三月一日去美国迈阿密去看房

Mandy99

原帖由 SSH 于 2011-3-10 09:21 发表
昨天我又开车去了Fort Myers, Lehigh Acres. 早上4：30出发，晚上11：00到家，来回600km. 今天又可以休息一天，整理一下思路。还好，昨天我们不止是看房子了，还去了爱迪生的故居，拍了些照片。

我很喜欢这套房子，7W，不过老黑抢先我一 ...

楼主是真金不怕火炼阿

lilygu2005

管理费在房租的8％－10％
==========================
这个比较重要
管理肯定是委托当地的管理公司来管理。可我们怎么才能信任远在千里之外的管理公司呢?这是个大问题。听到过个别极端的情况：曾经有管理公司哄骗房主，明明其房子已经租出去了但谎称目前的状态是空置，一年只要骗了一、两个月，房主的利润就全无了，这当然是大骗的情况，另外的小骗也可能发生：如老是有维修的费用，其中可能不少是谎报军情呢……

巴黎春天

便宜总有便宜的原因的。。

lingyang

楼主真牛人也, 美国大环境开始慢慢复苏, 现在FL的房价算是10年来的低点了现在吃进赚的机会比亏的机会大.

vmaya

09年曾搜过迈阿密的房价，比若干年前，并没有剧烈崩溃的感觉。如果迈阿密市内现在能捡到10万的house，

[ 本帖最后由 vmaya 于 2011-3-10 21:32 编辑 ]

大鹏展翅

强帖留名

summermt

我同事爸爸在美国一小镇海边买了一套房子，1.4英亩的地，就是为了每年去哪里海边度假，居然才1万4！！！我都快晕死了，美国的房子和澳洲价钱咋那么大区别呢

lazysnail

我比较关心税方面的。。美国是每年都要交房产税是吗？楼主是按什么名义持有房子的呢？个人还是公司还是基金啊？怎么找美国的房产中介呢？

jesyl

ding
wait update

SSH

一转眼已经来迈阿密两个星期了，在周边城市如Cape Coral, Fort Myers, Fort Lauderdale转了不少时间，看了不少房子和地。

因为离开Melbourne的前一天，我在Keysborough拿下2Acres的地，所以手上已没有什么资金了。后来就是抱着考察的心态来看看。我觉得非常幸运能在飞机上认识老黑。从他那里我学到了很多东西。我曾经是个Unix程序员，习惯了整天泡在网上做所谓的研究，一泡就是一整天。老黑是个律师，但是活动能力极强，他主张就是出去跑，出去看，打电话给不同的agents联系。记得刚和他聊的时候，还真没把他放在眼里。后来才知道他家居然拥有牙买加一半的酒店生意。大家可以google一下sandals。

因为没有太多的资金了，我就把投资重点放在land上。昨天我下了offer拿13块地，今天agent打电话告诉我，只拿下6块（1，000sqm each）。不到2万块！我就hold这些地，5到10年后会很值钱的，算是为孩子的将来投资吧。

这里有很多童鞋也想投资美国，我要说的是在有一定实力的情况下，大家应该试一试。还有一个小窍门，在澳洲用google voice可以免费打美国任何电话，所以大家尽可以上网找agents，然后打点话联系，了解。

SSH

有同学问我一些问题，我回了，觉得可能对大家有帮助，所以也贴出来。

我不知道美国有什么网站是可以做功课研究各个地方的neiboughhood？
你可以试试下面的网站，在看他们的过程中，你能发现别的有用的links。
realtor.com
propertyinvesting.com (这是个forum）

您觉得买老的apartment在纽约好还是买house在别的城市好呢？
我只想投资house，但是纽约的apartment肯定出租没问题，就看rental了。

可以在澳洲贷款还那边的房子吗？
最好的办法是你refinance你的房子，抽出现金然后到美国买房子。在美国很难拿到贷款。

那边的租金回报一般有多少呢？
这要看具体投资的房产了。投资越高的房子，回报越低。我买的都是低价房，回报在15％以上，刨除费用，利息，净利在6％左右。这纯粹是净收入，何乐不为了

我刚开始打算买投资房呢。。可以拿自住房做抵押的
当然可以了，房产投资开始的越早越好。

Gelen

6块地不到2万块？

这是什么地方啊

SSH

它们在Lehigh Acres。两三年内不指望赚钱，10－15年后，会疯掉的，不会只是5，6倍。

Gelen

Hold住这些地的成本多高？

Gelen

楼主留意一下这篇唱空lehigh的文章

Lehigh Acres, Florida: A Parable of the American Dream Gone Bust

SSH

贴一些玩得图片
在Fort Laudedale坐Jungle Queen游艇看豪宅，看到黛米摩尔的豪宅






这套两年前值5。8M，现在只要2。3M


游艇停靠后，还提供晚餐。$39。95，值！

SSH

正因如此，两年前，这些地每块值5万块。现在只要2千多，我更本不会在意它还能跌到哪里。

原帖由 Gelen 于 2011-3-13 15:30 发表
楼主留意一下这篇唱空lehigh的文章

Lehigh Acres, Florida: A Parable of the American Dream Gone Bust

Gelen

荒在哪里，需要缴税吗？

如果没有税，那我也来三五块    以后去米国养鸡

stone66

谷底，有魄力牛人

dolinloop

原帖由 tiger-1 于 2011-3-9 17:34 发表
美国房子确实便宜，我TX在纽约买套一楼带花园的房子，才28.8W美元，在悉尼最少得50W。

纽约市本身好像不会那么便宜，Brooklyn和Jersey都不知道能不能有这个价

[ 本帖最后由 dolinloop 于 2011-3-13 20:12 编辑 ]

gorilla

原帖由 SSH 于 2011-3-13 15:35 发表
正因如此，两年前，这些地每块值5万块。现在只要2千多，我更本不会在意它还能跌到哪里。

也死！ 都2千多了难不成再跌到500？

dolinloop

LZ觉得迈阿密买房风险是不是比较大？那里经常有飓风，似乎房子保险费比较贵

SSH

有税，每年80几块

原帖由 Gelen 于 2011-3-13 15:43 发表
荒在哪里，需要缴税吗？

如果没有税，那我也来三五块    以后去米国养鸡

SSH

是的，那就要看个人如何掌控投资回报率了。

原帖由 dolinloop 于 2011-3-13 15:57 发表
LZ觉得迈阿密买房风险是不是比较大？那里经常有飓风，似乎房子保险费比较贵

Gelen

买的这些地是连起来的？1.5 acre 才两万，口水都流出来了

gyy821

强贴留名，希望楼主牛人多回来更新，解答～

yeshu

mark, 等着学习

H妈妈

原帖由 SSH 于 2011-3-13 15:35 发表
正因如此，两年前，这些地每块值5万块。现在只要2千多，我更本不会在意它还能跌到哪里。

请问这些地就这样荒着允许吗？比如澳洲就有规定买了地就要在规定时间内做开发的，不然可能要收回去的。不知道美国的规定怎么样。

前两年去美国的时候去的地方可能比较繁华吧，没觉得美国的房价怎么低。看得中的也要百万多美金了。

还有次看中赌城附近一片房子，跑过去问人家卖多少钱，人家回答说这里只租不卖！晕死晕死！不过赌城附近的房子的确不贵倒是真的。还被拉去参加一个卖什么holiday房子的那种，我粗算算人家都赚到不要赚，还想叫我掏钱？门都没有

沿途有些小城市的确房价不贵，十几二十万就有个小洋房了，但是感觉租金回报一般吧，根本没楼主说的15%之高。15%是什么概念呢？就是租个7年就能回本的了，那么一般人都会去买了吧？谁还租呢？况且美国的贷款利息肯定比澳洲便宜不少的。难道那么多美国人民都是傻傻的？

SSH

在美国，你的地就是你的地，没人敢动你的，不管多少年。

如果你要投资DC，纽约，洛杉矶，15％是不可能的。我也说过，这必须选择一些工业城市，它们的增值空间不大，但是cash Flow是保证的。15％对我来说是个非常保守的数字。我后来那的几个房子都高于它。如果大家感兴趣，又不知道如何下手，可以发消息给我，我可以推荐我的卖家。（注意我不用作广告，只是告诉卖家的email,以后还要靠自己研究，买卖）。

现在贷款利息很低，租房的确不如买房。但是，美国现在有5百万家Foreclosed houses（前两天晚上看电视，是财政部发布听证会，财长自己说的这个数字），这些被迫turn key的家庭3，5年内是没有可能再拿到贷款。还有很多人非常恐惧买房，深怕房价还继续猛跌。正因为如此，美国本土的家庭很多选择租房。

另外，我忘记提一件事了。在美国，政府有一个住房补贴政策，叫section8。政府会按一些标准选择一些房东的房子作为福利房，政府每月按时把全部或部分房租打到房东的帐上。我投资的所有房子都是这种福利房。房客如果不按时付房租，就很有可能失去这种福利。所以我在房租方面可以轻松一点，不过这些人是不太会look after你的房子。有可能我会有别的麻烦，不过so far so good。

原帖由 H妈妈 于 2011-3-14 22:54 发表


请问这些地就这样荒着允许吗？比如澳洲就有规定买了地就要在规定时间内做开发的，不然可能要收回去的。不知道美国的规定怎么样。

前两年去美国的时候去的地方可能比较繁华吧，没觉得美国的房价怎么低。看得中的也要百万 ...

kitamj23

mark!