我的理解，楼花的价格 到底多少可以买？

orangejue726

首先，楼花有风险 投资需谨慎
抛开开发商毁约的风险，假设楼盘预期建成，质量也过的去并且按时交房，那多少的价格买入是合理并且能增值的呢？
这里我最一个我认为合理的推算
假设是3年楼花，现在买入，那就有一个3年预期的增值，开发商给楼花定价也是一定把预期的增值算在里面了
由于悉尼过去2年的增幅达到15%，预期未来放缓，我们个人的预期增值在10%每年
以我个人买入的CARLINGFORD 地区 为例
市场价格，目前 已经建成的新房 2房在65-70W 之间 取中间价68W
假设每年10%涨幅 3年后预期可以达到90W
理论上来说 理论上  如果悉尼该地区未来3年 每年的增幅超过10%  现在的2房楼花在90W以下的 都可以增值
如果该地区增幅低于10%每年，那么这个2房的投资就会赔钱。。。

那实际情况呢，
第一 开发商不可能把10%的预期全部吃掉，至少要留点汤给投资人，假设一人一半 他吃5%的增幅，那他2房3年期楼盘的定价会在68*1.05*1.05*1.05=78.7W 这样 就留了5%的利润空间给了投资者，假设悉尼该地区未来3年还是10%增幅的话，投资人还是有5%每年的预期增值在里面 只要悉尼该的确房价每年涨幅高过5% 那就不会赔钱 （具体到区，某些区更高，某些区更低），更合理一些
第二 市场过冷，价格上去了，但是SUPPLY过多，不能及时卖出，就要看该地区的租金，以CARLINGFORD目前2房为例，新房2房在550-600，假设你78W买入3年楼花，3年后假设租金不涨，年回报率在4.5%，还是相当合理的

我的结论是
如果要买一个区的楼花，价格低于现在的MARKET PRICE乘以每年5%的涨幅，并且房租合理的话，抛开楼花本身的风险，是可以买入的，当然如果更稳妥一点，可以把预期的回报设定的更低一点，只要每年达到你的预期就够了，假设你买的楼花，只有3%的预期，悉尼未来涨幅会低于3%？换句话说，只要涨幅超过3% 你就不会亏钱啦


个人意见 希望对要买楼花的朋友有所帮助

orangejue726

carlingford的2房价格和租金都是从DOMAIN上找的
例子可以是悉尼任何的一个区

orangejue726

还有一点，很多人觉得房价增值远比租金收益来的重要
买楼花千万不要忽略了租金收益
原因有2点，
1，房子，卖了才有收益，但是当很多房子被大量抛售的话，即使价格在那里，也未必卖的掉，市场好的时候很快能卖掉，市场不好的时候。。。租金才是王道
2，租金收益决定了你的房子能不能HOLD住！！房产投资不应该是短线的，HOLD越久 越值钱！

kylelly

请教楼主，这个年回报率到底咋算啊？

orangejue726

kylelly 发表于 2015-7-30 08:59
请教楼主，这个年回报率到底咋算啊？

年租金除以房价

paoqiqi

orangejue726 发表于 2015-7-30 09:00
年租金除以房价

600×52/780000=4%

orangejue726

paoqiqi 发表于 2015-7-30 09:08
600×52/780000=4%

那是我算错了啊 那就涨一点点吧。。。3年租金几十块还是必须的。。

paoqiqi

orangejue726 发表于 2015-7-30 09:10
那是我算错了啊 那就涨一点点吧。。。3年租金几十块还是必须的。。

就怕到时候房子太多了租不掉

orangejue726

paoqiqi 发表于 2015-7-30 09:17
就怕到时候房子太多了租不掉

即卖不掉又租不掉 那不是太倒霉就是你眼光太差了 这是悉尼 不是墨尔本不是布里斯班啦

蕙质岚心

亲。。。那个。。。我本人数学真的很差，请问下epping近火车站的两房楼花，户型朝西北，价格89万，可以买吗？

indeepshit

抛去新房折旧的税务抵扣，真想不出有什么理由要去和海外投资竞争镂花

orangejue726

蕙质岚心 发表于 2015-8-2 15:48
亲。。。那个。。。我本人数学真的很差，请问下epping近火车站的两房楼花，户型朝西北，价格89万，可以买吗 ...

2房 89W 。。。好吧
先回答你的问题
首先 EPPING 现在新SETTLE的2房大概80W
而且房源应该不少

假设80W 2年楼花 2年后按10%的增长率 是96W
假设EPPING未来2年房价增幅高于10% 税前 你还是有的赚的
假设EPPING 未来2年增幅没有10% 税前就有可能亏钱。。。

还有 EPPING APT太多了 。。。好的公立学校不一定能进去了。。
抛开现在建好的 在建的 未来计划还要建的还有一大批的APT。。
如果17年开始加息 我估计很多要拿出来卖的
这个价格即使在 也不一定卖的掉哦

如果是我 不会考虑

另外如果你是考虑学校 这个价格 考虑 killara beecraft 呗
如果是自住方便 这个价格考虑burwood 呗


只是我的建议

蕙质岚心

orangejue726 发表于 2015-8-2 18:41
2房 89W 。。。好吧
先回答你的问题
首先 EPPING 现在新SETTLE的2房大概80W

好的，太详细了，感谢感谢，哎好犹豫，主要在Eastwood 住久了对北区比较有感情，Epping这个房子户型地理位置各方面确实很满意，但又很贵，所以特别纠结。

天上白玉京

可能还要考虑一些大的deduction, 比如公寓，每年至少4000以上的Owner's Cooperation Fee还是很可观的， 如果是House， Land Tax.  这样算下来， 每周的实际租金回报要下降不少。还有租客租约满等待新租客的空档期等等

orangejue726

indeepshit 发表于 2015-8-2 16:21
抛去新房折旧的税务抵扣，真想不出有什么理由要去和海外投资竞争镂花

你漏了个最大的理由，前期投入少，对于资金不够的人来说，只有楼花能买
对于靠自己赚钱的年轻夫妇来说，先买个楼花比较实际 20%加印花税 乱七八糟一起付 和只要10% 几年后再付10% 还是有差距的

indeepshit

orangejue726 发表于 2015-8-3 07:51
你漏了个最大的理由，前期投入少，对于资金不够的人来说，只有楼花能买
对于靠自己赚钱的年轻夫妇来说， ...

自己挣钱的话申请自住房贷款90%就好了啊

orangejue726

indeepshit 发表于 2015-8-3 15:38
自己挣钱的话申请自住房贷款90%就好了啊

现在动不动90W的2房 新移民不容易贷90%吧

kjking

蕙质岚心 发表于 2015-8-2 21:48
好的，太详细了，感谢感谢，哎好犹豫，主要在Eastwood 住久了对北区比较有感情，Epping这个房子户型地理 ...

我觉得同样是楼花，买carlinford不如买epping

蕙质岚心

kjking 发表于 2015-8-3 17:04
我觉得同样是楼花，买carlinford不如买epping

是吧，我昨天还在考虑是不是应该去carlingford买个便宜点的，一下子买了个好贵的有点压力太大了，听你这么说又心安了些。

hilltop-bear

orangejue726 发表于 2015-7-30 09:00
年租金除以房价

你这个算法不精确，没有算物业费，中介管理费，还可能有维修费等等。这样算完全无法体现物业实际投资回报，和用买卖差价算利润，不算利息不算时间价值一样，毫无意义

hilltop-bear

分享一个中介行内算法，楼花卖价不超出本区旧楼市场价加10万以内，值得购买，超出15万千万不要去接盘

luyangcy

广告价砍20%

orangejue726

hilltop-bear 发表于 2015-8-3 17:52
分享一个中介行内算法，楼花卖价不超出本区旧楼市场价加10万以内，值得购买，超出15万千万不要去接盘 ...

CHATSWOOD 2房楼花1.2M
但是旧UNIT 差远了 还是看区吧

orangejue726

hilltop-bear 发表于 2015-8-3 17:51
你这个算法不精确，没有算物业费，中介管理费，还可能有维修费等等。这样算完全无法体现物业实际投资回报 ...

我不是行业内人士，只是自己的看法 。。。你仔细看了嘛。。
如果要精确 这里很多你这样的专业人士呢。。

挑灯亮剑

同意楼主的说法，关键不是增值，是要hold住，hold住了才能谈增值。再好的区，也有房价不涨的时候，什么时候介入，对hold住能力影响还是很大的。

orangejue726

kjking 发表于 2015-8-3 17:04
我觉得同样是楼花，买carlinford不如买epping

每个人都有自己的看法。。有自己喜欢的区
每个人当前喜欢的侧重点不同而已

有的人有钱。。就是买CHATSWOOD GORDON 那些地区。。。CARLINGFORD 2E 人家看都不看的。。
我没钱 EPPING和CARLINGFORD 我只能买CARLINGFORD
再考虑到过几年父母退休过来，准备要第二个孩子，不买个3房实在没法住，
EPPING的2房90W 3房要100了吧

所以考虑到自己的情况 我比较合适3房的CARLINGFORD

如果你没那么多顾虑 尽管EPPING吧

如果纯投资角度 不把个人感情因素放进去
请GOOGLE一下 2个区的 SOLD PRICE   CURRENT RENT PRICE  还有楼花价格做一个比较

我实在看不到EPPING 哪里比CARLNGFORD 强了
EPPING 2房新房80W 旧房70  楼花90W
CARLINGFORD 2房新房70W 旧房60W 楼花70多W



房租 2个地区差不多

jd07

楼花还有其他的风险 比如 能否及时交房 贷款时银行估价 交的房和你原来签的合同是否一样

jenny1994

进来学习

蕙质岚心

hilltop-bear 发表于 2015-8-3 17:52
分享一个中介行内算法，楼花卖价不超出本区旧楼市场价加10万以内，值得购买，超出15万千万不要去接盘 ...

请问下怎么看出来旧楼市场价呀？

蕙质岚心

hilltop-bear 发表于 2015-8-3 17:52
分享一个中介行内算法，楼花卖价不超出本区旧楼市场价加10万以内，值得购买，超出15万千万不要去接盘 ...

现在哪儿哪儿都高于10万，真的。。。