关于商铺购买及租赁时的税务问题，求群中大神普及知识。

脉脉向上游

各位群友，我现在在澳洲做访问学者1年，2016年下半年回国内继续做高校老师。由于国内工作、收入等尚算稳定，所以想回国前能顺带在这边做个投资。观察了一段时间，发现这边楼市变幻莫测，而且海外身份制约太多，所以不敢尝试。反而觉得商铺价格相对合理，基本跟租金挂钩，网站广告上显示的年回报率普遍在4~7个点，比国内高，感觉还可以。但是由于对这边的法律和税务等不熟悉，还是存在许多疑问，现我把疑问一一列出，希望群中熟悉该方面知识的校友能解答一下，谢谢。
问题1：海外投资者购买二手商铺（含临街商铺、商场内商铺、写字楼、加油站等各类型非住宅物业）是否需要firb批准？如果需要，是不是也需要交firb申请费？
问题2：网站上标的销售价格通常是For Sale $xxx Exc. GST，这个GST是什么意思？一般是多少？谁（买家还是卖家）出这个费用？
问题3：网站上标的租赁价格通常是$290/sqm pa + gst，这个GST又是什么意思？一般是多少？谁（买家还是卖家）出这个费用？
问题4：商铺交易过户时，除了标明的价格外，还有哪些费用支出，一般是多少？例如印花税、GTS、律师费、中介费？
问题5：商铺过户后，找中介租赁出去，中介一般提供什么服务，怎么收费？是只管租赁合同签订时的事宜，租赁期间的事宜由业主和租客自行沟通呢？还是在整个租赁期，中介都会协调租客的问题？
问题6：租赁期间，一般会有什么支出？我的疑问是一般会有什么支出（水费、电费、管理费、市政费、地租等）？至于支出由业主还是租客支付，我的理解是应该在租赁合同中约定，没有统一的规定。
问题7：最后得到出租得到的净收益（租金减各种支出），还要不要交类似于工资等收入需要交的个人所得税？一般是多少？
问题8：各位大神还有没有其他更好的投资项目？求推荐。
一口气问了这么多问题，麻烦各位了，希望有熟悉的群友们能解答，谢谢。

masisi20

我之前问过类似的问题，没人回答

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没人回答是问题太多，懒得打字，我来个简单回答吧！ 有用就撒点浮云：
1. 应该不用，但你动手之前应问律师或会计师确认。
2.3. GST 10% 相当于增值税，2. 如果买的商铺用于出租应该不用交，3. GST 租户交给你，你转交给税局。
4. 印花税 3-6% 要查一查，律师费也要自己出，两到三四千。中介费是卖家交。还有些几百元的小钱，过户什么的。
5. 中介有只帮你找租户的，收一个月租金和广告等费用。也可以全权代管，找租客，帮助协商租约和与律师打交道，帮租客申请经营许可，代业主收租催租，安排维修等，这样的全面服务一般收6% 到7，8%都有的房租作管理费，每次转租续租或找新租户还要另收一个月的租金。
6. 你的回答基本正确，一般水电费特别是电费一定是租客交的，其它费用看租约，一般算outgoing的是租户交，不算outgoing的业主交。
7. 所得税从15%到45%吧，看你其它收入和租金情况。

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8. 我也想知道。

funday

路过，本人是铺主，持有office和retail shop，非专业财务人士，以下答案是依据这些年来的个人经验及咨询会计得来的知识，仅供参考
问题1：海外投资者购买二手商铺（含临街商铺、商场内商铺、写字楼、加油站等各类型非住宅物业）是否需要firb批准？如果需要，是不是也需要交firb申请费？
不需要
问题2：网站上标的销售价格通常是For Sale $xxx Exc. GST，这个GST是什么意思？一般是多少？谁（买家还是卖家）出这个费用？
此GST就是我们平时所说的 Goods and services tax,为售价(gst inclusive)的1/11或售价(gst exclusive)的1/10，简单来讲就是净售价（不包含gst的售价）的1/10，售价多少钱就是多少钱，所以不管包含不包含自然是买家出钱。如果买家未注册gst,售价里的gst可以免除或退回.
问题3：网站上标的租赁价格通常是$290/sqm pa + gst，这个GST又是什么意思？一般是多少？谁（买家还是卖家）出这个费用？
问题不理解，前一句是租赁后面问的为什么是买/卖家？如果你指的是租客方面，那么如果landlord注册了gst,租客要交给你net rent+gst,如果landlord未注册gst,租客不需要给你gst
问题4：商铺交易过户时，除了标明的价格外，还有哪些费用支出，一般是多少？例如印花税、GTS、律师费、中介费？
印花税，跟售价挂钩，具体金额请用state revenue office的calculator来计算，律师费不等，GTS不理解，楼主是不是gst的typo?如果是，同上，中介费是vendor的，当然除非你自己找了中介act as buyers advocate
问题5：商铺过户后，找中介租赁出去，中介一般提供什么服务，怎么收费？是只管租赁合同签订时的事宜，租赁期间的事宜由业主和租客自行沟通呢？还是在整个租赁期，中介都会协调租客的问题？
中介负责打广告，带人看房，协商价格租期及其他clause,收费包括广告费，代理费，以后租期内的管理费，租赁期间事宜由中介协调，中介有及时通报landlord及寻求landlord对各种事项处理的approval的责任。
问题6：租赁期间，一般会有什么支出？我的疑问是一般会有什么支出（水费、电费、管理费、市政费、地租等）？至于支出由业主还是租客支付，我的理解是应该在租赁合同中约定，没有统一的规定。
租约中约定，水电煤一般都由租客支付，其他ongoing cost双方协定，所以你看不同的广告会有不同的说法，比如租金$50000 pa inc GST + outgoings或者$50000 pa Plus Outs and GST
问题7：最后得到出租得到的净收益（租金减各种支出），还要不要交类似于工资等收入需要交的个人所得税？一般是多少？
按你的问法我理解你是私人名义持有，对，收入加进你个人年收入，税率与总收入挂钩
问题8：各位大神还有没有其他更好的投资项目？求推荐。
见仁见智，但我推崇分散投资分担风险，RP,CP,Stock market等都可以考虑，总之不要把所有鸡蛋放在一个篮子里

xiaoxiniu

楼上都好人， 楼主尚有许多homework要做......

中间人

楼主是外国人，收入按non-resident纳税。好像是最高一档税率。

脉脉向上游

谢谢各位大神的回复

脉脉向上游

funday 发表于 2016-1-1 22:36
路过，本人是铺主，持有office和retail shop，非专业财务人士，以下答案是依据这些年来的个人经验及咨询会 ...

你真是资深专业人士，回答得很专业，基本已解决了我最想了解的疑惑了，谢谢

vipwilford

问题六：昆州会有个rates，类似于市政费，地税，具体不大懂？反正是根据地价什么的来的，这个在昆州，起码我接触的office租赁中，中介大多都和我说是要租客出的。但这笔钱相对于租金不多，所以可以和房东商量。

JohnnySu

这么多问题 还是跟会计师电话聊吧...