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[其他讨论] 大家所谓正现金流都是按房价80%还是104%来算的？ [复制链接]

aulin

白金靴族

发表于 2015-8-16 23:17 |显示全部楼层

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好奇问下。现在买房一般都是offset或者refinance出来的钱付20%加stamp duty, 然后再贷80%。那大家都是拿80%还是104%来算是否正现金流的？

hilltop-bear

钻石靴族

发表于 2015-8-16 23:20 |显示全部楼层

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我自己是按照投资的全部资金来算的，可能超过104%了。现在利率低，还能做到勉强正流量

nmanz

金靴族

发表于 2015-8-16 23:29 |显示全部楼层

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现在的投资回报率再扣除费用后一般都在3%左右，与银行定期存款差不多，所以现在投资房产也算一种不错的方式，但银行利息一旦上涨，包括定期存款利息上调后，如果投资房回报率还在3%左右的话，就属于开始赔钱了。

hotornot

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发表于 2015-8-16 23:44 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2015-8-16 22:29
现在的投资回报率再扣除费用后一般都在3%左右，与银行定期存款差不多，所以现在投资房产也算一种不错的方式 ...

如果降息，赚的不是降的这点利息，而是增值

如果涨息，亏的不是长的这点利息，而是贬值

DwyaneWade

银靴族

发表于 2015-8-16 23:46 |显示全部楼层

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nmanz 发表于 2015-8-16 22:29
现在的投资回报率再扣除费用后一般都在3%左右，与银行定期存款差不多，所以现在投资房产也算一种不错的方式 ...

增值部分还没算呢，这个才是厉害

tarina

木屐族

发表于 2015-8-17 07:06 |显示全部楼层

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我觉得还应该算上负扣税回来的钱，负扣税通常包括折旧，折旧是账面上的亏损，不是真正从口袋出去的钱。所有支出包括104%的利息，物业，council，水费，减去租金，加回来退的税，能持平就是好投资。

ddyouwms

皮靴族

发表于 2015-8-17 18:20 |显示全部楼层

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80%的利息+各种支出

vivianjek

银靴族

发表于 2015-8-17 18:24 |显示全部楼层

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如果要仔细算，是不是应该将持有成本都算进去，还要算上负扣税得到的。不过实在太麻烦，一般就利息

cjc

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发表于 2015-8-18 21:28 |显示全部楼层

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house 104% 租金抵利息是正现金流，但是加上康嫂费和water，一年要贴1000多块，压力好大啊。

cjc

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发表于 2015-8-18 21:29 |显示全部楼层

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vivianjek 发表于 2015-8-17 17:24
如果要仔细算，是不是应该将持有成本都算进去，还要算上负扣税得到的。不过实在太麻烦，一般就利息 ...

正现金流没办法副扣税。很郁闷

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dabaili

银靴族

发表于 2015-8-18 21:34 |显示全部楼层

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cjc 发表于 2015-8-18 20:28
house 104% 租金抵利息是正现金流，但是加上康嫂费和water，一年要贴1000多块，压力好大啊。

...

council和water一年有一万多块么？

cjc

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发表于 2015-8-18 21:35 |显示全部楼层

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dabaili 发表于 2015-8-18 20:34
council和water一年有一万多块么？

亲，你的数学谁教的？不会数几个零吗？

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jjz10

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发表于 2015-8-18 21:46 |显示全部楼层

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cjc 发表于 2015-8-18 20:35
亲，你的数学谁教的？不会数几个零吗？

一周才贴20刀都不到，压力大？？

cjc

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发表于 2015-8-18 23:19 来自手机 |显示全部楼层

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jjz10 发表于 2015-8-18 20:46
一周才贴20刀都不到，压力大？？

嗯，我未雨绸缪，按平均利息7％来考虑未来的现金流。现在先把涨息后要贴的钱赚出来存offset，所以觉得压力大。

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jjz10

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禁止发言

发表于 2015-8-19 09:16 |显示全部楼层

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cjc 发表于 2015-8-18 22:19
嗯，我未雨绸缪，按平均利息7％来考虑未来的现金流。现在先把涨息后要贴的钱赚出来存offset，所以觉得压 ...

利息要涨到7的话，房租也涨翻了。。。。。

黑猫白猫

皮靴族

发表于 2015-8-19 10:00 |显示全部楼层

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都是些牛人呀，感觉今年买的house很难正现金流啊，你们都是几年前买的？

karaoke_oz

金靴族

发表于 2015-8-19 12:12 |显示全部楼层

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１０４％　必须的，要不怎么能叫正先进流？

胖胖威廉泰迪熊

皮靴族

发表于 2015-8-19 12:29 |显示全部楼层

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学习了

aulin

白金靴族

发表于 2015-8-19 12:32 |显示全部楼层

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karaoke_oz 发表于 2015-8-19 11:12
１０４％　必须的，要不怎么能叫正先进流？

我拿104%算了下，刚买的投资房那叫一个大亏特亏。

karaoke_oz

金靴族

发表于 2015-8-19 12:46 |显示全部楼层

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aulin 发表于 2015-8-19 11:32
我拿104%算了下，刚买的投资房那叫一个大亏特亏。

没事，不是还可以ＮＧ，刚买的得放几年，当前不亏太多就行

如果我不在线, 就是吃药去了...

Simonjo

白金靴族

发表于 2015-8-19 15:28 |显示全部楼层

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cjc 发表于 2015-8-18 20:29
正现金流没办法副扣税。很郁闷

理想的投资模式是正现金流，然后靠折旧做成负扣税。

擅长修车，坐标悉尼

xiwu

白金靴族

发表于 2015-8-19 15:48 |显示全部楼层

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104

kylelly

银靴族

发表于 2015-8-19 15:54 |显示全部楼层

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104%是说买房价格乘以104%么？这104%是怎么出来的？就是加上了stamp duty和所有的cost？

shaunw

木屐族

发表于 2015-8-19 16:06 |显示全部楼层

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ManauDou

银靴族

发表于 2015-8-19 16:31 |显示全部楼层

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ManauDou

银靴族

发表于 2015-8-19 16:32 |显示全部楼层

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自住转投资，只能扣80%啊。。。。

CITYLOOK

金靴族

发表于 2015-8-19 16:33 来自手机 |显示全部楼层

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应该算上投资人的日常娱乐生存开销

Tiger2959

银靴族

发表于 2015-8-19 16:35 |显示全部楼层

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澳洲平均7年才正现金流, 不过这个估计现在不实用了

superzxg111

皮靴族

发表于 2015-8-19 17:15 |显示全部楼层

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kylelly 发表于 2015-8-19 14:54
104%是说买房价格乘以104%么？这104%是怎么出来的？就是加上了stamp duty和所有的cost？ ...

同问

xiwu

白金靴族

发表于 2015-8-19 17:37 |显示全部楼层

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本帖最后由 xiwu 于 2015-8-19 17:23 编辑

CITYLOOK 发表于 2015-8-19 15:33
应该算上投资人的日常娱乐生存开销

足迹房产投资回报低是可以理解了，小三的开销也算进去！

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