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想写这个系列很久了，最近系统给我不停的推送附近房源还有最近上车的朋友的心路历程。回想这些年的经历也想写出来，给新移民和有购房计划的朋友们一些经验分享。
华人到哪里都爱买房，“安居乐业”说的也是先要安居才能乐业，当然安居并不是指一定是购置房产也可以是租下一个小房子。
我是2007年登陆澳洲的，最开始在卧龙岗然后搬来的悉尼，和大家一样最开始的几年因为年少轻狂家里没矿的我也没攒下几毛钱，2009年记得那会儿政府为了鼓励和刺激经济（因为08年经济危机）对首次购房者有一个两万四千块的补助，虽然那次经济危机澳洲是受影响最小的国家， 但白花花的银子啊～ 心动吗？心动！那会儿我上车了吗？并没有：） 好朋友上车了，52万5买了一套Eastwood如今的宇宙中心带花园的小unit，并没有上车的我陪着朋友看房，从下北看到上北，从内西看到双E，最后在Eastwood这个特别受华人朋友喜欢的地方没能抗得过一个日式小庭院的设计感，以稍高的价格拿下了一套两居小unit， 虽然说这个过程我并没有上车但是对地产有了初步的认知，而这个最原始的了解，也是后来往这方面发展的一个重要因素。
当时我们租住在一个Burwood的小apartment里周末有时间去看了一场auction，一个两房小unit拍到了45万的“高价”：）印象最深的是一个老太太气势汹汹走出来口里念念有词“Is there GOLD in that unit？Crazy?!!”老太太面部狰狞的表情到现在还记得。
当年的Burwood和现在很不一样，没有那么多林立的高楼也没有那么样式万千的餐馆，好处是地铁沿线离City只要15分钟但并不是一个年轻人趋之若鹜的地方。
机缘巧合，2012年底老公工作原因公司搬到west pennant hills，之前的一些工作经验让我了解到，只有带地的从长远经济角度来看才是稳妥的，不巧的是当时我怀孕晚期，孕中期就停下了工作，所以在落实买房计划的过程当中只有老公一份工资收入，银行给出的pre-approval是上限55万的房子 （当时没经验不会找broker，自己找的银行直接拿的预批）现在回想算是败笔。
预算只有55万，2013年初，是个什么概念呢 --- 在当时买一套Parramatta的小三房apartment的价格～
怎么办？这么有限的预算，一顿猛如虎的research，山区的house当时还没人注意，但那会儿一个普通4，2，2 的house预算也要七十万左右才能买到一套差不多能住的房子，周边一圈search下来，心灰意冷????????。
正好有一个朋友住在Glenwood，去过几次，在Blacktown City council区域，这个区并不好，但和Bella vista这个传统富人区只隔了Windsor Rd, Bella Vista在山区council范围内也算是富人区了，毗邻Norwest business park.
因为council不同价格便宜很多。所以我第一步直接skip了所有我负担不起的房源，直接只看我budget以内的房源，对于在budget上限的房源挨个打电话给中介，问有没有可能在我的预算以内拿下，任何owner已经reject过高出预算的房子也一律skip，在一点很重要的，我把握的非常好，就是不让自己挑花眼，很多人看房子越看越高，看的越多就越不知道自己要买什么样的。
拖着刚出生一个月的小baby，住的地方和目标区域开车要一小时，历时三个周末，总共看了7套房子，出了三个offer，最后成功的这个房子已经是第二个agent在卖了（这点很重要，等会儿说）。开放的那个周六下雨，来的人不多，这是个单层的独立屋，地方正，室内面积不大但frontage够宽将来有建duplex的可能，1.5个车库，指导价55万+ 印象很深有一个老头拉着agent说如果我出47万owner能同意吗？中介没理他，哈哈哈哈????
看到机会，果断的要了contract，在此过程中我并没有和agent聊天太多而是默默观察其他可能出现的竞争者，嗯，感兴趣的并不多。
回家粗看了一下没有easement 然后就发给solicitor没有问题就麻烦安排house inspection和termite inspection，律师很快回信说合同没问题。然后马上我发了offer 52万（抠抠索索的老公说最好不要拉到顶，就这点预算，也是醉了????），第二天agent给我回电话说了这个房子owner的预期值其实是60万，不过他比较有信心如果出价55万owner就会同意。我们最终以加了一万 --- 53万成交，还要了10天cooling off为交换。
那是2013年的2月，在settlement的那两个月里也没闲着，看着大数据的指导价每周不同，一周一变。拿钥匙的时候那个agent说不知道为什么就在我们签合同的后几周后他基本每天都收到几十个电话还有直接没看就想出offer的（都比我们的offer高）我呵呵带过。
他没有撒谎，事实证明我们搬来几个月后，一个很好的朋友在Kellyville Ridge买了一套类似年份和面积的，小主路，70万，而这个价格对于当时预算多三两万都拿不出的我们来说多话是绝对高攀不起的价格，如果当时的时间点选的稍晚一点，或者我犹豫一点再多看几周，很有可能就买不到房子了。
非常庆幸在悉尼地产大涨之前买到了“家”。
一晃在这个房子里住了十年了，突然想到昨天，是我们搬进这个小房子里十周年整????
前面我提到第二个agent为什么最好。当然地产行业每年甚至每个季度风向都不一样，在当时的买卖供需市场和如今的状况很不一样，从悉尼2000年奥运会后那几年地产有过短暂的辉煌以及2009年政府为了促进消费有过段时间鼓励经济首次置业有两万四千块的补助之后，后来的几年，不能说是严冬，但供需关系基本处于持平状态（甚至一些区域供过于求）并不能让投资者一眼看出短时间能赚个盆满金箔。
正常情况下一个房子的买卖黄金周期是上市的前两个月，这也就是exclusive agreement通常都是3个月周期，如果历时三个月还没有卖掉通常情况下原因有以下几种：
1. Vendor要价太高
2. 房子有硬伤，譬如Sydney water的公共水管或者电路，我们统称为easement
3. 历史古迹title的房子- Torrens，此类房产的certificate是拥有地和上面的房子，可以对房屋进行装修但不能进行大规模改造和重建
4. 周边环境，高压电线杆，主路公交站旁…等等，不过这类问题都可以通过调低owner预期值达到成功交易对目的
所以说这个时候如果房主involve第二家中介来买是什么意思呢，前一家中介没有能拿到自己预期值的offer（其实某种程度上已经说明市场价格在房主的要价之下，明白这一点很重要），但房子必须要卖，置换或者区域变更或者up/down size，总之让第二家中介继续卖的，心理分析肯定都是必须要变现的，并且期望值已经被调低过的，这样的卖家如果给到一个相对不错在底价附近的offer基本就能拿下了。
我前面有提过我只看过7套房，基本都是在市场两个月以上的房子（囊中羞涩，没办法），当然我不鼓励大家在人生可能最大的几笔开支上草率，做好充足的功课是必要条件。事实上因为工作关系在买房之前的几年里inspect过很多套房子，大的小的好的或者超豪华的都有，所以在心里自己的家是有画面的。
在realestate.com 和Domain两大主流网站上经过设计师精心布置的图片看上去漂亮又温馨，????不要被照骗给骗了，你买的只有fixture，不包括软装????????????
在这里要特别说明，市场是瞬息万变，不同区域有着截然不同的操作方式，在这里我只是分享我自己的经验，希望有想法或者即将要买房的朋友有一些帮助。
下回来说说我是怎么买投资房的，感兴趣的朋友们继续关注噢～????
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基金投资101 （2006年版） (2006-10-15) 黑山老妖 
发表于 2023-4-6 10:31
