负扣税有那么重要吗？其实取消负扣税，对房产投资收益根本没有多大影响

jungle

我其实在多年前就发过多次类似的讨论了，但是实在还是不明白，为什么那么多人如此看重负扣税这项政策。

其实只要稍加计算就会知道，取消负扣税，基本上不会对投资房产的收益造成很大影响（因为很简单，贷款利息如果不做负扣税，那么就要记入购房成本，最终卖房时抵扣CGT）。相反，对于投资房产获利真正最关键的政策是CGT减免50%。很奇怪的是，这项政策反而没有多少人关心。是因为澳洲人的数学太差吗？

用一个简化模型计算一下：假设贷款100W买进一处房产，5年后150W卖出。每年银行利息5W，租金收入3W。假设负扣税的边际税率在30%. CGT 的边际税率在45%

在负扣税情况下：

每年收入-2W, 负扣税6K。5年下来此项收入共3W，等于利息净成本7W
卖房时毛利润50W，CGT扣减50%以后，交CGT 11.25W, 纯收入38.75W

此次投资，总共纯收入38.75W-7W = 31.75W

无负扣税情况下
每年增加2w成本，至卖房时，购房总成本需要按照100W+5*2W=110W 计算，
所以卖房毛利润 40W，CGT扣减50%以后，交CGT 9w

此次投资，总共纯收入为40w - 9w = 31W

所以5年下来，有或者没有负扣税，差别只有7500块而已，大约2.4%的差距。反之，有或者没有50%CGT减免，那才是决定性的，对于投资收益的影响在30%以上。所以负扣税有那么重要吗？

TT

让现金流不断

TT

让现金流不断

TT

重要事情说两次

LENNY_DONG

客户看重每年年底退税，没办法。感觉是好一点

zrr_7

不错

zrr_7

在没负扣税情况下，租金收入要打税吗？

zrr_7

如果有的话，拥有多套投资房的收入很容易超过8万，边际税就不是30%了吧？

lycans

不要忘了depreciation， 另外你例子的边际税率有点低，足迹平均收入的边际税率是近50%。
还有就是无负扣税是五年后才拿回钱，有负扣税是每年都拿钱，资金提早回笼。

zhangwei7461

负扣税 对于昆州的投资来说可是相当重要。 昆州的房产尤其是townhouse 负扣税之后基本都是正现金流的。 如果没有负扣税， 这些房子马上就负了， holding cost 上去就会引发抛售， 抛售之后房价你懂得。 不过对于house 这些来说 影响的确比较少。

100w 如果买的是unit， 负扣税何止6k？  布村我管的小区30来w的townhouse 都比这个多。

Baodie

房屋折旧算负扣税吗？每年折旧返好多钱呢

绮丽儿

学习了

laoyouyu

取消负扣税并且降低利息百分之一,皆大欢喜。

zdrxb

折旧是大头

sunnysr1115

LZ你的假设有问题 “假设贷款100W买进一处房产，5年后150W卖出”
08年到12年房子没有怎么长，当然要负扣税了。这几年长得厉害。

realsppc

你没算利息

scorpionzn

zrr_7 发表于 2015-9-17 10:24
在没负扣税情况下，租金收入要打税吗？

这个是关键，照lz的计算，本来每年可以退6k税，如果取消负扣税，2w房租要交税，边际税率很容易达到45%，那就是每年不但拿不到6k，还要交9k的税，一进一出，一年一套房子差15k，五年差75k，如果有2套呢，3套呢。。。

chainray

那些capital gain很低的怎么办？没有折旧还怎么玩

zrr_7

scorpionzn 发表于 2015-9-17 10:45
这个是关键，照lz的计算，本来每年可以退6k税，如果取消负扣税，2w房租要交税，边际税率很容易达到45%， ...

楼主的帖子还是很有启发的。我自己算了一下，如果取消负扣税，net cash flow还比有负扣税多呢。不知道有没有算错。

zrr_7

zrr_7 发表于 2015-9-17 11:02
楼主的帖子还是很有启发的。我自己算了一下，如果取消负扣税，net cash flow还比有负扣税多呢。不知道有 ...

知道为什么没负扣税反而受益更多了。
有负扣税的前提下，拿折旧作比方，5年为例，很容易把大家taxable income降到8万以下，那折旧的只起到了降低32.5%的作用。

反之，在没有负扣税的前提下，CGT会把taxable income提到8万以上（这里已经是去掉5年的折旧成本），这时折旧就起到了45%的作用。

所以，得出结论，没负扣税反而受益更多。
当然如果前者的taxable income高于8万的话，应该影响不大。
不知道大家怎么想的？

zrr_7

好贴，顶起。

scorpionzn

zrr_7 发表于 2015-9-17 11:13
知道为什么没负扣税反而受益更多了。
有负扣税的前提下，拿折旧作比方，5年为例，很容易把大家taxable in ...

希望有个具体的例子，数字，这样简单一讲，好像不太说明问题。

一方面是没有负扣税，算折旧的时候边际税率高了，折旧部分可以退的税多了，我理解；

但另一方面，你的租金收入要计入总收入，推高了总收入的边际税率，有可能要多缴税。

所以，如果能有具体计算会比较有说服力。另，对于旧投资房，折旧额度不多的，无论如何取消负扣税都是不合算的。

zrr_7

chainray 发表于 2015-9-17 10:47
那些capital gain很低的怎么办？没有折旧还怎么玩

True

lui_gi

和美国加息一样，影响的不是实际数值，影响的是预期。投资看得主要是预期，不是吗？要按实际的，整个金融系统没有存在的必要。

nmanz

学习了

alook

too complicated,
pls explain a bit more

大江东去

因为很简单，贷款利息如果不做负扣税，那么就要记入购房成本，最终卖房时抵扣CGT

呵呵

T_T_T

LZ忽略了，大家没打算卖掉

jedi_knight

zhangwei7461 发表于 2015-9-17 10:33
负扣税 对于昆州的投资来说可是相当重要。 昆州的房产尤其是townhouse 负扣税之后基本都是正现金流的。 如 ...

你这个有点误区了。果然是中介要抬高昆士兰楼花的口吻。

1. 悉尼现在的UNIT/APT 有几个能在付扣税后做到正现金流的？怎么没见抛售？
2. 付扣税6K 是不是少，不是房子价值，而是你交了几钱税， 一些1年才交8K 税的人买了楼花，你指望ATO 给你退1万的税?

zhangwei7461

jedi_knight 发表于 2015-9-17 12:19
你这个有点误区了。果然是中介要抬高昆士兰楼花的口吻。

1. 悉尼现在的UNIT/APT 有几个能在付扣税后做到 ...

我确实是小区经理，严格意义上也算是中介。但是我绝非楼花中介也不会卖楼花。 如果你看过我以前的回复我是一直认为布村楼花现在价格偏高的。

1.悉尼房产尤其是楼花不做负扣税 一年的holding cost 在贷款80%的情况下会多不少吧？
税前收入到8w 在布村买二手townhouse apartment 不追求太好的地段 能负扣税正现金流基本是常态和事实，所以我一直认为布村投资是相对安全的投资。

2.收入8k的人 买负扣税的投资房你是逗我？ 不追求负扣税带来的好处干嘛不买国内的房子？ 买楼花等增值的时间早过去了。如果没有负扣税 最好追求大地破房。  自己收入不能负扣税去买负扣税的新房难道就不会考虑一下？ 能负扣税的房子不去负扣税 就是一种损失。


投资本来就是要稳健，整体过分追求capital gain 尤其是幻想利用杠杆2年番一倍的是投机。 过去几年也许可以， 不过暴涨的时代早过去了。 现在要求稳