地产走势以及投资可负担性的一些看法

目光降落

我个人看法，悉尼地价未来升的可能性大大大过跌。

原因，以下华人指说汉语的PR和公民。
澳洲经济基本无亮点，只能靠地产来拉动就业，增加税收，以此维持高福利支出，不然哪个政府都呆不长。
澳币跌的可能性大，汇率关系，华人买房热情无法抑制。华人移民会是主力，国内换房来澳洲买就好了，国内一套房五百万，就可以买悉尼中价位房子了，而且可以付清，固然有些人没有这样条件，但是悉尼几十万华人家庭中，不少家庭都有这个底气。
参照伦敦，多伦多，美国硅谷等地区，外来人都占据了最好地段，白人无奈外迁是存在的事实，悉尼无法免俗，我相信这个事情正在发生，还会加剧，不过除非政府出大昏招自杀，不然白人被慢慢挤出核心区无可避免。
华人，非居民华人和local共同抬了轿子，除非三大主力退潮，价格下跌可能性不高
利率短期六个月内不会上升。
公寓楼花的潜力将尽，一定会先于house下跌。供应集中增加是现实，市场需求无法集中释放，所以租价比下跌是必然，尤其今年以后入市的。大家可以关注一下CARLINGFORD那一片的房租， 我觉得会比较有代表性，大概有10多栋，从去年年底开始分批入市，  如果市场能顺利消化， 那么说明市场还是强力的， 如果空置时间超过3个月， 那么估计会是房租下跌的开始。据我观察，目前开始入住的大概有3~4栋， 已经出现空置超过4周的现象。

所以房价上涨的趋势估计不会因大多数人的美好愿望而改变，尤其靠进交通枢纽，购物方便，学校好的区域，即便大势跌，这样的地方也会极其抗跌。最近美国一个华人银行作假被告，结果发现基便计入经济最困难的08年，他们放给一千个华人房产贷款也累计只有不到十个坏账，要知道那是在美国，你可以随时挂钥匙走人的。由此可知华人的耐力，所以等学区房跌下来基本靠运气。

如果你没有国内资金的底气，靠工资来供房子，需要考虑几个风险。不买的话，可负担性会越来越差。可是买的话也要问清楚自己几个问题，

你的收入会增加吗？
你的支出一定是只会增加的。海鲜最近涨价了不少。澳币贬值后进口商品价格比如上升，电器，车衣服，家具等，最晚七月以后会体现出来。
油价上升后，你的房子估值会如何？油价长期低迷不可能，回升以后澳币如果不回头，那么油价会大升，比如两刀一升，从而影响远郊区房价。
利息上升后，你的可负担性如何？未来三年如果利息去到六到七，会如何？这个事情的概率是存在的。

如果你收入稳定，地产能有稳定回报，那下手靠火车站，有地，有好学校三大要素具备的地产了。

不是中介，没有推销房产的意思，尤其点出楼花风险很大，请看的时候不要错过这一点。写这些主要是给有保值需求和教育需求的朋友参考，无论自主或者投资，靠地产大发的概率现在小很多了，不过暴跌二三十点的可能也不大。
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今天跑到蓝山看一套烂房子， 街的整体情况太不理想， 原本打算的报价直接砍掉10%， 草草走个过场就回来了， 所以有空就多说几句。

移民来澳洲的 ，在悉尼我认识的大概有几类人，
1. 89一代（50-60）， 房满仓的不少，做开发的也不再少数，有2套以上房子的应该是多数， ---赶上了好时光啊， 经历过80年代初年利率18% 工党政策， 那年代敢玩地产的那都是牛人啊。  他们买入的价位都很低，悉尼现在百万的区域，当时就是十几二十几万。高大上的不说，见过一个广东老太太，专业洗碗二十多年，截至五年前买了5套房。这些人怎么跌都能顶住， 不但能顶， 下跌时候还要增加投入。

2. 过去十五年左右开始的技术移民一代（60-70-80）， 苦逼的比例比较高， 整体来说属于坛子里头最喜欢讨论行情的人。 吃工资抗房贷的大概一半，另外一半要么自己挣了底子已经安家了， 要么是家庭有些底子， 基本还有余力升级房子或者做投资，可以说是相对的刚需。 没买房子也有， 那就比较着急了。
3. 大中城市留学后留下来的（80-90-00），这部分人家庭条件相对好很多， 也是底气比较足的新一代。必要的时候火力支援最大。
2 和 3， 都有孩子或者即将生孩子，教育需求那是刚刚的。另外这些人就是我说的拥有国内的底气的那一部分人， 未必需要卖房产来澳洲买房子， 但是有了这样的背书， 风险喜好高一些很正常。

4. 商业移民不讨论， 土豪的比例更高点， 而且对于房子的财商也更高， 觉得好就买， 不关心，也不想了解什么市场大趋势之类的问题， 有钱就买。

5. 黑民， 我知道买房子的也不少， 超过大家的想象， 不过这次的政策出台，打击最大的恐怕是他们，在找到变通办法前，估计不少人要被逼卖房子了。

以上说的只是我个人的日常观察归纳，非专业意见， 也没有统计出处， 不想做什么争辩。

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最后单独说一下，做开发的，绝对有的做，因为大家的看问题的角度不同， 所以看法不一样。 比如墨尔本的大伟， 站在他的立场， 那么把内裤压上我也搞开发，而且天天晚上笑着入睡， 现在卖楼花根本不是问题， 正是最好挣得时候。 等到大趋势变动的时候， 他早数着钞票退休了。搞开发的， 计算的是2年的风险，而且这样的风险已经被买楼花的人背书，基本是零风险，所以开发商现在拼命搞。可是想炒房子的， 不小心就要搞上十年八年，不小心就套住了， 这就是区别。

bt123123

Good point

youran

虽然政府希望靠房地产支撑经济，但也清楚地知道房价过高引起民怨会把他们选下去。

hotornot

youran 发表于 2015-2-26 06:22
虽然政府希望靠房地产支撑经济，但也清楚地知道房价过高引起民怨会把他们选下去。 ...

第一点就错了

澳洲经济不可能靠地产拉动的

澳洲和中国不同。中国城镇化空间很大，而澳洲城镇化空间很小

房地产过热对澳洲经济害处大于益处

即便中国都开始限制对房地产的依赖，何况澳洲

youran

hotornot 发表于 2015-2-26 06:55
第一点就错了

澳洲经济不可能靠地产拉动的

我的意思是引用楼主文字中的第一段，所以我观点与你一致。

笑悠然

Mark

yes168

good point, made sense

潜水老虎

核心区，呵呵

eric5686

每人見解不同，學習，學習！

房產和其他投資一樣，進場和退場時機都要考慮，
比較國內城市，澳洲房價的確偏低，加上低利率和匯率，除非政策改變，短期之內因該不會垮，但上漲空間也不大

lt_ch

farmer

这种文章，基本都是先有房价要涨的结论，然后开始找理由。跟买了一个股票，拼命找利好是一个思路。

是中介不还是想做房产中介？

Tiger2959

hotornot

farmer 发表于 2015-2-26 08:47
这种文章，基本都是先有房价要涨的结论，然后开始找理由。跟买了一个股票，拼命找利好是一个思路。

是中介 ...

楼主应该不是中介

因为，他其实在尽力做到“客观”，虽然他的观点我不认同。

这其实是人的共性。人类很有马后炮的倾向。

房价上涨之前，绝大部分人认为房价不会涨——因为，他们觉得现在的房价，是有其理由的，并能找出一千个房价不涨的理由

房价上涨之后，绝大部分人认为房价不会跌——因为，他们觉得现在的房价，是有其理由的，并能找出一千个房价不跌的理由


房市、股市，很多方面，都是这样的。

人性如此。

人类的目光是短浅的。

看见地平线、天空，人们就会得出结论，我们生活在一片平坦的土地上，一个象大锅一样的天空罩在上面。

最近一些年，世界比较和平，人们就会得出结论，战争、世界大战，永远不会再发生了。理由是，人类文明了。

hotornot

eric5686 发表于 2015-2-26 07:57
每人見解不同，學習，學習！

房產和其他投資一樣，進場和退場時機都要考慮，

很难说上涨空间不大。说不定还有不少上涨空间。

只是风险比较大而已。

幽绿海棠

pearlzj

墨尔本大伟

hotornot 发表于 2015-2-26 08:41
楼主应该不是中介

因为，他其实在尽力做到“客观”，虽然他的观点我不认同。

非常正确

tonyju626

个人觉得还是很客观的

风神膀

我的观点是悉尼的房价会飞速上升，但是靠房租养房越来越不可能了。这个杠杆不管用了。大家换一个吧。

aulin

别的不说，一半华人家庭都有5百万以上国内房产可以卖了一次付清这里的中等房房价就是胡扯。首先不是人人来自北上广，即使是那里来的也未必都有这个财力。

cyike

aulin 发表于 2015-2-26 11:39
别的不说，一半华人家庭都有5百万以上国内房产可以卖了一次付清这里的中等房房价就是胡扯。首先不是人人来 ...

望断天涯路

clark_2

shellte

aulin 发表于 2015-2-26 11:39
别的不说，一半华人家庭都有5百万以上国内房产可以卖了一次付清这里的中等房房价就是胡扯。首先不是人人来 ...

关键是你舍得卖么？例如你在北京一套房，悉尼一套房。你悉尼的房子跌了保不住了，你卖了北京的保悉尼的么？还是宁愿留北京的亏本出厂（清袋的可能性太低了就不讨论了）？这么问一下自己，估计相当一部分人都不舍得卖北京的。

Chimpanzee

说的挺好的

easoweno1

aulin 发表于 2015-2-26 11:39
别的不说，一半华人家庭都有5百万以上国内房产可以卖了一次付清这里的中等房房价就是胡扯。首先不是人人来 ...

灰常赞同

fuehskf

佩服，佩服。

shenw

shellte 发表于 2015-2-27 16:06
关键是你舍得卖么？例如你在北京一套房，悉尼一套房。你悉尼的房子跌了保不住了，你卖了北京的保悉尼的么 ...

同意，就是国内有房也不会为了在这里买而卖掉

Paul3yu

有钱就买，就算跌不会跌多少。没钱就存钱买。不用分析那么多。

巴乔

降息抢房，杀了一批优质租客，以后租客市场堪忧，租房纠纷估计大大上升