有个投资转自住的概念比较模糊不清，请教！

茶汤

情况是这样的，2011年前买了一套自住房settle，2013年买了一套投资房。

现在自住房卖掉，可以把第二套房子默认为自住房吗？因为所有账单还是在自己名下的。
如果可以的话，那么从现在开始就是自住房（除了这个房子没别的房子在自己名下了），按照hold住六年的原则，是不是如果在接下来的6年中卖了它，不管是不是自己住，也是不需要交这六年的增值税，而只需要交2013年到2015年这期间作为投资房部分的增值税？

谢谢各位前辈！

茶汤

ding ding

jayne

第二套一定要进去住几个月才可以算main residence的。不然尽管你当时只有一套房，也不可以说那是main residence, 因为没有住过。住过之后就可以6年法则了。

茶汤

jayne 发表于 2015-7-15 22:55
第二套一定要进去住几个月才可以算main residence的。不然尽管你当时只有一套房，也不可以说那是main resid ...

谢谢！

laji

第一年按投资房保税的, 终身不可变

哪怕自住后卖房, 都要交cgt,

六年的原则  不适用第一年就出租的房子,  2013-2015 肯定要交cgt, 之后出租几年就交 几年的cgt

茶汤

laji 发表于 2015-7-16 11:03
第一年按投资房保税的, 终身不可变

哪怕自住后卖房, 都要交cgt,

谢谢！

茶汤

投资房的增值税考虑的就是按照卖价减去买价的差额就是增值部分，对么？

laji

茶汤 发表于 2015-7-16 11:36
投资房的增值税考虑的就是按照卖价减去买价的差额就是增值部分，对么？

在此基础上 有许多增减项

茶汤 tx, 请阅读
https://www.ato.gov.au/General/C ... our-rental-property

jayne

laji 发表于 2015-7-16 11:03
第一年按投资房保税的, 终身不可变

哪怕自住后卖房, 都要交cgt,

只按投资房占拥有年限的比例算，成为自住房以后的免CGT.

laji

jayne 发表于 2015-7-16 12:21
只按投资房占拥有年限的比例算，成为自住房以后的免CGT.

谢谢

laji

jayne 发表于 2015-7-15 22:55
第二套一定要进去住几个月才可以算main residence的。不然尽管你当时只有一套房，也不可以说那是main resid ...

住过,而且是上手后就住 哟 才满足6年法则

茶汤

laji 发表于 2015-7-16 15:51
住过,而且是上手后就住 哟 才满足6年法则

住过的，settle完了以后住过两个月直到现在账单也都全在我自己的名下。这样应该符合要求吧，我觉得：）

lobsters

茶汤 发表于 2015-7-16 16:58
住过的，settle完了以后住过两个月直到现在账单也都全在我自己的名下。这样应该符合要求吧，我觉得：） ...

要住半年，六年法则没那么容易的，还是咨询会计师，网上道听途说的很多

jayne

laji 发表于 2015-7-16 15:51
住过,而且是上手后就住 哟 才满足6年法则

http://calculators.ato.gov.au/

以上是ATO的CGT exemption tool calculator. 不确定的同学自己试试。
我输入的模型是买来马上出租一年，搬入自住一年，然后出租4年，最后结果是22%的增值要交税。这个结果可以打印出来作为报税的依据。

楼上说不行的，拿出依据来，共同学习。

laji

你的模型没错
但不是楼主原先的 疑问
"... 是不是如果在接下来的6年中卖了它，不管是不是自己住，也是不需要交这六年的增值税...."

我提醒楼主 她的case 不适用6年法则了。她想不交税 就一定要住, 一年不住就这一年就要交税。pro rata cgt 我们观点都一致

分歧是 , 如果你第一年自住, 你就有可能 满足6年法则, 让你享有6年时间出租而不用为这6年交cgt 。 当然, 如 lobster 同学提醒的 这里头条件挺严格的。茶汤楼主很可能 fail 在她同时有另一套房上

More here https://www.ato.gov.au/General/C ... ou-move-out/?page=1

jayne

laji 发表于 2015-7-16 19:04
你的模型没错
但不是楼主原先的 疑问
"... 是不是如果在接下来的6年中卖了它，不管是不是自己住，也是不需 ...

谢谢您的耐心解释。我只是不同意您说的要一过手就住才满足6年免的法则。我想说的是你什么时候进去住都可以，之前算投资，之后可以算自住，之后的出租也可以按6年豁免法则算。我唯一不确定的是这六年是以前的投资加以后的出租一起不超过6年，还是成为自住以后可以6年，投资房的年限不算在内。

最近ATO在进行投资房的在线培训，我就这个问题当场问了ATO的官员，可惜她无法回答。但是建议我用上面这个工具算。可惜这个工具只能计算总共拥有时间不超过6年的模型。有懂的大侠请指教。

laji

jayne 发表于 2015-7-16 20:33
谢谢您的耐心解释。我只是不同意您说的要一过手就住才满足6年免的法则。我想说的是你什么时候进去住都可 ...

不知移到石墨文档去了
只找到当年的一则
http://www.smh.com.au/news/austr ... /1204402407071.html


According to the Australian Tax Office, to qualify for a full CGT exemption the property must have been your main residence from when you acquired it. 

就烦这种ato官员 和 繁文褥节 , 简单明了点会死啊

laji

茶汤 发表于 2015-7-16 16:58
住过的，settle完了以后住过两个月直到现在账单也都全在我自己的名下。这样应该符合要求吧，我觉得：） ...

挺能打伏笔的哈, 不知能否浑水摸鱼成功
有结果的话 私信一下, 我也有谱了

jayne

laji 发表于 2015-7-16 21:37
不知移到石墨文档去了
只找到当年的一则
http://www.smh.com.au/news/australian-capital-territory/you ...

谢谢分享！

文中说的是full exemption. 没说不可以partial exemption. 当然如果想一分钱CGT也不交，肯定是要从day 1 就自住。现在讨论的是不是day 1自住，可不可以抵免，答案是YES！不是说第一时间没自住，以后永远没机会用6年法则了。

laji

full exemption = 零CGT

partial exemption = 交CGT, 按出租的年数 / 总持有年数 百分比

6年法则 = 出租6年内依然享受 full exemption, 一分cgt不交

这片文章意思是: 要想利用6年法则来达到 full exemption 的目的,您必须一入手就自住

若第一时间没自住，先出租的话, 以后是永远没机会用6年法则了。因为以后都按 partial exemption 算, 而partial 就没有6年的界限, 无论多少年都是同一个待遇, 即 cgt × 出租的年数 / 总持有年数 百分比

laji

jayne 发表于 2015-7-16 22:02
谢谢分享！

文中说的是full exemption. 没说不可以partial exemption. 当然如果想一分钱CGT也不交，肯定 ...

这种英文版的条例 用中文说起来 好像 是有点 涩, 答复如上

jayne

laji 发表于 2015-7-16 22:47
full exemption = 零CGT

partial exemption = 交CGT, 按出租的年数 / 总持有年数 百分比

您这个partial 的解释不对，如果按您的说法，我给的例子，6年中出租了5年（自住前1年半自住后3年半，自住1年），CGT 按您的说法，要按5/6约80%的比例来交，而实际ATO calculator 算出来的只交1.5/6 大概22%不到。除非您告诉我 ATO的工具是错的。

就此打住，再争无谓。有的条款确实是提到了move in as soon as first applicable. 但是6年法则怎么都没有这一条。

想当妖精

我在2008年买了第一个房子，自己住到2010年又买了第二个房子，中間租給留學生一年，bill都是我的名字，从2012年开始給中介出租，現在眼看快六年了，我怎么办？我会計說我想不交税必須搬回去住半年以上再賣掉，我們真的不想搬回去了，怎麼办？

想当妖精

我在2008年买了第一个房子，自己住到2010年又买了第二个房子，中間租給留學生一年，bill都是我的名字，从2012年开始給中介出租，現在眼看快六年了，我怎么办？我会計說我想不交税必須搬回去住半年以上再賣掉，我們真的不想搬回去了，怎麼办？

丁丁2015

说说我的情况，大家说说：
第一套房子自住3年，然后买了第二套房子用于自住，第一套用于出租。如果出租5年后卖掉，那么第一套房子适合6年法则吗

jayne

丁丁2015 发表于 2015-7-17 17:14
说说我的情况，大家说说：
第一套房子自住3年，然后买了第二套房子用于自住，第一套用于出租。如果出租5年 ...

第一套可以。等于那5年你把第一套房当自住了。那第二套房期间就是投资房了。针无两头利，自己算算怎么弄划算。

jd07

丁丁2015 发表于 2015-7-17 17:14
说说我的情况，大家说说：
第一套房子自住3年，然后买了第二套房子用于自住，第一套用于出租。如果出租5年 ...

不符合 6年法则有个前提是 只有一套房

如果是第一套住三年 工作原因搬走 并租房 5年后卖掉 可以适用6年法则

丁丁2015

jayne 发表于 2015-7-17 17:54
第一套可以。等于那5年你把第一套房当自住了。那第二套房期间就是投资房了。针无两头利，自己算算怎么弄 ...

谢谢

丁丁2015

jd07 发表于 2015-7-17 18:15
不符合 6年法则有个前提是 只有一套房

如果是第一套住三年 工作原因搬走 并租房 5年后卖掉 可以适用6年 ...

谢谢

想当妖精

到底谁對谁錯？