自住房offset的钱付楼花首付，怎样操作才能抵税 （不做refinance前提下）

jlovesd18

在不做refinance的前提下，自住房offset拿出钱来付楼花的首付（肯定不能抵税），需要怎么操作这笔钱，才能可以抵税呢(放进cost base)？

喜欢苹果

找个Broker 问比较靠谱，问题现在各银对投资房都收紧的样子，是不是好时候进，尤其是楼花就不知道了。

vincent_shl

楼花都没收，也就还不能对外出租，哪来的抵扣？

jlovesd18

vincent_shl 发表于 2015-7-27 16:37
楼花都没收，也就还不能对外出租，哪来的抵扣？

谢谢提醒，是cost base,不是当年的deduction.

vincent_shl

jlovesd18 发表于 2015-7-27 16:39
谢谢提醒，是cost base,不是当年的deduction.

你是说讲首付的利息作为购房时的成本，等出售的时候可以少CGT？
问问会计师吧，貌似不行。

cjc

谁说的? 瞎讲

equilibrium

付楼花首付前几天晚上把offset里的钱转去redraw里呆24小时，之后再从redraw里取出来开bank cheque，payee写trust account 的名字，拿着支票交给你的律师。------问题解决。

jlovesd18

equilibrium 发表于 2015-7-27 20:35
付楼花首付前几天晚上把offset里的钱转去redraw里呆24小时，之后再从redraw里取出来开bank cheque，payee写 ...

不是说redraw 的钱，永远当作private/domestic来用吗？也就是说永远不能抵税。求证对错

equilibrium

你说的对。但是按这么操作钱的性质就变了，就可以抵税了。

kc_zhang

equilibrium 发表于 2015-7-27 18:35
付楼花首付前几天晚上把offset里的钱转去redraw里呆24小时，之后再从redraw里取出来开bank cheque，payee写 ...

具体怎么操作，可否再描述一下，redraw是指哪个账户？以下是我的了解：
因为我的自住房westpac的贷款账户名字是叫Rocket Investment Loan（账户说明没有redraw字样，是不需要去银行开通redraw功能），里面的数字是负XXXXXX万。还有一个westpac choice账户，平时offset的钱都存在里面抵扣自住房贷款利息。
你说的操作方法是不是这样，在支付新买的投资楼花首付的前几天，就是把westpac choice里存的钱转到Rocket Investment Loan（是否就是redraw账户？）里放个24小时，然后再去银行用Rocket Investment Loan账户开支票付首付。
这样操作后，自住房offset的数额就少了，每月支付的利息就增加了，增加的利息可以用来抵扣当前财政年度的收入，达到抵税的目的？
如果真能这样操作，那太牛了！发散一下思维，也就是自住房贷款整个offset池子里钱，都可以转化为其他投资房的支出，只要是投资房的支出，自住房贷款产生的对应数额的利息，就能每年用来抵税？

另外，我的贷款账户Rocket Investment Loan，账户说明没有redraw字样，是不需要去银行开通redraw功能，才能做上面的操作？

equilibrium

kc_zhang 发表于 2015-7-28 00:55
具体怎么操作，可否再描述一下，redraw是指哪个账户？以下是我的了解：
因为我的自住房westpac的贷款账户 ...

你的理解基本正确。平时任何时候钱放在loan所对应的offset account里，避免出现一般出现的那种错误 - 用private fund paid down loan balance。万一自住变投资，把offset里的钱一转走，所对应的loan还是可以全额抵税。如果loan是自住loan，那么平时钱还是放offset account，只有需要用来做投资（比如转钱去炒股，转钱去买楼花）之前，把offset里“待命”的钱转去home loan account里（记得loan account要开通Redraw功能）转一圈，再转走（或开支票）那么这部分所对应的owner occupied loan 也就可以抵税了。

kc_zhang

equilibrium 发表于 2015-7-29 05:13
你的理解基本正确。平时任何时候钱放在loan所对应的offset account里，避免出现一般出现的那种错误 - 用p ...

“避免出现一般出现的那种错误 - 用private fund paid down loan balance。”这句我有点搞不懂，可否再解释一下？

还有支付投资房印花税，用放到自住房loan里面的钱开支票，是否也可以抵税？

aulin

equilibrium 发表于 2015-7-29 07:13
你的理解基本正确。平时任何时候钱放在loan所对应的offset account里，避免出现一般出现的那种错误 - 用p ...

不用这么麻烦的。offset的钱拿走去买新房（必须投资用），产生的利息可以通过新房负扣税，但不能在旧房负扣税。问过好几个会计师都是这么说的。

edwardt

aulin 发表于 2015-7-29 10:50
不用这么麻烦的。offset的钱拿走去买新房（必须投资用），产生的利息可以通过新房负扣税，但不能在旧房负 ...

也就是说，自住房贷里的offset里的钱，拿出来买了投资房，这部分钱在自住房贷里的利息，就可以负扣税，对吧。所以说可以这样避免投资房房贷升息嘛

aulin

edwardt 发表于 2015-7-29 11:31
也就是说，自住房贷里的offset里的钱，拿出来买了投资房，这部分钱在自住房贷里的利息，就可以负扣税，对 ...

可以，但是你一般也就付２０％吧，新房８０％的贷款还是拿的投资房贷款的利率。

zrr_7

留爪

equilibrium

kc_zhang 发表于 2015-7-29 08:51
“避免出现一般出现的那种错误 - 用private fund paid down loan balance。”这句我有点搞不懂，可否再解 ...

意思是说要是你用自己的现金放进了自住房的owner occupied home loan account 里而不是这个owner occupied home loan 所对应的offset account，那么这就叫Private fund paid down loan balance。以后如果你的自住房变成了投资房的话，你的这个自住转投资的房子所对应的loan的性质也就从owner occupied home loan 变成了investment loan，但是由于你曾经用 Private fund paid down loan balance，那么意味着你不可以claim full deduction of interest generated from this investment loan。

edwardt

aulin 发表于 2015-7-29 11:34
可以，但是你一般也就付２０％吧，新房８０％的贷款还是拿的投资房贷款的利率。 ...

只要这个理论是对的，那么100%也应该适用

equilibrium

aulin 发表于 2015-7-29 10:50
不用这么麻烦的。offset的钱拿走去买新房（必须投资用），产生的利息可以通过新房负扣税，但不能在旧房负 ...

新买的投资房所对应的investment loan所产生的Interest 当然是fully tax deductible。但问题是按你说的这么操作你的自住房的owner occupied loan产生的利息依然不可以做任何的deduction，因为loan的性质是non-investment related，而你owner occupied loan 所对应的offset account 里的钱是你自己的private fund，没有直接产生interest，自然也就没有deduction。所以必须把private fund放进去redraw里折腾一圈，才能改变钱的性质，从而做interest deduction。

equilibrium

aulin 发表于 2015-7-29 11:34
可以，但是你一般也就付２０％吧，新房８０％的贷款还是拿的投资房贷款的利率。 ...

那20%不就浪费了么？

jlovesd18

aulin 发表于 2015-7-29 10:50
不用这么麻烦的。offset的钱拿走去买新房（必须投资用），产生的利息可以通过新房负扣税，但不能在旧房负 ...

offset里的钱是cash,，是你的钱，不是银行借给你的钱，拿走付首付，哪里来的利息呢？
我的理解是有了loan,找银行借款了，才有利息啊

aulin

jlovesd18 发表于 2015-7-29 12:03
offset里的钱是cash,，是你的钱，不是银行借给你的钱，拿走付首付，哪里来的利息呢？
我的理解是有了loan ...

你把这钱拿走了，你的ｌｏａｎ　ｒｅｐａｙｍｅｎｔ就增加了，当然要付额外的利息。

大家不要质疑我了，我不是会计师，我找的会计是这么对我说的。我本人不可能给你们什么专业建议，你们自己找会计师吧。

jlovesd18

kc_zhang 发表于 2015-7-28 00:55
具体怎么操作，可否再描述一下，redraw是指哪个账户？以下是我的了解：
因为我的自住房westpac的贷款账户 ...

我的想法稍微不同，概念上不同，但是计算最后的数字是一样的。

账户之间转钱想法是一样的，但是能算成投资抵税的部分不是因为offset钱少了，而是自住房每月还的贷款里包括了投资方的那个百分比。比如我转了5万，占自住房的10%， 那么每个月还得贷款里90%自住，10%投资

jlovesd18

aulin 发表于 2015-7-29 12:06
你把这钱拿走了，你的ｌｏａｎ　ｒｅｐａｙｍｅｎｔ就增加了，当然要付额外的利息。

大家不要质疑我了， ...

可能我语气重了，其实最后数字都是一样的

etangzhang

kylelly

采取这么转一圈的方法貌似可行。但是ATO都是傻子么， 不会被查么？或者这样根本就是合法的？

kc_zhang

aulin 发表于 2015-7-29 10:06
你把这钱拿走了，你的ｌｏａｎ　ｒｅｐａｙｍｅｎｔ就增加了，当然要付额外的利息。

大家不要质疑我了， ...

问题是澳洲这里的会计师专业程度存疑，会计师之间说法都不一样，dizzy~~~


再确认一下，除了投资房首付可以用这个方法抵税，支付投资房的印花税是否也可以抵税，如果可行，那么整个投资房（首付+贷款+印花税）的105%产生的利息全部可以用来抵税了。太完美了。原来的概念只有投资房的贷款利息可以抵税。

yuxiaoxinran

围观大神们

kc_zhang

aulin 发表于 2015-7-29 09:34
可以，但是你一般也就付２０％吧，新房８０％的贷款还是拿的投资房贷款的利率。 ...

如果自住房offset里的钱足够多，可以全款买投资房，那么就不用再去申请新的贷款了（特别是现在贷款有困难的人群），直接等同于把自住房的贷款transfer到投资房里去了，而且这套投资房一样可以实现NG的效果。不知道我理解是否有问题？

junejunyan