关于自住投资的数学题

cnnworld

第一次这个板块发帖，求教大神们

1. 自住房总价45万，还有36万贷款

2. 投资房付出8万首付，还有32万贷款

等投资房settle后，将自住房的 36万贷款中的8万贷款转移到投资房中，这个时候，自住房就变成了28万贷款，投资房变成了40万贷款，这样做法的好处是，投资房变成了100%贷款，那8万的首付变现的还了自住房的房贷（因为此时自住房只有28万贷款了）

收益：

1. 投资房是新房，房贷纯利息1533一个月，大致18396一年，租金按48周算，大致19200，中介费假设1000，市政费加body corp一年2400，房屋各种保险500，所以这部分损失约19200-18396-1000-2400-500=3096. 同时有新房折旧，通常房子折旧40年，那40万的房子折旧大约1万，如果做好点每年有1.5万折旧， 所以一年损失大约1.8万。


2. 现在收入高于8万，约12万左右，如果计算那1.5损失，则每年退税大致能拿到1.8×0.38= 0.68 万，约6千8的收入。 扣掉每年实际损失的3096，大约每年有3800的纯收入


而这套投资房，事实上没有一分钱本金，之前的首付变相的付了自住房的贷款。好处是：1. 每年多3800收入  2. hold了一个澳洲房产的position


请问大神们，我以上算法是否有问题，请指正

angyaya

基本是正确的，不过你在买投资房的时候，可以直接把投资房的账户做成40w.银行不care的。
后面再改会很麻烦，特别是小银行。

cnnworld

angyaya 发表于 2015-1-30 16:21
基本是正确的，不过你在买投资房的时候，可以直接把投资房的账户做成40w.银行不care的。
后面再改会很麻烦 ...

谢谢大神啊，那我投资房就没任何风险了啊，万一我以后default了，比如投资房的贷款我不还了，银行拿回投资房是净亏啊，这个时候，除了我的信用记录，会影响我自住房么？我自住房应该依然是28万贷款对吧？ 这两笔应该是不同的贷款，一笔照常付，一笔default了，对么？

moshou

你那个8万转过去也不能抵税，讨论过好多次了。除非你不怕查。

cnnworld

moshou 发表于 2015-1-30 16:28
你那个8万转过去也不能抵税，讨论过好多次了。除非你不怕查。

那假设不抵税，我认了，但这两笔贷款应该是独立的吧？ 我最后依然实现了 0首付买了一个投资房，买房没有任何风险，唯一损失的可能是自己的信用记录。 万一我投资房default了，银行收回投资房，银行肯定亏了 （因为房屋价值40万，同时贷款还有40万)，我自住房依然能保住，而且依然是28万的贷款balance，这点可以confirm 么？

hilltop-bear

楼上正解。一开始自住贷款和投资房贷款就应该分开。我们刚操作过。

hilltop-bear

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:32
那假设不抵税，我认了，但这两笔贷款应该是独立的吧？ 我最后依然实现了 0首付买了一个投资房，买房没有 ...

如果两个房产在同一个银行做贷款，银行有权利卖你第一个房产。反正你不可能零风险，只是多大风险而已。话说你的折扣预算有点过高吧？我刚做了一个三房别墅的折扣，不到一万呢

moshou

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:32
那假设不抵税，我认了，但这两笔贷款应该是独立的吧？ 我最后依然实现了 0首付买了一个投资房，买房没有 ...

这两笔贷款算独立的，比如不在同一银行，但是这8万你怎么转呢？付出的不能拿出来啊。

cnnworld

hilltop-bear 发表于 2015-1-30 16:38
如果两个房产在同一个银行做贷款，银行有权利卖你第一个房产。反正你不可能零风险，只是多大风险而已。话 ...

如果银行有权利做拍卖，那我就有风险了，也就没啥变化了，那我是否可以将投资房100%转贷出去呢？ 我希望彼此完全独立


你说的对，也许我租金，折旧都有点算多了，实际可能每年还会亏些钱，我只是希望0首付，最小化风险（仅仅可能未来损失自己的信用），不过我也不会在澳洲再贷款了，万一default

zhouzhou

hilltop-bear 发表于 2015-1-30 16:33
楼上正解。一开始自住贷款和投资房贷款就应该分开。我们刚操作过。

分开做投资房不能100%贷款吧？我的意思是超过80%的部分要交保险的吧。

cnnworld

moshou 发表于 2015-1-30 16:41
这两笔贷款算独立的，比如不在同一银行，但是这8万你怎么转呢？付出的不能拿出来啊。 ...

按上面的说法，就是开始做投资房贷款的时候，首付8万直接就付到自住房的贷款里面，然后投资房直接做40万贷款，貌似上面说的都是可行的，不过具体我也要跟银行确认是否可以这么搞。


总之我的目的很明确：1. 希望投资房和自住房完全独立，彼此不影响  2. 希望用0首付hold一个澳洲房产，坐等其升值，每年稍微亏空点钱无所谓，同时利用负收入退回点税

上面的方案都是讨论这样的可能性，我是新手，也请教这儿的老手一般怎么操作

hilltop-bear

zhouzhou 发表于 2015-1-30 16:43
分开做投资房不能100%贷款吧？我的意思是超过80%的部分要交保险的吧。

我们做法是先根据自住房增值部分多贷一部分款，这部分贷款另设账户，这部分用来给投资房付首期。投资房按八成贷款，也开一个账户。settlement 后将这两个账户合并。等于首付部分以我们自住房抵押，我理解。好处是100抵税没问题，税务师确认了

cnnworld

hilltop-bear 发表于 2015-1-30 16:50
我们做法是先根据自住房增值部分多贷一部分款，这部分贷款另设账户，这部分用来给投资房付首期。投资房按 ...

其实我的问题是，我的首付部分不想以我自住房来抵押，希望彼此独立，以后投资房跌了或者还不起了我就不要了，反正没一分钱成本，想知道这种可行性

moshou

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:44
按上面的说法，就是开始做投资房贷款的时候，首付8万直接就付到自住房的贷款里面，然后投资房直接做40万 ...

如果是这样，银行一定是要用你的自住房做投资房的担保的，就是两个房子绑在一起，不超过总价的80％，可以不付保险。如果是不绑在一起，就必须有20％首付，你这个首付可以从自住房TOP UP出来，但是付了就拿不回来了。

13jenner

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:42
如果银行有权利做拍卖，那我就有风险了，也就没啥变化了，那我是否可以将投资房100%转贷出去呢？ 我希望 ...

0首付不代表你没有风险，如果银行拍卖该房产不够40万，银行还是会向你追差价的。

hilltop-bear

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:42
如果银行有权利做拍卖，那我就有风险了，也就没啥变化了，那我是否可以将投资房100%转贷出去呢？ 我希望 ...

你收入不稳定吗？为什么会觉得自己会供不下去呢？只要可以供款，银行不会这样极端地逼你的。你计算方法和我差不多。我刚搞了一套投资房，暂时能实现零付出(考虑负扣税后)。你那个投资房看上去回报很诱人，在哪里买啊？

cnnworld

13jenner 发表于 2015-1-30 16:53
0首付不代表你没有风险，如果银行拍卖该房产不够40万，银行还是会向你追差价的。 ...

那我还不出他还能怎样？就想问如果还不出，难道能拍卖我自住房？

13jenner

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:55
那我还不出他还能怎样？就想问如果还不出，难道能拍卖我自住房？

银行一定会打官司。

cnnworld

hilltop-bear 发表于 2015-1-30 16:54
你收入不稳定吗？为什么会觉得自己会供不下去呢？只要可以供款，银行不会这样极端地逼你的。你计算方法和 ...

其实不是稳定，相反我自己预计每年收入还能大幅增加，我只是考虑这种可能性，然后希望多这种方式买几套，但由于买多了，必然有风险，所以我要规避风险，事实上我只有1%的概率可能违约

r.wang7

hilltop-bear 发表于 2015-1-30 16:50
我们做法是先根据自住房增值部分多贷一部分款，这部分贷款另设账户，这部分用来给投资房付首期。投资房按 ...

这个做法就是先从自住房套出投资房首付的钱，然后等投资房的80%到位了两笔一汇合到一个loan帐户上，对吗？这100%的贷款都可以抵税是吗？
假如我想refinance到别的银行，那我自住房的loan是不是也要被一起转过去，因为我第二套房的20%是用我第一套房的title作抵押的。。

hilltop-bear

cnnworld 发表于 2015-1-30 16:55
那我还不出他还能怎样？就想问如果还不出，难道能拍卖我自住房？

如果你还不出，银行会申请清算你资产。你自有住房也是你的资产，会被卖掉清算，扣除银行债务，有剩的会给你。如果还不够你破产了就不需要还了

李十三

那八萬的利息是不可以抵稅的。

hilltop-bear

r.wang7 发表于 2015-1-30 17:12
这个做法就是先从自住房套出投资房首付的钱，然后等投资房的80%到位了两笔一汇合到一个loan帐户上，对吗 ...

我理解是如果你转银行，新银行会重新评估贷款，除非你愿意出那个贷款保险，否则也是只能贷八成。等投资房增值了，应该可以实现。

李十三

cnnworld 发表于 2015-1-30 15:26
谢谢大神啊，那我投资房就没任何风险了啊，万一我以后default了，比如投资房的贷款我不还了，银行拿回投 ...

會影響你的自住房。給你的投資貸款，肯定要求你的自住房一起抵押的。

kui3000

先办离婚，把财产全转给你老婆，让她指责你通奸，家庭暴力，不管孩子，让你分不到自住房里的财产。这样你就破产了，这样把投资方还银行就行了。切记，还要让雇主开除你，否则你还是有还款能力的。

jimmyking

都是人才。