的人工不算其中，而且这个工资是低于澳洲法定工资标准，还将面临被劳工部罚款的风险） （3）电费、银行扣费、偷窃、损耗、修理在3w左右。我第一年的利润大概是是9w，第二年7.5w，第三年6w，第四年4.5w，第五年3w。五年总利润是30w。这时我面临一个很大的问题就是无法将租约再维持下去的问题，如果指望与购物中心洽谈降低租金，那只能是与虎谋皮。如果我退出商铺，我当初装修的25w将分文不归，而且还面临5w的拆建费，总计30w。刚开始时，购物中心给我10w的装修费。现在看来，这10w可能是我这五年唯一可能赚的人工工资，等同于每年净赚2w，如果按每周67h计算，一年的总时间是3484h，我的平均小时费是5.74刀/小时（还没包括工资税与公司税），这还没包括初期所投入的费用！！！

写到这里都不需我再多说什么，大家在投资时应该小心再小心。我不希望更多的年轻人重蹈我的覆辙，悔不当初，为时已晚。

jiaojiaobear

请问各位足迹大神，这篇帖子里所说的真实度有多高？ 5 年到期后商场真的会让租客装修吗？
到期后装修费还需要25万吗？ 还是随便装修，几万元就可以了呢
如果商场2元店这么不景气，为什么买生意的广告一般都需要30万左右呢


求大家给意见。本人正在摸索中

auzhangsanfeng

干什么都不容易

sydney22

兜售租约？
怎么兜售？

yourock

原来商场这么黑？怪不得都是犹太人开商场。

Poweregg

租金压死人

nuannuan123

还有一些中国人 先自己花10几万装修店 再高价转手。

BesteverCPA

你不应该将房租20万的GST算作费用里，所以按你算法的第一年利润不是9万，而应该是11万，然后应该是 第一年的利润大概是是11w，第二年9.5w，第三年8w，第四年6.5w，第五年5w。五年总利润是40w

备注：纯按照你的算法，不计入其他因素和会计师应该给的其他建议。

梦想house

租金每年上涨5是最不合理的，进商场开店，先做好当义工的准备。

jiaojiaobear

请问各位足迹大神，这篇帖子里所说的真实度有多高？ 5 年到期后商场真的会让租客装修吗？
到期后装修费还需要25万吗？ 还是随便装修，几万元就可以了呢
如果商场2元店这么不景气，为什么买生意的广告一般都需要30万左右呢

梦想house

我以前有个小店，很小，去年卖了，涉及到转租约，其实就是改名字和经验范围，其他tc都是一样，房东是个大集团，收了我5000转租约律师费。。。。。。我操他妈
今后打死不在澳洲租店开店。

erni

没看懂，谁在骗啊？

jiaojiaobear

梦想house 发表于 2016-2-1 11:57
我以前有个小店，很小，去年卖了，涉及到转租约，其实就是改名字和经验范围，其他tc都是一样，房东是个大集 ...

在shopping centre里吗？ 5年后卖的？ 关键你这几年赚到钱了吗

梦想house

jiaojiaobear 发表于 2016-2-1 12:00
在shopping centre里吗？ 5年后卖的？ 关键你这几年赚到钱了吗

不在sc，在街边。
小店而已，没有投入很大精力。但这边商业地产就是坑，各种坑。

jiaojiaobear

梦想house 发表于 2016-2-1 12:03
不在sc，在街边。
小店而已，没有投入很大精力。但这边商业地产就是坑，各种坑。 ...

商场不能开，路边小店也坑？？？？关键是这几年赚钱了吗？ 如果赚了，那5000也还可以？

lxn_xiao

看起来似乎真的是实情

SZYZ

商场如果是大集团持有，委托大中介管理，小租客基本就是等死

jiaojiaobear

SZYZ 发表于 2016-2-1 12:14
商场如果是大集团持有，委托大中介管理，小租客基本就是等死

那为什么还有这么多人在shopping centre开店呢

1212qwe

dedge

SC可以强制你到期装修，而且必须选用他们认可的“有资质”的装修队，费用当然是很高了

所以SC里越来越多的连锁店，由总公司去跟SC谈，个人小店基本就是SC说什么是什么

hellfire6969

如果是组中间走廊的店面 没有大门 全面敞开 会不会便宜一点？ 我有朋友买了个袜子摊 看完我也心凉了

IceBlock

hellfire6969 发表于 2016-2-1 12:31
如果是组中间走廊的店面 没有大门 全面敞开 会不会便宜一点？ 我有朋友买了个袜子摊 看完我也心凉了 ...

我们以前也是袜子摊，租金也涨，也要求5年后拆了装修。
当然这些都是看商场管理人的，规矩是死的人是活的。有些很歧视亚洲人，有些可以商量，有些给点好处可以帮你很多。。

jiaojiaobear

dedge 发表于 2016-2-1 12:30
SC可以强制你到期装修，而且必须选用他们认可的“有资质”的装修队，费用当然是很高了

所以SC里越来越多的 ...

高是有多高？难道shopping centre里的店都是5年就换吗？

浅紫蓝花楹

耗费5年时间，学了一个血淋淋的教训，代价太大了。

2E好

sc一直是这么个德行，越大越坑爹

yourock

梦想house 发表于 2016-2-1 11:55
租金每年上涨5是最不合理的，进商场开店，先做好当义工的准备。

是啊。为何年年5%? 远超CPI阿。这样过个几十年，商场租金岂不是天价了？

hellfire6969

IceBlock 发表于 2016-2-1 12:41
我们以前也是袜子摊，租金也涨，也要求5年后拆了装修。
当然这些都是看商场管理人的，规矩是死的人是活的 ...

是啊 我朋友在shopping center里弄得 卖袜子围巾和帽子 简单装修 还有个牌子 刚接手8W吧 在sc最底层 估计前一个人干不下去了 才脱手的 没准要装修了 所以脱手 我估计也是个大坑

mzhu315

jiaojiaobear 发表于 2016-2-1 11:21
请问各位足迹大神，这篇帖子里所说的真实度有多高？ 5 年到期后商场真的会让租客装修吗？
到期后装修费还需 ...

楼上所说的基本属实，如果利润或者销售无法和rent同步增长，那么只有亏本卖店或者关店结局。至于租约到期其装修费用随shopping centre而定，很多shopping centre要求指定装修其费用不低，也许不一定象楼主所说那么贵。即使是连锁店，其装修费用同样不便宜，因为连锁店它也指定装修公司。 但是shopping centre好处也是显而易见的，它保证你的足够人流让你赚钱，至于5年你是不是能收回你的投资，取决于你的产品，谁也不能保证。更大的风险还是5年以后是否给你续约，包括连锁店，也是没有保证的，除非lease有further option， 有不少shopping centre的连锁店关门走人。当然目前的经济形势下，shopping centre不太会赶人，但是不代表它不能赶你走，如果有更合适的品牌或关系看中你的位置，照样赶你没商量，完全取决于你的运气，也许你的运气没那么背，因为shopping centre的lease大部分是5年一签的，为什么你会中大奖呢。

sushier

所以很多人就是租Sc里的短租柜台，卖一阵热销货，卖好了就赚，卖不好，也不亏太多，换一家Sc继续卖
这样的模式不错的，还不用装修费

jiaojiaobear

mzhu315 发表于 2016-2-1 13:32
楼上所说的基本属实，如果利润或者销售无法和rent同步增长，那么只有亏本卖店或者关店结局。至于租约到期 ...

恩，谢谢你的认真回复。那么也就是说事实没有本文中写的那么恐怖？一个零经验的人应该如何开始呢？是选购物中心还是街边小店呢?