【 动荡的局势，我的投资】-A股股灾对澳大利亚房产投资的警示

liu263

A股股灾对澳大利亚房产投资的警示

A股刚刚经过了有史以来最快的下跌，3周之内下跌了大约30%，市场哀鸿遍野，只是在国家队跑步进场后才稳住了下跌的脚步。千股跌停、千股停牌、千股涨停等千古奇观都让我们认识到了股市的变幻莫测。对此次A股下跌进行观察和分析对投资者有重要借鉴意义。

本次下跌中能够学到的东西太多，宏观经济、实体经济、法律法规、风险管理、投资原则、操作手法等等，我只是想从‘基本面’和‘杠杆风险’两方面简单谈谈个人看法。

A股下跌的原因已经有多个分析，市场意见大部分集中在本次下跌自6.12日证监会对券商发布内部通告，暂停场外配资新端口的接入，并且要求券商开始清理场外配资开始。那么股市好端端的，证监会为什么会这么做呢？究其原因不过是因为证监会认为股票价格超过基本面太多，而场外配资杠杆放大了风险而已。按下边文章（http://wallstreetcn.com/node/220355）的说法，场外配置达到3.3-3.7万亿。

清理场外配资开始后，股票快速下跌，很多使用了配资的中产阶级被清盘，具体案例可见：http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... mp;tid=1083359&

看完此文，我为作者感到同情的同时，不得不对他表示这是他自己没有了解股市基本面，并做好风险管理的后果。用杠杆进行投资，在市场上升时可以放大收益，同样，在市场下跌会放大亏损。作者没有设定止损，而是坐看损失放大，并最终导致了强行平仓，作者的教训值得借鉴。

投资都有基本面。投资的实质是钱生钱，生钱的比例有多少，多稳定，就是投资的基本面。

就股票而言，股票价格的基本面其实就是市盈率，也就是市值和盈利的比率。比如某股票每股价格100元，每年盈利10元，每年分红5元，则市盈率为10，而市值和分红的比值为20，通常西方股市认为市盈率在12-15之间为合适，低于此数字表示股票价格低于实际价值，值得购买，高于此值表示股票价格高于实际价值，需要卖出。在本次A股大跌之前，多个投行已经警告A股存在泡沫，创业板市盈率达到200左右，而平均市盈率在23，这已经大大超过了股票的实际价值，因此此次大跌并不出价值投资者意料。

同样，房地产的基本面其实是租售比，也就是房屋租价（除去各项费用后）与房屋售价的比例。通常来说，这个比例超过当时的贷款利率，这表示房地产价格低于实际价值，值得买入，低于贷款利率就表示房地产价格高于实际价值，需要卖出。目前悉尼房地产的租售比在3%左右，贷款利率在4.2-4.5%之间。就目前局势而言，悉尼房价还在上涨，租金滞涨，而贷款利率已经处于历史低位。单就租售比而言，悉尼房价已经大幅超过实际价值。

在就杠杆而言， A股股民在大跌之前谈论的都是‘改革红利’和‘政策牛市’，没有人想到这3周的大跌会出现在A股市场，因此很多人都融资入场，并因此造就了此轮大牛市，融资比例低的是1：1，高一些的达到1：4甚至更高。这造就了大牛市，也造就了过去3周来的大跌，因为1：4的融资在股票价格下跌超过20%时就要平仓，而1：1的融资在下跌50%时就要平仓。而在澳大利亚，人们普遍相信房市永远不会下跌，尤其是中国来的投资者，对此更是深信不疑，过去15年的经验告诉他们，澳大利亚房市只有上涨和停滞两个阶段，很多业内从业者更是告诉大家‘悉尼房价7年翻倍’。澳大利亚4大银行的风险模型也认为房屋作为抵押品，风险最低，因此风险系数很低。各大银行对房屋抵押贷款都愿意贷出售价的80%，也就是说买家本金和借贷数目的比例是1：4。也就是说，房价下跌20%的时候，最后一批入市的投资者就进入了负资产阶段，银行就有理由进行强平。

中国证监局清理场外配资导致此次A股大跌，而澳大利亚金融审慎监管局对各大银行贷款产品加强监管是否会导致澳大利亚房市终止过去15年来的非理性上涨，还需要拭目以待。投资者在这样的环境下，需要的是仔细衡量基本面，并对杠杆风险进行管理，才能够在风暴中生存。

巴乔

房地产收杠杆，房价一定雪崩，尤其是几年间积攒了许多楼花的

巴乔

其实再复杂的衍生都基于一个简单事实，货币政策和杠杆化

panada

巴乔 发表于 2015-7-10 14:11
房地产收杠杆，房价一定雪崩，尤其是几年间积攒了许多楼花的

怎么样收杠杆？不给贷款吗？

liu263

panada 发表于 2015-7-10 14:14
怎么样收杠杆？不给贷款吗？

限制贷款/价格比就是限制杠杆。以前这个比例是没有限制的，最高达到105%，而现在已有多个银行不给贷超过80%。

收紧估值也是收紧杠杆的手段之一。

bangalow

要学习的真的好多

巴乔

panada 发表于 2015-7-10 14:14
怎么样收杠杆？不给贷款吗？

楼花有个交割空期，如果这之间杠杆收了，交割违约多了，大量房源推向市场，杠杆没了，无人有心有力接盘，价格雪崩。接下来，已经交割抵押给银行的房子抵押价值下降，连锁反应，市场崩溃，银行完蛋，证券市场完蛋，国家完蛋

5summer

有道理 ， 房价要跌

qwert227

首先政府无意主观导致资产下跌吧?
应该说一切还是外部泡沫挤压流动性为先

巴乔

5summer 发表于 2015-7-10 14:23
有道理 ， 房价要跌

赌房价就是用国家信用背书，空头怎么赢？最多不涨

panada

巴乔 发表于 2015-7-10 14:20
楼花有个交割空期，如果这之间杠杆收了，交割违约多了，大量房源推向市场，杠杆没了，无人有心有力接盘， ...

好吧，那就都完蛋吧。。。

自游自在

很快会迎来大妈抛售澳洲房产潮啦

liu263

qwert227 发表于 2015-7-10 14:24
首先政府无意主观导致资产下跌吧?
应该说一切还是外部泡沫挤压流动性为先 ...

中国政府同样无意打压A股，但是该来的总会来，市场力量无可阻挡。

liu263

巴乔 发表于 2015-7-10 14:11
房地产收杠杆，房价一定雪崩，尤其是几年间积攒了许多楼花的

多谢巴乔兄捧场，你是坛子里少有的地产价值投资者之一。

巴乔

liu263 发表于 2015-7-10 14:36
多谢巴乔兄捧场，你是坛子里少有的地产价值投资者之一。

我自己杠杆不超过1比1，因为买的早，我也有杠杆恐惧症

巴乔

我觉得理性的思考求证和狂热的趋势追随只是两种不同的人生态度，反正世事的发展总会有两种不同的承担个体。而且如果从生存必需角度来说（基于大部分人都基本衣食无忧），其实意义不大。

顺心开心最有价值

天涯浪客

liu263 发表于 2015-7-10 14:16
限制贷款/价格比就是限制杠杆。以前这个比例是没有限制的，最高达到105%，而现在已有多个银行不给贷超过8 ...

贷款105%是有资产做抵押的，啥也没有你去试试贷105%？除非你工资真的很高，而买的房子真心便宜。

银行一直是贷款80%的，不过Refinance可以把以前资产的增值部分拿出来作为20%的首付。这个没有啥变化吧？

房产投资是长期过程，除非炒房，对于普通人来说，肯定要考虑杠杆的控制问题。

cutemama

有意义的讨论。

panada

天涯浪客 发表于 2015-7-10 14:50
贷款105%是有资产做抵押的，啥也没有你去试试贷105%？除非你工资真的很高，而买的房子真心便宜。

银行一 ...

银行比空军们都要傻，利率一个晚上就能涨到8％，房价一夜之间就能斩到脚后跟，政府最希望所有有房子的人一晚上财产化水就为了满足那些空军每天的诅咒。。。

天涯浪客

panada 发表于 2015-7-10 14:56
银行比空军们都要傻，利率一个晚上就能涨到8％，房价一夜之间就能斩到脚后跟，政府最希望所有有房子的人 ...

其实不用涨到8%，涨到6%就保证可以起到打压房价的效果了，关键是啥时候涨的问题？

2013年主席就喊断崖了，美国要升息，澳洲要升息。当时随便在悉尼买上一套二手房，哪怕是个不起眼的两房unit，只有运气不是太差的话，现在也有50%的涨幅了。很多人不明白，银行为啥不升息呢？按理说升息银行应该赚的更多嘛。

liu263

天涯浪客 发表于 2015-7-10 14:50
贷款105%是有资产做抵押的，啥也没有你去试试贷105%？除非你工资真的很高，而买的房子真心便宜。

银行一 ...

所抵押的资产就是购买对象，也就是所购买的房屋，这跟A股市场用现有股票去1：1抵押融资一样，在下跌的时候非常容易爆仓。

liu263

panada 发表于 2015-7-10 14:56
银行比空军们都要傻，利率一个晚上就能涨到8％，房价一夜之间就能斩到脚后跟，政府最希望所有有房子的人 ...

不用认为看空的都是诅咒。没有人想诅咒一个从来就不认识的人，又没有深仇大恨。

看事情不要带感情色彩，不要因为立场改变了分析的能力-当然这个要求可能过高。

panada

liu263 发表于 2015-7-10 15:04
不用认为看空的都是诅咒。没有人想诅咒一个从来就不认识的人，又没有深仇大恨。

看事情不要带感情色彩， ...

其实现在的空军基本上是每天全职骂房价，基本不是踏空的就是卖了房的，踏空的还可以报以同情，卖完房唱空的基本就是和吃人血馒头一样。我也不喜欢那种蚊子放个屁就联想到房价要涨的，为什么都不能正常点呢？

天涯浪客

liu263 发表于 2015-7-10 15:03
所抵押的资产就是购买对象，也就是所购买的房屋，这跟A股市场用现有股票去1：1抵押融资一样，在下跌的时 ...

拿股市比房市的，咱足迹上太多了。

基本上有点理论的混足迹的，都喜欢把这两个东西放在一起研究，包括你在内。

去年我在理财板块发表意见，澳洲普通人买投资房养老最靠谱。“夏姐夫”同学蹦出来，非说要我去把他写的贴读上100遍，炒股养老才是最靠谱的。我说我天天上班养家，哪有那么多闲功夫，人家不愿意拉下老脸和咱对骂，逼着俺去抄A股。现在咋样？都消停了吧。普通人炒股，股市把你吃进去，连个骨头都不会吐出来。

2013年开始主席同学说美国要升息，用的词够狠了吧。“美元王者归来”，“澳洲房产断崖式下跌”，“买房就是伸手接飞刀”，“财富抽水机”等等。2013年入市买悉尼房产的，现在咋样了？

这两东西根本就不是一个东西。股票啥也没有，之所以去买，就是觉得未来会涨，除此之外，一无是处。房产可住可租可卖，尤其是大城市的房产，包涵了诸多意义。捆绑了教育，医疗，社会地位，养老等等因素。全澳大利亚最有权，有钱，有文化，有影响力的人，可能在股票上存在分歧，有人看空有人看多。但是他们对于悉尼这个全澳最大城市的房价，有过分歧吗？因为这是他们的共同的家园，他们的核心资产之所在。

liu263

panada 发表于 2015-7-10 15:09
其实现在的空军基本上是每天全职骂房价，基本不是踏空的就是卖了房的，踏空的还可以报以同情，卖完房唱空 ...

你根本就没有理性思维，与你辩论降低我的智商。言尽于此。

liu263

天涯浪客 发表于 2015-7-10 15:20
拿股市比房市的，咱足迹上太多了。

基本上有点理论的混足迹的，都喜欢把这两个东西放在一起研究，包括你 ...

不管是投资房产，还是股票，都是投资。而投资的本质是钱生钱，投资生钱的能力及稳定性也就是投资的基本面。这两者当然可以放在一起研究。

panada

liu263 发表于 2015-7-10 15:24
你根本就没有理性思维，与你辩论降低我的智商。言尽于此。

就是这么点能耐，动不动就上升到智商，和明灯倒是很类似，不过你的英语比他强。

巴乔

liu263同学讨论 是 对于 杠杆化和房价只能上涨的预期 造成房产价格过度 脱离居住和商品属性价值 的反证

而浪客同学讨论 是 对基于房产市场上总是存在一定泡沫的 背景下，基于个人情况的 稳健的房产投资

其实你们都是市场的良性因素，所以房地产价格相对其他基本生活商品的价格比一直在稳健地慢慢拉大

两种人生而已，只要是做了思考和准备的，适合自己的，都是好的

天涯浪客

liu263 发表于 2015-7-10 15:25
不管是投资房产，还是股票，都是投资。而投资的本质是钱生钱，也就是投资的基本面。这两者当然可以放在一 ...

全澳大利亚最有权，有钱，有文化，有影响力的人，可能在股票上存在分歧，有人看空有人看多。但是他们对于悉尼这个全澳最大城市的房价，有过分歧吗？因为这是他们的共同的家园，他们的核心资产之所在。

你看懂了吗？再补充一些，前段时间新闻版有篇翻译的文章，讲的是个澳洲的社会调查，三个阶层，穷人，中产，富人。穷人最大的资产是汽车，中产最大资产是自住房，富人的资产主要是投资房和股票，而自住房在总资产的比例不大。对你有点启发吗？

这要是地产崩溃，穷人其实没啥，汽车还在。富人无所谓，资产还多着呢，真正被消灭的是中产。你觉得决策者会怎么做呢？另外那些买自住房的人群，也是在玩钱生钱的游戏吗？这群人占据了房产市场的大部分比例。

巴乔

泡沫都是预期的反应，适度泡沫总会被上涨消化，严重泡沫自然会阶段调整，做好自己的风控和心理储备就好，反正市场还是那个市场，个体影响力可以忽略不计