请教用自住房refinance的钱买投资房的问题

zora0903

请坛子里的大神帮我分析下我的case。本人一年前买了个自住房，贷款38万，当时fix了两年的20万，剩下的18万是variable。还款方式是interest only。今年买了套投资房，是72万。于是我refinance了自住房，投资房首付20%自己付的。最后折腾来折腾去吧，fix的Home loan没有变还是20万两年的，因为合同是年底到期。银行里面多了两个loan account, 都是叫investment loan，一个account里面是负的57万6（80%的72万），还有一个是负的24万。那个负的24万的account是由原先variable的18万refinance来的。ok，现在我的问题来了：

1. 我投资房的利息计算是按57.6+24=81.6万还是57.6+（24-18）=63.6万？
2. 我是跟westpac的，说是过段时间利息会上升。那么最初我的自住房贷款是38万，没有还本金，后来因为要买投资房影响到了loan的性质。我是否还能享受38万的贷款按照自住房的interest rate？还是只有那当初fix的20万能享受自住房利息，其它两个loan account $57.6+$24=81.6万都得按照投资贷款利息来？？

先谢谢大家啦~~~~

amyo(∩_∩)o

57.6only。除非你20%是从就loanaccount出的。买了后refinace不可以。我的理解不一定正确。

matthew2011

如果从投资房里top up出来的钱放在第二套里是可以做利息成本的，从自住房里的是不行的，坐等专家确认

大江东去

1. 我投资房的利息计算是按57.6+24=81.6万还是57.6+（24-18）=63.6万？

就是57.6万

2. 我是跟westpac的，说是过段时间利息会上升。那么最初我的自住房贷款是38万，没有还本金，后来因为要买投资房影响到了loan的性质。我是否还能享受38万的贷款按照自住房的interest rate？还是只有那当初fix的20万能享受自住房利息，其它两个loan account $57.6+$24=81.6万都得按照投资贷款利息来？？

自住房贷款44万，投资房贷款57.6万

大江东去

我是否还能享受38万的贷款按照自住房的interest rate？还是只有那当初fix的20万能享受自住房利息，其它两个loan account $57.6+$24=81.6万都得按照投资贷款利息来？？

自住房贷款是20+24=44万

不会受利率变化的影响

大江东去

不过额外说一句，楼主你的贷款结构有问题，没有最大化你的贷款负扣税收益

s@au

大江东去 发表于 2015-8-5 22:54
不过额外说一句，楼主你的贷款结构有问题，没有最大化你的贷款负扣税收益 ...

给LZ指条明路吧！
顺便露珠分享下关于westpac过段时间会涨。。什么意思

大江东去

s@au 发表于 2015-8-5 23:10
给LZ指条明路吧！
顺便露珠分享下关于westpac过段时间会涨。。什么意思

已经买完了就暂时没办法，需要买投资房之前做好


过段时间会涨是指银行调整了投资房的贷款利率（上涨27个点）

s@au

大江东去 发表于 2015-8-5 23:14
已经买完了就暂时没办法，需要买投资房之前做好

点解自住房里refinance出来的钱买投资房不能退税呢。。。一定要第一套投资房refinance出来付第二套的deposite酱紫么

zora0903

大江东去 发表于 2015-8-5 22:53
我是否还能享受38万的贷款按照自住房的interest rate？还是只有那当初fix的20万能享受自住房利息，其它两个 ...

谢谢你的回复。我开始表达的好像不太清楚。我买投资房的时候因为收入不够，所以把自住房对外出租，出租来的租金来算我的贷款能力。所以自住房refinance多出来的6万不知道是否能算作买投资房的首付，进而进行退税？不知道大神你说的税务利益最大化应该是怎样的？请明示，我在下次买房的时候借鉴。谢谢啦！

大江东去

s@au 发表于 2015-8-6 07:51
点解自住房里refinance出来的钱买投资房不能退税呢。。。一定要第一套投资房refinance出来付第二套的depo ...

楼主既然两个房都在一个银行，就应该自住房捆绑投资房，让投资房104%贷款，这样投资房就有多24%的房贷利息可以用于负扣税。

aulin

大江东去 发表于 2015-8-6 17:58
楼主既然两个房都在一个银行，就应该自住房捆绑投资房，让投资房104%贷款，这样投资房就有多24%的房贷利 ...

不需要捆绑的，捆绑的唯一好处是便于会计计算投资房的利息支出，账目上比较清楚而已。

分开算一样的。

大江东去

zora0903 发表于 2015-8-6 15:10
谢谢你的回复。我开始表达的好像不太清楚。我买投资房的时候因为收入不够，所以把自住房对外出租，出租来 ...

不管自住房用于自住还是投资，都应该按自住房对待（用了中介出租自住房的除外），

因为节约自住房未来的增值税比每年按投资房负扣税的利益要大

如何最大利益贷款利息收益，看我楼上说的

大江东去

aulin 发表于 2015-8-6 18:01
不需要捆绑的，捆绑的唯一好处是便于会计计算投资房的利息支出，账目上比较清楚而已。

分开算一样的。  ...

不捆绑你还要多开一个帐户，还要进行计算分解利息，你不觉得麻烦就去做。

大江东去

aulin 发表于 2015-8-6 18:01
不需要捆绑的，捆绑的唯一好处是便于会计计算投资房的利息支出，账目上比较清楚而已。

分开算一样的。  ...

以后投资房在top up钱再买投资房，你就慢慢算吧

zora0903

大江东去 发表于 2015-8-6 17:58
楼主既然两个房都在一个银行，就应该自住房捆绑投资房，让投资房104%贷款，这样投资房就有多24%的房贷利 ...

请问如何能达到104%的退税？因为还有意买投资房，希望能听到你的建议在刚开始的时候我应该怎么做才能达到税务利益最大化？难道我多贷出来的6万用来买投资房了也不能用于退税么？而且这6万top up出来的背景是我把自住房出租出去了，那出租出去的那段时间不算是当做投资房的性质了吗？
问题有些多，第一次遇到投资房退税问题，还麻烦你能指点。多谢啦~~~

大江东去

zora0903 发表于 2015-8-6 23:05
请问如何能达到104%的退税？因为还有意买投资房，希望能听到你的建议在刚开始的时候我应该怎么做才能达到 ...

是我没说清楚，如果18万top up出来的6万，直接用于购房，这6万的利息是可以退负扣税的，也就是说你用于负扣税的利息是57.6+6万

jiama621

大江东去 发表于 2015-8-8 11:21
是我没说清楚，如果18万top up出来的6万，直接用于购房，这6万的利息是可以退负扣税的，也就是说你用于负 ...

就是说自住房top up出来用于买投资房的那部分钱可以用于负扣税？？