关于负扣税的一些想法和请教前辈验证

ittgx

说好的嘛同学，你说的好像是对的，那么这个例子，最后总投入税后41万，十年后总收益税后54万。因为其中15万是等于定投进去，总体税前收益年化13%，总体税后年化收益在10%左右，整体还是不错的。

中间很多理想化的假设，只是讨论下算法抛砖引玉，不作为推荐投资房产的建议。

最终售价会对整体收益产生很大影响。如果房价没涨，中间产生的25万印花税中介费和每年贴进去的钱就纯打水漂了，当然这种情况ATO贴给你的稅补也打了水漂最后没有CGT给ATO。

ittgx

pan123au 发表于 2023-4-13 21:22
200-80-20-6-6= 88 ， 44+44x50%-15 = 51 ,   

交22万税，利润 51 万， 平均回报51/10/27.5 = 18.5% (可能 ...

你这个是错的，年回报不能这样平均算。

yqzcabao

简单算了一下，按楼主的估算，十年下来内部收益率为10%，还是不错的。如果十年后房屋售价只有150万的话，那内部收益率就只有3.6%了

ittgx

yqzcabao 发表于 2023-4-13 22:12
简单算了一下，按楼主的估算，十年下来内部收益率为10%，还是不错的。如果十年后房屋售价只有150万的话，那 ...

专业！

abercorn

我觉得你的这个计算还是很靠谱的

abercorn

公寓的现金流一般比较好，但是以十年计增值没有house快。所以选择哪种房子也是不好取舍

ittgx

未来能不能迎来房地产黄金十年？

ittgx

abercorn 发表于 2023-4-13 22:21
公寓的现金流一般比较好，但是以十年计增值没有house快。所以选择哪种房子也是不好取舍 ...

一种是靠现金流细水长流，一种是靠未来地产增值。

说好的嘛

这种负现金流的投资，重点在于看对大势。
不是说涨跌的大势，长期看，涨的概率是极大的。但光定性，不定量，没有用。

所以是大涨还是小涨的大势，需要看对。如果只是小涨，就可能收益率非常低，甚至亏钱。

上面有位朋友详细算了，就是负现金流只1.5万每年（2.5万再退回1万的税），那么如果房价只涨50%，从100万涨到150万，这个年化收益率简直低得不如不做。

说好的嘛

许多朋友喜欢用小样本归纳法来总结规律，这个放在投资理念里面，是很危险的。

比如，‘公寓虽然现金流好，但是价格不涨’。

DBOY123

失忆空间 发表于 2023-4-13 09:47
什么意思？

折旧会减少capital base, 在卖的时候captial gain 扩大了，以前退的税一次交回去

摩羯星

不知投资前辈如何做到既要，又要，既要现金流，又要房产增值的。现金流好的房子通常增值都不大好，如果增值预期高的房子，通常都要在前几年贴钱去养它。买投资房，想要在短期内获益多，要踩点准的，是需要运气的。 长期来说，不亏，有小赚，就好了。 当然，如果高人，有其他更好的投资渠道，那就另当别论了。

abercorn

说好的嘛 发表于 2023-4-14 09:26
许多朋友喜欢用小样本归纳法来总结规律，这个放在投资理念里面，是很危险的。

比如，‘公寓虽然现金流好， ...

“公寓虽然现金流好，但是价格不涨”这种说法不准确是吗？能否详细解释一下？

说好的嘛

摩羯星 发表于 2023-4-14 10:13
不知投资前辈如何做到既要，又要，既要现金流，又要房产增值的。现金流好的房子通常增值都不大好，如果增值 ...

这里估计没什么前辈。如果有，也是不太成功的那种……成功的应该没兴趣逛论坛，更别说写了。

“现金流好的房子通常增值都不大好……”

这一段，只怕也是一个小样本归纳出来的规律。放在更长的时间段里看，未必成立。

从基本逻辑上讲，地段好的房子容易出租，以后升值空间应该也大，那么现金流与升值空间并不呈现负相关。

但是，由于一段时间，‘地段好’这个优势，已经price in了，买入时价格已经很高，那么在高杠杆（贷款比例）和高利率下，现金流就显得差。

所以，如果有一个周期买点出现，地段好的房产，价格处于相对低位（跟它自己价格螺旋上涨周期比），买入的价格够好。而之后持有成本由于各种原因不高的情况下，会出现‘现金流好的房子，升值空间也大’的情况。

这种机会，也许很快就有。

pan123au

摩羯星 发表于 2023-4-14 10:13
不知投资前辈如何做到既要，又要，既要现金流，又要房产增值的。现金流好的房子通常增值都不大好，如果增值 ...

以前可以，现在非常难。 在现在高利率环境中捡漏，就可以实现既要又要投资房。

pan123au

说好的嘛 发表于 2023-4-14 10:54
这里估计没什么前辈。如果有，也是不太成功的那种……成功的应该没兴趣逛论坛，更别说写了。

“现金流好 ...

足迹有一住在东区1000万豪宅投资大量房产人，赚的都是现金流，25年前从投资房产起家，当时是个中产。

说好的嘛

abercorn 发表于 2023-4-14 10:53
“公寓虽然现金流好，但是价格不涨”这种说法不准确是吗？能否详细解释一下？ ...

简单说，在有的周期阶段，公寓也是涨的。

在有些地段，公寓现金流也是不好的。


好地段的公寓，如果一段时间价格被低估，买入价格够低的话，在获得好的现金流的同时，也有升值空间的。

这里有几个条件：

1，一段时间由于公寓投资效果不佳，投资属性溢价很低，这是价格低的原因之一。

2，有些楼盘质量问题，物业管理问题，一段时间发生较多，让更多人避而远之，这是原因之二。

3，央行加息，房贷利率处于高位，即便公寓租金收入不错，抵扣资金占用成本后，现金流也好不到哪里去，投资客兴趣不大，这是原因之三。

还有一些稍微不那么主要的因素，不一一列举了……


所以目前价格可能是低估的。择机（不是说现在或者马上，起码可以等等看加息的进程）买入后，上述条件一旦改善甚至反转，你有机会获得‘既有好的现金流又有好的增值空间’。

反转有没有可能？每一条都有。


有些朋友的人生哲学是，哪里有‘既要，也要’，都是顾此失彼。

其实不然。这个世界的运行，就不是平均的或所谓公平的。往往是，踩错节奏的，既没有也没有。踩对的，既有也有。

说好的嘛

pan123au 发表于 2023-4-14 10:55
以前可以，现在非常难。 在现在高利率环境中捡漏，就可以实现既要又要投资房。 ...

哈，我刚写了一段，你这一句总结的好。

说好的嘛

pan123au 发表于 2023-4-14 11:02
足迹有一住在东区1000万豪宅投资大量房产人，赚的都是现金流，25年前从投资房产起家，当时是个中产。 ...

他/她 有没有在论坛里写点什么，推荐一下，咱拜读拜读，多谢

pan123au

说好的嘛 发表于 2023-4-14 11:14
他/她 有没有在论坛里写点什么，推荐一下，咱拜读拜读，多谢

他/她就是在2007年高利率买的house， 然后2012-2013年 买了东区500万豪宅，然后卖2007年买的house，赚了120%以上。

说好的嘛

pan123au 发表于 2023-4-14 11:38
他/她就是在2007年高利率买的house， 然后2012-2013年 买了东区500万豪宅，然后卖2007年买的house，赚了1 ...

是的，就得是逆向操作

dpblue

Pippa 发表于 2023-4-13 16:14
合法避税有什么可以举报的。我一直都找职业税务师报税，不怕税局查。

我以前也是这么觉得，但最近感觉可能不对

每次会计做完报税，都一定会让我签字。感觉这个签字是 “你自己保证这些数字一切合法，出了问题我可不负责” 的意思

keyboardgod

dpblue 发表于 2023-5-1 14:30
我以前也是这么觉得，但最近感觉可能不对

每次会计做完报税，都一定会让我签字。感觉这个签字是 “你自 ...

我的会计师帮我做business的账；我顺便问她帮我个人报税的事情，她给我excel表格叫我把所有投资房的费用填进去，然后她去申报。我研究了一下这些表格，我觉得这不就是我自己整理好的东西填进去，她就上传去ATO。

所以我就把不懂的费用项目问一下如何处理，然后ATO 网站找资料对一下，都是自己申报。

yizhan2121

keyboardgod 发表于 2023-5-1 14:44
我的会计师帮我做business的账；我顺便问她帮我个人报税的事情，她给我excel表格叫我把所有投资房的费用 ...

对，就是自己填的

yesli168

楼主算的再对也是在做数学题罢了,投资房产13年了,感觉最重要的除了买点和负扣税可以下下功夫以外,其他的赚钱的概率真的没有什么可以确定下来.  
宏观因素:利率,汇率,经济趋势,贸易趋势,政策,人口,地区发展,种族问题
个人因素: 年龄 ,精力,子女,工作收入变化,信心,疾病
每一个因素都可能影响决策,因素之间又都会互相影响,所以大家用自己最擅长的偏见看待未来很片面. 没事看看几年前的帖子倒是很有趣, 谁说的都对也都不对,哈哈

che999

26万现在的4.8%的存款利率 自己存银行 一年有1.25万的机会成本 减去税 要算进去

che999

yqzcabao 发表于 2023-4-13 22:12
简单算了一下，按楼主的估算，十年下来内部收益率为10%，还是不错的。如果十年后房屋售价只有150万的话，那 ...

机会成本没有算进去

yqzcabao

che999 发表于 2023-5-1 22:25
机会成本没有算进去

机会成本不能算进去的。
您可以把这当成是两个投资项目的比较，一共26万，一个项目是存银行不动保持10年，内部收益率4.8%（假设10年利息不变）；另一个项目是当做买房的首付，10年后如果房价翻番，内部收益率是10%，如果只增值50%，那内部收益率是3.6%。