投资房转自住房的税务问题 （有加分）

winsome

老生常谈的话题，不过情况略为复杂一点

目前情况：

• 一个自住房(A)一个投资房（B)， 投资房100%贷款，自住房如果用来出租的话租金会cover贷款利息还有剩余
• 现在考虑买一个投资房(C)，大概1，2年后搬去那里住当自住房。在搬去之前C作为投资房
• offset里面有10万 cash，但这10万在买C的时候必须放到一个loan的户头里面才可以满足20% equity的要求
  

那么问题来了

我在买C的时候应该怎样做贷款

1. 也是做100%贷款，把目前offset里的钱放进A 的loan， 这样在C当投资房的时候可以负扣税最大化，但是等C作为自住房的时候A做投资房的房租就比利息多更多了，因为又投钱进去A 的loan里面减少贷款

2. 把手头的钱以及refinance出来的钱作为首期全部填入C，这样在C作为自住房之前就没办法把C的全部贷款做负扣税


税务高手看看做才怎么最合理？另外，我搬去C住以后，是不可以依然把A作为自住房处理吧？

非常感谢解惑。

winsome

up一下，有高手能解惑吗？

LENNY_DONG

我认为A的贷款多少是不能再改变的

所以C投资的时候最大化没问题

但是C自住，你只能把多余A里面OFFSET钱转到C OFFSET而已

至于C还欠多少，即使你把A REFINANCE过来也没用。作为抵扣目的只能按最初剩下贷款额度

winsome

LENNY_DONG 发表于 2015-5-21 20:20
我认为A的贷款多少是不能再改变的

所以C投资的时候最大化没问题

里面还有一个tricky的问题

就是我目前放在自住房A offset account 里面的钱在买C的时候必须给银行当deposit才能3个房子做到20%的equaity

问题是，这个钱应该放哪里好呢？

放A：相当于还款给自住房A，那这样进一步减少A的贷款额度，以后如果A要做负扣税可用的贷款额就进一步减少了

放C：就是前两年（在搬去C之前），C的负扣税无法做到最大化（没有100%贷款）

Southbridge

winsome 发表于 2015-5-22 10:07
里面还有一个tricky的问题

就是我目前放在自住房A offset account 里面的钱在买C的时候必须给银行当depo ...

这个问题似乎无解，不过相对来说放C比放A好些，毕竟C以后自住。

winsome

Southbridge 发表于 2015-5-22 11:46
这个问题似乎无解，不过相对来说放C比放A好些，毕竟C以后自住。

如果我搬去C，A是不是可以继续作为自住房（在计算CGT的时候），只要6年内卖掉？

Southbridge

winsome 发表于 2015-5-22 11:49
如果我搬去C，A是不是可以继续作为自住房（在计算CGT的时候），只要6年内卖掉？

...

搬去C后A就不是自住房了，如果A要卖的话有半年的时间可以把AC同时做为自住，不卖的话就得去做个valuation做为将来卖房时的cost base。

winsome

Southbridge 发表于 2015-5-22 11:54
搬去C后A就不是自住房了，如果A要卖的话有半年的时间可以把AC同时做为自住，不卖的话就得去做个valuation ...

不是可以继续把A当自住房，那个所谓6年法则吗？

Southbridge

除了上面说的那个情况，一个时间内只能有一个自住。六年法则的前提是只有一个自住房。

winsome

Southbridge 发表于 2015-5-22 12:00
除了上面说的那个情况，一个时间内只能有一个自住。六年法则的前提是只有一个自住房。 ...

我知道同一时间只能有一个自住房，但在这段时间可以拥有投资房吗？

我只是把这个自住房A继续当自住持有（CGT计算上），把我搬去住的C房继续当投资房，一直等到卖了A以后

这样可行吗？

Southbridge

是可以的，不过实际操作上还要请教做过的会计。

因为搬出A后开始每年报收入可以理解，但是C租两年后就没收入了从ATO的角度看会有点奇怪。

winsome

Southbridge 发表于 2015-5-22 12:59
是可以的，不过实际操作上还要请教做过的会计。

因为搬出A后开始每年报收入可以理解，但是C租两年后就没收 ...

这也是我confused的地方，搬出A以后，A的贷款产生的利息可以做负扣税吗？但在CGT上面又算为自住房？

Southbridge

老兄我觉得ATO能够理解这么复杂问题的人不是跳槽就是被裁了。

还是A搬出后估值变成投资房容易理解些，反正只有搬出后增值的部分需要交税。

伐木者

winsome 发表于 2015-5-22 10:07
里面还有一个tricky的问题

就是我目前放在自住房A offset account 里面的钱在买C的时候必须给银行当depo ...

你没有选择的，必须把offset的钱还到A的贷款里，不然银行没法给你办C的贷款。

当然，你可以以后再把这个钱取出来用于投资，这样产生的利息还是可以扣税的。

伐木者

winsome 发表于 2015-5-22 13:12
这也是我confused的地方，搬出A以后，A的贷款产生的利息可以做负扣税吗？但在CGT上面又算为自住房？ ...

搬出来自然A就算投资房了，之后的增值，卖的时候要算CGT。

Lydia2014

好帖

winsome

伐木者 发表于 2015-5-22 13:46
你没有选择的，必须把offset的钱还到A的贷款里，不然银行没法给你办C的贷款。

当然，你可以以后再把这个 ...

另一个选择已经说了：就是把钱放到C里面当首期deposit，以后搬到C，那样A的贷款额不会降低