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多多18 发表于 2016-1-7 11:05 
他们是土豪，自当另当别论，我们讨论的是投资
转的哈，看看：
投资房买apartment还是买house,相信这是大多数持有资金的投资者经常考虑的问题。众所周知，apartment尤其是CBD商圈范围内的建筑，租金回报率高，公用设施齐全，交通方便，易于打理；可是物业管理费开销大，停车不便，而且升值潜力不如相同地段的house。可是house在租金回报率上处于劣势，而且占地面积大，打理起来很不容易；但是house的升值潜力不可小觑，如果地段选择得好，五年升十万不是没有可能。那做为投资者，我们到底应该选择哪项作为我们的投资目标呢？其实这完全取决于你个人的实际能力及个人投资目标。所谓实际能力包括投资者能拿出多少首付的能力以及每月偿还贷款的能力；投资目标则是指投资者的投资行为是以赚快钱为目的，赚小钱为目的，还是以长期持有赚取高额回报为目的。在这里我们来举几个相关的例子来解答这个问题。
现有A、B、C、D四位投资者，四个人现阶段的年收入都是税前$60000。
A君拿出首付11万，贷款80%，购买了CITY的一处价值55万的2 Bedroom apartment楼花，因为大楼还没有建，所以省去了房子部分的印花税。将近两年后，大楼接近完工，A君在settle之前将手中的楼花加价3万（cash）转手，因为楼宇还未settle，所以A君未向银行还任何贷款的利息。所以两年下来，A君以11万的资金入市，在省去印花税，未还银行贷款的情况下，净赚3万免税的cash。
B君同样拿出首付11万，贷款80%，购买了和A君完全相同的apartment楼花，可是他在等楼宇settle后选择了继续持有。B君以550/周的价格将该套apartment出租，年租金收入为$28600。可是在该财政年度，B君在这套apartment上的年度开销如下：
Loan Interest: $440000 x 5%=$22000
Body Corporate：$3000
Council Rate 1000
Water Rate: $400
Agency Deduct: $28600 x5%=$1430
律师费+会计师费：$1000
其它（汽油费、电话费）：$150
房产折旧：$18000
总计：$46980
B君年收入为税前$60000,如果没有该套房产，他的上税金额应为$3600+($60000-$30000) x 30%=$12600 （按2008年tax rate标准计算）；可是现阶段，B君在拥有该套房产后的收入情况就变成了$60000+$28600(rental income)-$46980=$41620，那么在这个财政年度，B君所应缴纳的税款就变成了$3600+($41620-$30000) x 30%=$7086。那么根据澳洲的退税政策，B君从ATO退回了$12600-$7086=$5514。因为这套apartment地处CITY范围，位置相对优越，那么它的租金收入与养房开销基本持平，做到了以租养房，而且五年后这套公寓升值到了$605000（按年增长率3%计算），B君即时卖掉，那么这五年内B君的收益就是$605000-$550000+$5514x5=$82570。
和A、B不同，C君拿出了首付10万，贷款80%，在距city25公里外的郊区买了一处占地400平米价值50万的house,因为位置偏远，所以租金不高，$300/周，年租金收入为$300 x 52=$15600。C的这套房子年度开销如下：
Loan Interest: $400000 x 5%=$20000
Agency Deduct: $15600 x 5%=$780
Council Rate: $1900
Water Rate: $450
房子维护：$3000
其它（汽油费、电话费）：$150
房产折旧：$0
总计：$26280
很显然，在这个投资方案中，首先，C的房子显然无法做到以租养房，每年要拿出$4400来补足银行贷款的差额；其次， house没有Body Corporate,每年维护房子的开销差不多也是$3000,但是作为房东，维修工作需要C君亲力亲为；第三，房屋可抵税亏损为$26480, C的年收入为$60000+$15600-$26480=$48920，可退税部分为$12600-($3600+($48920-$30000) x 30%)=$3324。那么在今后的五年，C需要每年往这个房子里继续投入$4400-$3324=$1076。可是五年后这栋house升值到了$650000（根据过去5年墨尔本西区6%的增涨率计算），那么这时C如果即时卖掉房子，他的投资回报就是$650000-$500000-$1076 x5=$144620。可是如果C做出另一个选择：基于house相对容易贷款的优势，C向银行申请re-finance，再次贷出$150000x80%=$120000，那C就可以用这$120000作为首付购买了第二套投资房。那么在这过去的五年里，C的收益就是2套房子，按照同样的方法继续操作，C所拥有的投资房会越来越多，在抵税方面就会越来越有优势，房子将来的升值前景也会越来越乐观。
D在这四人中最有实力，投资方法也最简单。首付直接拿出50万，贷款60%拿下东南区一座价值125万700平米大宅子，每年还款利息为$37500，随便拿出去租一租，五年后，这套房子拿出来auction最终以350万成交，去除首付和五年里的还款利息，租金收入忽略不计，五年净赚280万。 |
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【大家一起来过年】—— 忙 · 年 （1楼有麻叶图解，4楼有扣碗做法） (2012-1-23) amon54 
发表于 2016-1-7 10:00
