120万的贷款 税后收入加了房租1万4一个月 感觉支付不起利息了，并且看不到未来几年房价还能上涨的理由

maxinfang

天涯浪客 发表于 2023-2-25 12:17
那你换一个角度想，如果现在大幅降息，是不是会有更多的本地人买投资房，能出租的房子是不是越来越多？ ...

这样说听着有道理
但是与上面假设唯一不同的是从哪里买

如果是投资房易手 不变
如果是买自住房做投资 那原自住买家 就是要看看需求 搬离那是 但那只是因为需求减少导致投资房出来 如果自住是变成本地租客了 比如卖自住 租学区 那不是还是供需平衡了

Jade19

天涯浪客 发表于 2023-2-25 09:54
卖吧，我一直都说，如果认为未来几年一直处于利率高位，现在就是最好的卖房时机。

我最近又有另外一个想 ...

可是同时租客也少了，除了新移民

浅紫蓝花楹

如果还能支撑，就继续支撑吧。
这个乱世持有现金风险也很大，还是要储备一些硬通货，悉尼的房子应该算是其中之一吧。
当然如果都支撑不住了，忍痛也要卖了。

dabaili

房子不是只有利息的，养三套房子一年起码一万，各种council，保险，水费，可能还有strata，地税，看持有的是公寓还是house，还有维修。
养一辆车3000到5000，俩辆车小一万。
这样10万就没有了。
4万块的确可以生活，但是也不是那么随心所欲了。
楼主就一个孩子，也不想留他多少房子，考上全奖也是优秀的孩子。
卖掉升值潜力差的那套，卖的钱放进自住房offset，立刻各种费用都下来了。
以后机会好升级自住房，又不用交税。自住房才是税务优惠最大的资产。

feifan

都是在抗啊

Jokeeatcandies

1.2M其实没有什么，16-18年的时候，我3套投资房，贷款2.2M，付口水往死里弄，每年现金流还是4，5万左右的亏，我的利率也不低，家庭到手收入加上3个租金差不多25W，但好在后来投资房卖了总账都是赚钱的，还有就是投资房支出占收入比比较低
ps：投资最痛苦就是为一个贬值的资产还要每年亏钱

Jokeeatcandies

hellovic 发表于 2023-2-24 12:39
我只是不知道房子这个投资已经那么垃圾了还坚持啥，要是股票早卖了，房子是长线投资，可是这10年房子哪里翻 ...

因为你买的是墨尔本的房产，哈哈，几百万人和你一样呢；悉尼10年前买的房子到现在的话，收益率好很多很多，至少多1个M
PS：我知道一个人2017年60W买的一套墨尔本郊区很远的房子，现在要卖，隔壁差不多的现在才卖了54W

Jokeeatcandies

NoisyMiners 发表于 2023-2-24 13:38
弱弱地说。。。地税还有两万呢。。。

不会有两万那么多，去年维州的土地税降价了，120W估价的土地一年地税4000左右，之前是7000左右，楼主3套房子贷款才120W，投资房应该是低价位的房产

Jokeeatcandies

其实，以楼主家的工作收入看，税后9-10W左右，加一个小孩，一套投资房应该是到头了，两套的话太过激进

Jokeeatcandies

hellovic 发表于 2023-2-24 22:03
贷款的时候银行会测算涨利率的情况，但是现在的利率增加非常不正常，非正常市场环境下的利率增长，短短一 ...

0利率才不正常，央行现金率3%以上才是正常的，这波肯定给你搞到5%，然后横盘3-5年，你还是快快止损，让生活早日回归正常

wfish99

PI的话一年至少得10W了吧，这个收入确实困难

djvivid

楼主的现金流支撑贷款没有任何问题，要不要卖房，取决于这笔投资的前景。

1）按照楼主自己的预测，每年都要亏钱，可能要再等10年才能赚钱......自己做一个简单的模型就能大致算出如果再持有10年的投资收益率了？如果这个受益率低的离谱（低于预计的每年的通货膨胀），那么结论当然是要卖！因为持有10年的受益率不高，持有期间每年还是负现金流。

2）如果持有10年预计最终的投资回报不错，因为会有较大的资产增值，这个时候尽管持有期间是负收益率，那么要考虑的就是这个不错的收益率是否符合自己的投资预期，以及如果你现在卖了房的钱，是否有更好的去处，从而决定是否要坚持还是卖掉。

3）当然，所有的投资分析都基于假设，这个假设也可能不那么正确。但是大家不都是这么做决定的吗！基于已有的数据，做当下自己认为最合适的决定......

买房，或者持有投资房本身没有对错，因为这本来就是因人而异的事情。有的人，在当下的利率，房子还能正现金流，因为房子买的早，并且房子还有很好的增值，所以持有人根本不会因为涨了利率就去卖房子。这里的核心还是看持有的房子是否是一个好的资产...

Pippa

卖！

idea_lee

你这种实际情况  应该投资房卖掉

高息将会持续数年 房产价格也会持续低迷 你的高额租金持有成本是 不值得去博后续房价不确定上涨带来的那点收益的

卖掉 家庭和睦 生活轻松 同时回笼资金放到银行吃4点多（马上就过5%）的利息现金流 天天躺床上 论坛里 发帖子不香嚒？

jkliop

人在悉尼已中年 发表于 2023-2-25 11:45
本金那叫储蓄

前提是有钱储蓄

cppbug

Pippa 发表于 2023-2-25 18:21
卖！

Why

Pippa

cppbug 发表于 2023-2-25 19:11
Why

这是标准答案。如果问买不买就说“买”！问婚姻就答“…”

Dashan

听说今年还要加几次息

cppbug

Pippa 发表于 2023-2-25 19:21
这是标准答案。如果问买不买就说“买”！问婚姻就答“…”

问：卖不卖？
答：卖

问：买不买？
答：买

问：离不离
答：离

znby

hellovic 发表于 2023-2-24 23:24
我也想提高收入，但是我的收入没法提高了，只有看老公换工作的情况了，我买房不是为了小孩，她自己长大了 ...

只能说，楼主你要是觉得有压力，持续投入进去，想卖，自己做决定吧

考虑清楚，投资房子真需要长期持有，短期一买一卖，就是纯粹给中介和政府打工，或者你卖了房之后，是否会有更好的投资选择，算好持有该投资房而产生的机会成本。

mel的投资房，最近几年买的house，根本很少可以有现金流不错的，大多数都是需要投钱进去，负扣税的，等房子升值。

要是你现在觉得一直贴钱进去，房子升值遥遥无期，毫无继续持有的动力。

那么考虑清楚，卖了之后，如果房子几年后又涨了，你会后悔么？现在卖房，是亏本卖还是可以持平卖，甚至可以有capital gain?  你觉得可以承受得住亏本卖房的损失么？ 甚至有可能要亏本很多卖的话，你还想现在卖房么？

假如再过个5年，房价又涨得厉害了，但你贷款办不出来，不能再另外买房，你是否会后悔？

你现在投资房都是IO，负担比PI小很多，你是否会考虑改成PI，这样坚持长期持有付清房贷，年老了退休直接收租金，靠收租金养老？

照澳洲政府缺钱搞钱的各种措施，vic以后房子stamp duty， 我觉得肯定会向NSW 学习，改成不一次性收stamp duty过户费，而来个年年收房产税。


你还会想继续当地主房东么？

smilycat888

hellovic 发表于 2023-2-24 23:24
我也想提高收入，但是我的收入没法提高了，只有看老公换工作的情况了，我买房不是为了小孩，她自己长大了 ...

看了这段就觉得卖就好了
买投资方，要不钱多，要不要咬紧牙缝省钱买为自己为孩子，楼主都不占

dolce00vita

我家情况和楼主类似，收入稍微高一点但是家里两个孩子。我们选择了出掉一套投资房。

b10862035

maxinfang 发表于 2023-2-24 12:03
一个月税后1w4收入 都还不起120w的房子？

你如果喝風出土就還的起了

maxinfang

b10862035 发表于 2023-2-26 10:20
你如果喝風出土就還的起了

加息不就是让你减需求 降消费不就是喝风吃土
熬不住的投资客走人 租不起的租客搬走 这不是世界的真像

zzz

dabaili 发表于 2023-2-25 16:19
房子不是只有利息的，养三套房子一年起码一万，各种council，保险，水费，可能还有strata，地税，看持有的 ...

是的，主要现在啥都涨，看似涨个几百没啥，可是那么多样的东西加一起就不得了。食品一年多几千，汽油多几千，房煤水电保险通信，多几千，轻飘飘j
过万了，还有医疗旅游和娱乐涨幅这还没算。

Grange

znby 发表于 2023-2-25 23:05
只能说，楼主你要是觉得有压力，持续投入进去，想卖，自己做决定吧

考虑清楚，投资房子真需要长期持有， ...

从纯投资的角度，你说的非常对，方方面面都考虑到了。

不过楼主现在要暂时过几年亚历山大的生活。为了将来可能的利润影响了现在生活和健康，到底值还是不值呢？

cppbug

Grange 发表于 2023-2-26 14:07
从纯投资的角度，你说的非常对，方方面面都考虑到了。

不过楼主现在要暂时过几年亚历山大的生 ...

这个真的是因人而异，不过感觉大部分国人的忍耐力惊人，即便把所有不用的房间甚至客厅分租出去也不会卖房的

Nosugarcoffee

cppbug 发表于 2023-2-26 15:32
这个真的是因人而异，不过感觉大部分国人的忍耐力惊人，即便把所有不用的房间甚至客厅分租出去也不会卖房 ...

这样生活质量太差了，最好还是做自己有能力承担的事情。

merlot14

cppbug 发表于 2023-2-26 15:32
这个真的是因人而异，不过感觉大部分国人的忍耐力惊人，即便把所有不用的房间甚至客厅分租出去也不会卖房 ...

经过这次疫情老百姓也清楚了 有大灾就防水 房价就大涨 这次就是每年贴钱也不会卖了 搞不定明年又防水涨个40% 我们可不是傻子

merlot14

Nosugarcoffee 发表于 2023-2-26 15:37
这样生活质量太差了，最好还是做自己有能力承担的事情。

生活质量差也比贬值强