昨天签了Baulkham hills 3房house 900多平方 56.5万

ZACLW

原帖由 nikita17 于 2011-4-9 18:41 发表

其实blacktown硬件都很足，挺有发展潜力的，LZ分析得不错，现在那里黑人比以前少了很多很多啦。

那黑人住哪去了?

Gelen

原帖由 ZACLW 于 2011-4-9 21:26 发表


那黑人住哪去了?

听说猫本有个blackburn，也黑，而且是烧过一般的黑，是住黑人吗？

东方窗帘

原帖由 匿马 于 2011-4-9 16:26 发表
还是有一点的疑惑，想请教下LZ

因为不是做小生意的，都是高级打工的 ，以前看论坛里面投资比较好的是令狐不冲同学。投资的新房或者offplan都可以来负扣税。而且要长期持有的。

看LZ的投资基本是有10万或以上利润就会出手 ...

同问楼主，这点很关键 ！！！！！！！！！！！

william720

看来积累资本是硬道理啊！

keepdancing

三间里两间卧室好小。好在是投资房，不是自住也就无所谓了。有时好象跟地大小关系也不是那么紧。08底09初看过一处宇宙中心的房，1300平米地，应当也就53万。当时中介说有人出到52万了，鼓动加价。

fionastar

mcgrath的吧
广告上的要价不是589K么,LZ说是620k？
真奇怪 mcgrath的房卖得那么便宜
这个价位的房子好像都是板房的多
也许最近真的降价了？

hornsay

LZ我跟你正好相反，投资房地产失误，投资股票赚钱。

minami

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-8 12:10 发表
额 泾阳的

顶老乡。
饭店地址是哪里啊，哪天去尝尝啊。

nali

被楼主这样宣传有些手痒了啊。

不过楼主在那里附近有生意，也比较熟悉当地，现金流也正常，就能等到这样的机会。

曾碰到个north rock的朋友，5年前买的50万的大house ，到现在也没升多少价格，所以这个还是要看眼光的。

很认同楼主的买楼选地的经验，赞一句。

魔头

LZ 牛的。。。 生意，地产搞这么多，还不像生意版里的那些人那么得瑟，，佩服啊

长安雪梨

炒房有理 赚钱无罪

很多人说：华人特别喜爱炒房，这点我是同意的，但我们要追究其原因。

对华人来说，在澳洲买房是很稳妥的投资，但千万不要激动，尤其是参加各种说明会后的激动

尽量买HOUSE,少买APARTMENT, 不买OFF PLAN
如果年收入在8万澳元以上，可以买1套APT，做折旧和退税
超过8万澳元，每5万澳元可以再买1套Apt

如果年收入在10万澳元以下，坚决买HOUSE，这是你在澳洲经济上打翻身仗的主要途径。另外一条途径是做生意。

生意做得好，投资很快会收回。但生意没选对了，几年的辛苦钱 就全打水漂了

大陆华人来澳洲的时间非常短，1986年的时候在澳洲的大陆出生的华人不到1万人。第一批大规模来澳洲的大陆华人是89年的64，当时一下子来了4.5万人。感谢霍克和Keating,这批64留学生被大赦后加上家属人数后来的团聚，到2000年的时候大陆在澳华人人数增加到10万人。2006年大陆在澳洲的人数增加到21万人，2011年加上留学生，大陆在澳洲的华人总数总共不到30万人。

89年来澳洲的留学生基本上是赤手空拳，他们在澳洲一直为PR身份而挣扎，真正解决身份是97,98年了。这批人来澳洲的时候的经济基础是比较低的。大陆华人大规模来澳洲是2003年以后了，因为来澳洲的历史非常短。因此，澳洲的矿业、农业、零售业、政府外包工程等等……我们华人都沾不上边，甚至卖个鱼都由希腊人垄断,悉尼的很多商业用房都是被意大利，希腊人垄断。至于炒房，说真的也只不过是吃别人的残食剩羹，真正的大商场，如Westfield，由犹太人Frank Lowy拿走，大开发商如Meriton、Australand, Mirac, Lendlease, FKP……也都没华人的份，华人能炒上几个商店、民宅算是不错的了，最多也仅能说替别人抬轿，做做跑腿、走狗，赚一点蝇头小利的小角色罢了。大陆华人人口占不到澳洲总人口的1.5%，就算每个人买个三、五套房，真能左右澳洲地产行情？这也未免自已看得太伟大了吧？

我们经常看到有房子Auction时，华人人头攒动，这个不一定就表示炒房的都是华人，而是目前澳洲华人新移民多，买房者自然也多，而有更多的华人根本不是去买而是去凑热闹的(像我就是其中之一)，更多的本地早期欧裔移民，他们早有房产，不愁没有地方住，自然不必花费时间去找房，或参加Auction了。

不少华人买了房后，几年下来发现涨了一倍，很自然的产生了炒房的念头，这绝对不是坏事。我们来得晚，留给我们机会不多，加以语言的障碍，商场关系不够，社会环境不熟悉；所有投资的管道中，房地产算是比较稳妥者之一，若真有那么一天华人靠蚂蚁雄兵，能左右澳洲房地产的行情，那才是一件伟大的事呢！

量力而为，适可而止。炒房和其他投资一样，自然有其风险，千万不要走火入魔，赚个够养老就好，千万别太贪心，到最后血本无归。

至于那些想成家安居而买不到房或买不起房的朋友们，真正不道德的是澳洲政府而不是炒房族。

新加坡89%都住政府盖的公房（组屋），新西兰买房没有印花税，也没有资本所得税，中国从今后5年要盖3600万单位的廉价房，香港、台湾也都大力朝这个方向前进，而澳洲政府有的是土地，为什么他们不朝这个方向发展？澳洲州政府目前最大财政收入来自炒房族支付的印花税，这些人不炒房了，州政府马上陷入财政危机，悉尼2004-2008年房事不景气，经济也更是澳洲倒数第1.所以炒房族不但没有不道德，而且是政府公共开支的主力呢！

[ 本帖最后由 长安雪梨 于 2011-4-10 11:28 编辑 ]

长安雪梨

当房子的价格低于土地、建造费、利息、管理费、利润……等的总和时，那就是房地产的底价极限了。市场短期内，有时可能会有低于这个底价的时候，但一旦市场价低于建造价时，开发商就会停止建造房子(否则会赔钱)，等市场的“空屋”出清，价格回涨了，再开始盖房子。

2004-2008年在悉尼盖房子的开发商99%都破产了。MERITON是个例外，1是因为MERITON 把主战场转到黄金海岸和布里斯班，2是因为MERTION改卖为租，将很多APT改为serviced apt, 躲过了破产的命运。

澳洲房地产的成本价应该是多少呢？根据澳洲房地产协会的数据显示：目前澳洲每块建地的平均价格是18万澳元，那建房的成本在25-50万之间。悉尼的地价平均为28万澳元，20公里以内的地价是35万-40万澳元，目前的中间房价是63.5万澳元，房地产行情中多少水份就一目了然。

有人怪澳洲房价不跌是“炒房族”炒上去的，这其实也仅能说对了一半，而另一半最根本的原因是澳洲土地、建筑材料、人工成本样样都比别国贵，这才是澳洲高房价最基本的问题。

先从土地太贵说起。悉尼38个市政府面积3693.5平方公里，人口410万。南区光是Royal National Park就占了134平方公里，西区被蓝山1000平方公里的国家公园挡住。北区从Lane Cove到Pennant Hills到Hornsby，沿途20多公里，在澳洲谁也不敢动，沿途的Macqurie Park墓园占地数百公顷，死人与活人争地，这些可都是黄金地段，还有那数千亩的悉尼机场，这些多么好的地都被占据了，雪梨的地还会便宜吗？ 悉尼每年的新房开工量只有1万套，而人口每年增加7万人。墨尔本每年的新房开工量为3万套，人口每年增加8万-10万人。即使是PERTH, ADL 的新房开工量也比悉尼多。

澳洲建一间房子的成本是美国的双倍。这是澳洲市场小所应付出的代价。中国的家具在中国出厂的时候卖100美元，到了澳洲零售价就是500-600澳元。澳洲的砖、水泥、木材……有多少样东西不是垄断的？最后结果是建房能不贵吗？墨尔本建1间MONARCH 58的要价不到40万，悉尼40SQ的的建筑成本超过40万。

澳洲的建筑工人工资是全球最高者，新加坡有30万名印度建筑工人，中东、非洲、拉美有大批的中国工人，澳洲行吗？

中国单位房一平方米的建造成本是人民币1,500到2,000之间，澳洲则是 A$1,500到$2,000之间，整整差6,7倍，澳洲一幢房子的建价能不是美国的2倍，中国的5倍吗？

minnyz

谢谢楼主分享。

另外加一句，就算房价不是每七年翻一次， 他也是对抗通胀的最佳投资。

长安雪梨

我一个朋友，2007年在21-25 High St, CARINGBAH 买地做开发13套Townhouse，3个人合伙投入200万澳元，银行贷款530万澳元。因为没有经验，3块地就花了260万澳元，盖房子还算便宜，花了325万，加上其他花销，利息，减去给Agent的费用，4年下来赚了不到30万，每个人赚了不到10万澳元。到现在房子还没卖完。

这是其中的1套
http://www.domain.com.au/Property/For-Sale/Townhouse/NSW/Caringbah/?adid=2008849840

而他同期在WOLLI CREEK 买的 APT，当时买入价38万，2010年卖了51.2万，赚的钱比他4年做开发赚得还多。

2008年他和我在ROCKDALE 买的 1ST FLOOR的3房APT，40万澳元，每周租金550，2010年52万卖掉。

他现在在HURSTVILLE 和 CAMPSIE 做新的楼盘，我对他只能表示敬意。他的经历告诉我，炒房比开发赚钱来得快，在悉尼炒房是最稳妥的投资。

S明月S

学习了

长安雪梨

这2年例子大丰收  我就再举几个身边的例子

2007年 朋友M，护士，年收入在9万多，在南澳东区买了2房的 VILLA，19万澳元，前房东2001年前买入价是11万

2009年朋友年底，M决定来悉尼，委托AGENT 卖出 29万，扣除手续费后，净赚10万
拿到赚到的钱，M 2010年在悉尼CARLINGFORD 65万买了4房的HOUSE


另外一个朋友J ，M的同学，从南澳毕业后，直接来悉尼东区医院上班，年收入8万，一直在看房，几乎挑花了眼。2008年J 和我一起去ROCKDALE的房子，40-42万，3房，还是觉得贵，结果房价越来越贵，越来越后悔，到现在还在租房住，虽然工资看着很高，但扣完税，再扣完房租，花销，每年存款不到2万


朋友H，2007年在墨尔本西区买了块地，靠湖边，所有费用加起来40万澳元。当时贷款利息很高，一气之下 贷款全还清了。她原先打算自己再话40万去盖新房，2010年来悉尼，我力劝她赶紧卖掉，因为，墨尔本房价已经到了山顶，再不撤就只能学董存瑞了。2010年底，H 以73万卖掉了，净赚30多万。H在国内的生意 这3年亏了100多万人民币，还好在深圳的房产赚了500多万，在澳洲买地赚了30万澳元


朋友L，2009年3月，在澳元4.4的时候，以280万澳元，合人民币1300多万买入KILLARA 2800平方的HOUSE，每平方合1000澳元，2层，带网球场，没有贷款。现在这套HOUSE股价在400万澳元，将近3000万人民币。L当时下决心买HOUSE的一个主要原因：KILLARA 的HOSUE 比她在深圳的别墅还便宜，但面积是4倍。我很坚决的告诉L，澳元跌到4.8以下不换，是天理难容。


很多时候 财富就是这么积累的

minami

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-10 12:51 发表
这2年例子大丰收  我就再举几个身边的例子

2007年 朋友M，护士，年收入在9万多，在南澳东区买了2房的 VILLA，19万澳元，前房东2001年前买入价是11万

2009年朋友年底，M决定来悉尼，委托AGENT 卖出 29万，扣除手续费后，净赚10万
拿 ...

LZ朋友都是豪放投资型的。

长安雪梨

朋友S，年薪8万多。

2005年在HORNSBY 买的 HOUSE，买入价43万澳元，2010年银行估计68万

2009年，2010年到银行REFINANCE 后 从银行里总共拿出10万，分别在WARRAWEE 买了2套 2房的楼花，47万。开发商承诺10万的DEPOSIT 给15%的利息。 其中一套已经交房

水月境天

楼主总结的那段相当不错，是原创吗？
反正地产投资是不断买进卖出积累经验和眼力的。
不过，澳洲有CAPITAL GAIN的，楼主是如何合理避税的呢？

alanyanxichen

高人啊，虚心学习

idontknow

价钱很好，看过这house，但是靠近大路边，比较旧，地倒是很大，作投资挺好的，自己住的话就要花时间和钱来收拾一下了

idontknow

楼主能不能解释一下为什么不买off the plan呢？

golden100

在哪儿？

ossen

原帖由 idontknow 于 2011-4-10 21:21 发表
楼主能不能解释一下为什么不买off the plan呢？

卖你的价是几年后预期涨的价.

Helen-cc

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-10 12:56 发表
朋友S，年薪8万多。

2005年在HORNSBY 买的 HOUSE，买入价43万澳元，2010年银行估计68万

2009年，2010年到银行REFINANCE 后 从银行里总共拿出10万，分别在WARRAWEE 买了2套 2房的楼花，47万。开发商承诺10万的DEPOSIT 给15%的利息。 其中一套已经交房

楼主幻想症吧，开发商给利息的，好像就是未来，

09年我恨我也被中介带着去看过，warrawee，哪里有47万的盘


08年rockdale你在哪儿买的3房40w，rockdale的apt也就那么几个

[ 本帖最后由 Helen-cc 于 2011-4-10 22:26 编辑 ]

Fernando

原帖由 长安雪梨 于 2011-4-10 12:51 发表
先从土地太贵说起。悉尼38个市政府面积3693.5平方公里，人口410万。南区光是Royal National Park就占了134平方公里，西区被蓝山1000平方公里的国家公园挡住。北区从Lane Cove到Pennant Hills到Hornsby，沿途20多公里，在澳洲谁也不敢动，沿途的Macqurie Park墓园占地数百公顷，死人与活人争地，这些可都是黄金地段，还有那数千亩的悉尼机场，这些多么好的地都被占据了 ...2010年来悉尼，我力劝她赶紧卖掉，因为，墨尔本房价已经到了山顶，再不撤就只能学董存瑞了

很同意
那你的意思是悉尼相对墨尔本还能挺住？

Martin_2F

楼主的确很厉害，佩服！

redfred

楼主很厉害，谢谢分享。 不过买house做投资房，每年的land tax 要交不少吧？

BeiBei111

真的假的
好價錢阿
900平方ㄟ

frankren

楼主建议买HOUSE，可以问一下对买TORRENS TITLE的TOWN HOUSE有什么评价吗？