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希望改了标题看的人多一些哈 美国房市观察：美国新一代炒房者的游戏轨迹 http://money.cnn.com/magazines/f ... 0/8261260/index.htm 上面的连接是英文的原文，我在这里只贴中文 文章写于2005年6月也就是美国房产泡沫破裂之前的一年，这时候房价还是处于快速增长的阶段的。 不知道澳洲市场情况比之有多少相似之处。 以下是正文 ========================================================================================= 美国房市观察：美国新一代炒房者的游戏轨迹 近期，美国《财富》杂志对洛杉矶、拉斯维加斯、凤凰城、奥斯汀和迈阿密的房地产投机者进行了调查。调查的结果显示，他们普遍承认美国房地产市场存在泡沫，而且泡沫破裂可能很快就会到来，但是他们却认为，自己投资的那个地区的房产市场不会遭遇这种不幸，或者说，即使自己投资的房产泡沫破裂，他们也能在那之前及时退出。 开车找不到自己房产的年轻人 开车在亚利桑那州凤凰城寻找自己的两处房产的塔玛斯比恩（Zareh Tahmassebian）居然迷了路。原因是他的常住地在内华达州的拉斯维加斯，而他在凤凰城共有15处房产投资，除独自拥有8处房产外，还拥有其他7处房产一半的所有权，因此也难怪他会迷路。 现年22岁的塔玛斯比恩是个说话十分和气的大男孩，他身着黑色牛仔裤，蓝白相间的条纹衬衫，带着淡紫色无边太阳镜。已经在拉斯维加斯作了4年银行职员的他，主要负责抵押贷款业务，去年他的工资收入和佣金一共25万美元。 为了考察房屋的构造设计，他专门请了一天假从拉斯维加斯乘飞机到亚利桑那州，去查看他在Cholla Ranch开发区的房产，这一开发区是由美国最大的房屋建筑商之一——KB Home承建的。他一边驾驶着租来的白色克莱斯勒300M在10号高速公路上行驶，一边自言自语：“这是腾比市吗，我好像在这里有几处房产。” 在跟购房经纪人联系后，他终于找到了一处房产所在的建筑工地。“看到这木头了吗？”塔玛斯比恩指着尚未完工的房屋上的那些板条说：“这些木头已经给我挣到钱了。虽然我现在只支付了10％的押金，但现在这些木头已经增值4.5万美元。美国真是个可爱的国家！” 的确，美国上上下下现在都在为房地产痴迷。美国的全国房地产投资者协会的分会数量已经从2002年的44个增加到了现在的170 个。去年出版的房地产投资方面的书籍共有86本，这几乎是1998年的3倍。电视宣传也加入了这一行列。今年夏天，美国的学习频道（Learning Channel）将播出加州圣地亚哥城的炒房情况，而主持这一节目的是一个在过去7年中一共买卖40多处房产的女士。 “一个周末让你成为百万富翁” 你肯定也已经听说了美国房产价格飞涨的情况了。从2000年开始，纽约城单一家庭住宅的中位价格已经上涨了77％，迈阿密的价格上涨了92％，圣地亚哥的价格上涨了105％。美国专业经济网站Economy.com的经济师马克·赞迪称：“全国的房地产热潮已经如火如荼。” 房地产投机和经济周期有很大关系，大概每10年左右出现一次周期，投机者们（他们更愿意被称作“投资者”）总是将房产价格推高到最高点，然后在大多数人回过神之前就将他们抛售掉，这样泡沫破裂的后果就完全由别人承受了。今年3月，美国全国房地产协会公布的报告显示，购房者当中 23％的人是投资者，其中一部分人是购买第二处房产，纯粹的投资者占10％。这在美国历史上是前所未有的，在过去的投资高峰时这一数字顶多也就是5％。 亚利桑那州立大学房地产中心的主任杰伊·巴特勒称：“你会看到一些人，他们将房地产投资视为生命。他们的举动有些类似于往日股票市场上交易商的行为。”美国商务部宣布，今年3月的新房销售量上升了12.2%，再次刷新了记录。现在看起来2005年可能又将是个创记录年。 4月在洛杉矶举行的房地产财富博览会可以很好地说明房地产市场的狂热程度。这次博览会的口号是“一个周末就可以让你成为百万富翁”。博览会在洛杉矶会议中心举行，场馆里有100多个展台。在一个有关商用房地产的论坛即将结束时，一名发言者向观众宣布，与会者均可以以优惠价 1620美元，购买介绍他“购房经”的书籍和DVD，会议一结束，立刻有一群人涌向收款台要求购买。 现代房地产投机活动最早开始于加州。1997年，加州房屋的平均价格是18.64万美元，如今这一价格已经达到了49.54美元。这正是投机活动的温床。从2003年5月到2004年5月，购买不到6个月就转手的房屋数量增加了47％。 随着加州房地产价格的飞涨，投机的成本逐渐增加，而且开发商也开始在他们的销售合同中加入“反投机条款”，这一条款要求购房者提供证据，证明他们买房的目的是要自己居住的，如果新房在一年内被转手，购房者将遭到处罚。这在一定程度上有助于遏制加州猖狂的投机活动，许多人不得不转战它州。但也有一些其他机制在无形中鼓励房地产投机活动。比如，个人在出售了房产后如果能在6个月内购买同样价值或更高价值的房产，那么他就可以推迟交纳所得税。这就鼓励投机商购买更多的房地产。 哪些地方被喻为楼市的“黄金之州”？如果被喻为“黄金之州”的加州已经不再是个好的投机目标，那还有什么地方呢？ 拉斯维加斯(内华达州)：史密斯夫妇数不清自己的房产 在拉斯维加斯城的杜兰哥山高尔夫俱乐部举行的聚会上，黛比·史密斯和其他的房产投资者都在为一个问题作难——自己到底拥有几处房产。这个 30多岁的金发美女开始一个一个地历数自己的房产：“我们有4、5、6、7、8处房子，等会儿，让我再想想，我们房产所在的开发区有Palmilla， Terracina ,Cliff Shadows等等。”和黛比一起举办这个每月一次聚会的她的丈夫——贾森·史密斯过来帮忙了，他说：“还有Mount Charleston。” 黛比拿出一张卡片，并开始写下房产社区的名称，它们大多数是在拉斯维加斯，不过也有在爱达荷州博伊西城和新墨西哥州的阿尔伯克基的，加上刚在密西西比州购置的一处房产，史密斯夫妇一共有20处房产。 黛比和贾森来自加州，一个是教师，一个是金融顾问。从2002年开始，他们听从美国房地产投资之父——罗伯特·艾伦的经验之谈，在佛罗里达州购买了5处尚未封顶房产，每处只支付了1000美元的首付，虽然后来他们将这些房屋都租了出去，但是房租根本不足以支付月供。他们被套了。 到2003年夏天，他们已经搬到了拉斯维加斯，这是一个刚刚开始展示活力的地方。2004年，那里的房产价格上升了49％，投机者们蜂拥而至。黛比和贾森用多年积攒下来的14万美元的储蓄在拉斯维加斯购买了7处房产，首付比例分别在5％至20%之间。 后来他们在拉斯维加斯再购买房产时就没有现金了，但他们利用了投机者最喜欢的金融工具：杠杆。他们从朋友、亲人那里借来40万美元作首付款，而房产的月供都是可调整利率的抵押贷款。对月供，黛比并不担心，因为这些房产的房租可以支付。 现在，夫妇两人估计他们20处房产的总价值已经达到800万美元。因此，尽管他们的储蓄已经用尽，但他们可以在需要现金时出售一部分房产，然后将其他的留作养老。黛比说：“我承认这会冒很大的风险，但跟股票市场相比，房产市场的风险要小得多。即使房产市场最后崩盘，房产也不会像股票一样变得一文不值。” 在聚会进行到高潮阶段时，一个身着夏威夷衫的矮个子男人走到史密斯夫妇面前介绍自己，这个名叫凯尔文·中曾根的人刚刚在他的房地产导师的帮助下购买了一处新房。 中曾根现年40岁，他是一所高中的手势语老师，他和他的姐姐参加了拉斯·惠特尼的房地产培训项目。惠特尼是美国上百个房地产顾问中的一员，他们在全国各地进行巡回讲演，吸引了大量的听众。中曾根为能得到这位大师的真传，已经支付了最少3.5万美元。黛比听后表示：“一些培训项目确实不错，不过中曾根接受的这个培训好像有些太贵了。” 中曾根去年10月开始参加这个项目，12月在拉斯维加斯购买了一处房产。他也很担心会有房产泡沫，并表示：“我可以预料，在不久的将来，那些interest-only的抵押贷款使用者将会遭遇麻烦。” 也许他是准确的。这种新型房贷形式不仅无需支付首付款，而且允许购房者在一定年限内只还利息，不还本金，购房者因此可以购买价格较高的房产（一般风险也较高）。2001年美国所有的抵押贷款中只有1.6%是interest-only，而去年这一数字达到了31％。 凤凰城（亚利桑那州）：房产经纪人生意红火 55岁的翠西·弗朗西斯科（Trish Don Francesco）正透过她的老花镜看凤凰城的地图，随着郊区房产的不断开发，凤凰城现在向外扩展了不少。她在凤凰城经营一家房地产证券管理公司——大都市（Metropolitan），最近生意很是红火。她身边的一块黑板上写着一些新客户的名字，他们中的一些人前一周一下子购买了20多处房产。 就在拉斯维加斯的房产价格去年开始走低时，凤凰城的市场却开始走红。当听说拉斯维加斯发生的事情后，凤凰城的许多房地产商都像 Metropolitan一样直接联系加州的许多投资者。翠西·弗朗西斯科就向加州发出了上百万份的直销传真，她估计在过去的18个月中，700多个加州的投资者拜访了她，其中又有一半的人从她那里购买了房产。她说：“我们在机场接他们，然后带他们去看房。很多人在凤凰城待的时间总共不到6个小时，一些人连房子都不看。他们到我这里，看看价格，然后说，行了，我买两套。” 过去一年里，凤凰城的购房者中承认买房就是为了投资的人数已经翻番，达到了2703人。2004年他们购买了凤凰城出售的所有房产的18％。凤凰城的房地产开发商担心投机风潮会破坏他们的主要商业目的，因此很快宣布了在加州和拉斯维加斯被证明是十分有效的“反投机条款”。 这些去年秋天开始生效的条款并没有阻止大批投资者的到来。在开发商Toll Brothers的一个建筑工地上，从拉斯维加斯来的一群投资者把负责售房的服务小姐给吓坏了。尽管有关人员拼命解释不允许购买多处房产，但这些人根本不听，他们拼命地想爬进负责销售的拖车里，迫不及待地要将手里的存折交给售房小姐，后者无奈之下只好把自己锁在拖车里。 现在，凤凰城又有了新的“反投机条款”，这一条款不再禁止个人多次购房。不过，文章开头提到的塔玛斯比恩可不是因为政策的改变才购买到十几处房产的，他购房的时候正是“严打”的时候。说起来塔玛斯比恩的成功经验也很简单：房地产开发商在房子面临卖不出去的危险时就会给他打电话，而塔玛斯比恩也根本不在乎房子到底在那里，双方一拍即合。 从去年冬天开始，拉斯维加斯的市场开始降温，塔玛斯比恩去了凤凰城20次，寻找、购买和检查房子。17岁时他从表兄那里学会了杠杆原理，表兄只用了一个简单的例子就教会了他：“你可以用现金购买一处价值20万的房产。你也可以凭10%的首付购买20处房产。你更愿意采用什么方式呢？”18岁的时候，他以12.6万美元购买了他的第一处房产，2年半后以36.9万美元卖出，这让他放弃了上大学的愿望。 [ 本帖最后由 北风 于 2008-4-4 08:26 编辑 ] |
