新人发帖看图说话

kaolakaola1

看了足迹很多关于房产的讨论，新人也来贡献下图文，作为对社区精神的支持和贡献。

图片是最近累积的清盘率和中位数数据，大约三个月多月的数据，请先大家过目。用的工具是google excel







可以看到的是：

1. 墨尔本清盘率蓝线在10月前是明显运行于挂牌数红线上方的，属于我理解中的强势区域；
2. 目前基本都是红线运行于蓝线上方；
3. 可以注意到的是悉尼早在8月中旬到8月底开始出现这种背离，早于墨尔本2个月，趋势线相交也对应在于墨尔本（我记得8月那会发生一个事情就是所有银行几乎都上调了投资房利率，目前回过头看是个标志性事件）；
4. 两地这种背离延迟，可以说悉尼是风向标，也可以说墨尔本目前尚表现比较强势（两条线相交后的敞口并没像悉尼那么大）；
5. 看了下墨尔本去年同期的清盘率也低至过72%，而悉尼是较为的大幅低于同期。结合4，5两点，可以看出目前墨尔本市场仍较为强势（我注意到了这一段时间悉尼不上报率高于墨尔本不少，我假设这会造成数据失真，但不影响我们发现墨尔本市场较为强势）；



6. 再从中间价位角度分析。悉尼和墨尔本8月初有一波强势上涨，后由于加息等因素，进入目前的价格区间。可以看到悉尼价格走势在图形上走势比墨尔本的上下震荡来得强势稳定。Again，（我注意到了这一段时间悉尼不上报率高于墨尔本不少，我假设这会造成数据失真，但不管如何，悉尼目前也没怎么跌。）；
7. 比较明显的是，市场供给突然放大（以前圣诞前夕挂牌数是越接近圣诞越少的，目前并未看到减少。下周墨尔本还是1300多，悉尼900多）。从这个角度讲央行未降息，商业银行集体升息的情况，客观上造成了供给放大。我想，这应该也是政府愿意看到的。

8. 墨尔本市场目前依然比较强，目前情况应该都是自住需求接盘为主；
9. 圣诞后市场走势比较关键，特别是目前相对较准的墨尔本市场中位数数据；
10.一些有趣的统计：

a. 上图是墨尔本某东区10年房价走势（数据来源于realestate），在比对各个区后个人认为是比较典型的澳洲房价走势规律


- 整体市场连续上涨三年以上的概率很低，市场调整期也类似。（区和房屋个体品质好坏决定了上涨和下跌时间和幅度，会有非常明显的个体强弱区别。这里想沿用一下股市里强者恒强的说法）；
- 如果就此进入调整期，整体回档10-20%是不会让人惊讶的。Again，（区和房屋个体品质好坏决定了上涨和下跌时间和幅度，会有非常明显的个体强弱区别。这里想沿用一下股市里强者恒强的说法）；

b. 墨尔本西面有些区在2010 - 2012市场调整时，不跌反涨很多。而市场起来后他们不动了。







杂谈一些个人看法：
1. 可负担性好于悉尼的墨尔本，刚需仍在市场。或许市场的冷却对于刚需的积累是有帮助的；
2. 悉尼投资比例应该较高，可负担性较差、市场透支较严重（风吹草动从图上、实际拍卖和论坛反映都可看出一些来）；
3. 普涨后市场分化是较常见的。好区、好位置显示出抗跌属性；
4. 资本永不眠，市场调整来的时候，保持对市场的观察。疾风知劲草，逆境懂人品；

本人情况：
- 文字功底差，分析能力有限。不构成任何建议。
- 短期偏空，长期看多。客观走一步看一步分析。算是种兴趣吧。
- 本人居墨尔本，悉尼市场远观，不免狭隘。不对之处大家请轻虐。
- 本着贡献、参与的心态为社区奉献内容。冒犯之处，还望各位海涵。

Kelvin_yang

我接了西区的盘。

黑山老妖

谢谢楼主分享。
支持用数据和理性说话。

Maobama

楼主分析有理有据，非常有道理，值得学习。

Baodie

好贴

梦想house

结论就是 自主可以继续买，投资需要谨慎---》房屋两级分化进一步加大

十亭

写的很精彩，分析也很到位。

kaolakaola1

梦想house 发表于 2015-11-15 19:15
结论就是 自主可以继续买，投资需要谨慎---》房屋两级分化进一步加大

嗯，其实就是些老调调，当分化、调整时。想投资的看看西区是否会重演上次调整时坚挺的表现。另外，就是觉得墨尔本市场较健康。

qj94

韭菜花花

材料翔实，观点靠谱，不过在一群估值的人眼里，谁知道呢。先给你加两分。看帖子里的几位都是本论坛的中坚力量。

aimili424

kaolakaola1

韭菜花花 发表于 2015-11-15 19:55
材料翔实，观点靠谱，不过在一群估值的人眼里，谁知道呢。先给你加两分。看帖子里的几位都是本论坛的中坚力 ...

谢谢鼓励

datou1981

不错...但是策略上看...现在应该是泡沫期..操作讲究手法.....不要一位的追..烂手里就不好了

thomas128

精彩，这才是干货帖子，无论空多都让人信服。

liu263

顶理性分析。

忘穿射门靴

MARK下，其实都还在PEAK的时段~~

ItsThere

图表看起来一目了然。

angilinwago

还好么

jwl81124

确实有理有数据

takeno

楼主辛苦，但是不要忘记房产是政策导向，数据图表放映出过去走势，并不预示将来点位

glk47

支持楼主用数据说话
但也质疑一下清空率的图：清空率和挂牌数的纵坐标是不同的 是楼主自定义的。这样讨论红线蓝线谁在上谁在下没有意义。换一个坐标系红蓝线的相对位置就会截然不同。当然 红蓝线的趋势还是不变的

kaolakaola1

glk47 发表于 2015-11-16 10:23
支持楼主用数据说话
但也质疑一下清空率的图：清空率和挂牌数的纵坐标是不同的 是楼主自定义的。这样讨论红 ...

you are right!! that's the thing I omitted..... Thanks a lot

天涯浪客

楼主数据分析的不错，加分！

自游自在

路过学习。

ryanyan

springbrooks

Win10

图表分析很清楚，墨尔本看上去虽下行，但还正常。悉尼看上去有些恐怖，清空率下降过快。

magictime

楼主分析得在理。