投资房offset account与income tax问题

xelou

请教各位，如果我有投资房贷款interest only 100万，然后offset 100万，这个账户当年没有任何的cash flow,那么当年的tax expense是不是就是0？就是不能抵税？

如果我把我offset上的100万转走，那么100万所产生的利息是不是都可以抵税（因为是投资房）？

多谢各位了。我在考虑是不是要转走但是没有知识

luluau

转走不需要知识。


100 万产生的利息是否可以抵税，还要看你这个投资房是否真正有投资收益。 如果在市场上出租有收益的话， 100万产生的利息，减去投资收益， 剩下的利息可以抵税。

xelou

luluau 发表于 2015-11-23 06:49
转走不需要知识。

多谢了。

投资房有租金收益。貌似我亏大了啊，去年一年offset 里钱放满了都没去动。。。。

jd07

你的租金收益缴税了吗, 如果有, 那真是亏大了

如果没有 那真是麻烦大了

xelou

jd07 发表于 2015-11-23 07:00
你的租金收益缴税了吗, 如果有, 那真是亏大了

如果没有 那真是麻烦大了 ...

租金收入全部报税了，会计师给我做的。

但是投资房里的钱就没动过。。。。看来得立马转走。。。

nis

xelou 发表于 2015-11-23 09:58
多谢了。

投资房有租金收益。貌似我亏大了啊，去年一年offset 里钱放满了都没去动。。。。 ...

如果你没有其它的投资渠道，也算不上你亏。

jd07

xelou 发表于 2015-11-23 10:02
租金收入全部报税了，会计师给我做的。

但是投资房里的钱就没动过。。。。看来得立马转走。。。 ...

抓紧吧 每天也有几十刀的损失

xelou

jd07 发表于 2015-11-23 07:08
抓紧吧 每天也有几十刀的损失

多谢，迟到总比不到要好。

还好只阻出去半年，不过也真亏成马了啊。。。。。。

EchoYa

how can you making so much money without any financial knowledge? by what luck?

BeWater

投资房你100万你居然在offset里也放满100万....投资房的贷款利息可以退税的，白给的钱也不要么 ～～赶快把offset全转走～～！

总结就是：没错，投资房offset别放钱，房贷利息能报税

nigelcga

LZ不要单纯为了能抵税而转走。毕竟能抵税是因为LZ交了利息，省下的税钱肯定不比交的利息多。除非LZ这100万转走后可以得到比利率更高的收益才有转走的意义啊

xelou

EchoYa 发表于 2015-11-23 07:16
how can you making so much money without any financial knowledge? by what luck?

what makes you think it is SO MUCH money?

I am new to investment property and all its tax implication on my taxable income. I didn't get any advise from my accountant.

EchoYa

xelou 发表于 2015-11-23 08:59
what makes you think it is SO MUCH money?

I am new to investment property and all its tax implic ...

spare cash $1m is a lot of money to me

jd07

xelou 发表于 2015-11-23 10:13
多谢，迟到总比不到要好。

还好只阻出去半年，不过也真亏成马了啊。。。。。。

不好意思 误导了 如果你没有自住房贷款 或者其他 投资 回报高于投资房贷款利率 这钱还是先别动了

fppei

nigelcga 发表于 2015-11-23 10:22
LZ不要单纯为了能抵税而转走。毕竟能抵税是因为LZ交了利息，省下的税钱肯定不比交的利息多。除非LZ这100万 ...

yn2000

肯定亏大啦，真有这么多现金，你不咨询以下会计师，跑来这里问问题....

xelou

yn2000 发表于 2015-11-23 08:08
肯定亏大啦，真有这么多现金，你不咨询以下会计师，跑来这里问问题.... ...

会计师让我去问银行！我也真是哗了狗了！

yn2000

我的会计师盆友说，有大量现金时，就可以再买房啦。你都不花钱，哪来的投资呀？

yourock

xelou 发表于 2015-11-23 11:10
会计师让我去问银行！我也真是哗了狗了！

你这个问题已经超出会计师的职责了，相当于financial advice，会计师没法回答你也是正常的。上面其实有人说了，如果你没有其它的能高于投资房利息的投资渠道，那转走没有任何意义。比如你可以存定期，但是定期利息一样要交税。一个扣税，一个交税，总的算下来，你反而亏了。

猴子请来的逗比

你把钱拿出来放家里自然没事,你要是放银行里 还不是收利息 利息也要交税的

shuyuanli

赶紧再买两套压压惊

bearcat430

nigelcga 发表于 2015-11-23 10:22
LZ不要单纯为了能抵税而转走。毕竟能抵税是因为LZ交了利息，省下的税钱肯定不比交的利息多。除非LZ这100万 ...

很赞同

Weilu888

李十三

xelou 发表于 2015-11-23 08:58
多谢了。

投资房有租金收益。貌似我亏大了啊，去年一年offset 里钱放满了都没去动。。。。 ...

也未必是亏了。如果你把100万转到一个没有利息的地方，你损失了100万的利息，比你抵扣的税还多。

xelou

shuyuanli 发表于 2015-11-23 09:58
赶紧再买两套压压惊

哈哈，现在入市就成接盘侠了

yourock

chenyunsun 发表于 2015-11-23 13:06
也未必是亏了。如果你把100万转到一个没有利息的地方，你损失了100万的利息，比你抵扣的税还多。 ...

是。我觉着很多人对于投资房的误区就是一说到投资房就想到退税，甚至能可自己倒贴钱，也要能拿退税。退税根本不是投资的目的。投资是为了赚钱，退税只是个副产品。比如LZ这个情况，我们假设他贷款利息是5%，存款利息是3%，投资房租金净收益4万。假定LZ的收入不错，工资部分已经到了45%的税率。

100万放offset, 很简单，投资房上的个人收入4万，需要交税。投资房税后到手4万x55% = 2.2万：

100万拿出来没地方投资，存定期：
  投资房本身亏损4万-5万 = 1万。有1万的收入可以抵扣。
  100万定期利息3万，这3万需要交税。
  结果就是3万-1万=2万需要交税。到手2万x55% = 1.1万。

折腾一番，凭空少了1万1，抵税抵税，难道是为了少拿钱？

nmanz

yourock 发表于 2015-11-23 13:51
是。我觉着很多人对于投资房的误区就是一说到投资房就想到退税，甚至能可自己倒贴钱，也要能拿退税。退税 ...

同意，不能为了退税而赔钱

EchoYa

yourock 发表于 2015-11-23 12:21
是。我觉着很多人对于投资房的误区就是一说到投资房就想到退税，甚至能可自己倒贴钱，也要能拿退税。退税 ...

JohnnySu

完全正确

Sunnier

LZ一心想着亏钱做抵税，难道是做慈善的，想着来供养ATO公务员吗？