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1、偶英语很差，很多翻译不对，如看不明白看第三帖的中英文对照，希望高手多多指点 2、感谢足迹对我的去年的帮助，这个Copyright所有，就希望不要转载，最多转连接吧 3、希望不要砸鸡蛋西红柿的，第一次翻译  ，给点鼓励阿 ======================================== 什么是尽职调查 by Jacque Parker Powered by Egg（Poweregg 24/12/2007） 大纲 尽职调查在选择正确的投资物业中起了本质作用，本文揭示了尽职调查的定义和原因：为什么，哪里，做什么，什么时候，以及详细的如何去做房产调查。本文面向投资者在购买住宅房时该做什么和该注意什么。 什么是尽职调查？ 购买房产的一个常用术语，叫做尽职调查。它定义为调查的过程，通过适当的研究，了解投资一个房产的隐藏危险。通过研究和分析发现的信息，我们能做更好的决定和减少危险，每个投资者的处境和动机都不一样，一个人的尽职调查可能和另一个人的截然不同。 此文我们假设投资者寻找一个长期（7年以上）的能获得稳定净资产升值的住宅投资，并期望将来能获得被动收入。收入应该是整个时期中增长的房租（最后超越开销）或者通过资产升值变成一项净收入。 在你寻找房产前，搞清你的策略，也就是一个为什么投资，在哪里投资，如何投资，什么时候投资和如何去投资的规划。这听起来简单但在财富增值过程中是至关重要的。由于没有考虑利率上升造成的预算超支或者不能支付老房子常规维护费都不是一个好处境。在一些极端处境中，投资者可能别无选择只能亏本卖出物业。 为什么投资？ 保证你的投资在受你的控制内至关重要，而这只有在合理规划准备了才能实现。在你财富创造计划中寻找独立金融建议总是个好主意，尤其当你不明白如何开始时。如果你想理性的制定自己要达到的目标并设计一个可行的计划去实现它，那么自我学习也是很重要的。 一旦确定如何投资房产适合你，你必须让你的个人财务有条理。你的购买力取决于你想或者能借多少钱。清楚你的支付能力是至关重要的一步，不切实际的花费能把一个可靠投资计划摧毁。 为什么投资房产？ 考虑到实付开支，物业的资产增值潜力取决于决定了它是否一个可靠的投资。资产增值是大多数投资者在房地产中使用负杠杆的原因-取得长远收益。在澳大利亚主要投资者期望通过当前现金损失以获得长远的净资产增值时，也有人寻找高收益的物业以期通过正现金流获得直接的收入。 历史地讲，澳大利亚的住宅作为一种资产，提供了全面持久的回报，并始终是适合很多人的投资方式。 在哪里投资？ 这是许多首次物业投资者茫然的问题。每个亲戚，同事和邻居都成了“专家”给你该在哪里买和买什么的建议。再看几个房产网站和发现一堆数据信息，投资者会变得头昏脑胀。 所以，你如何决定在哪里投资呢？ 这很难说，一些人不喜欢去离家5km远的地方，而一些人愿意跨州，甚至跨国去调查。最后，这取决于个人选择，不可能会有对一个地区的投资让你担心到夜不能眠。决定在哪个州/国家/地区/城市投资取决于投资者的支付能力。和已经在你关注的地区买房的投资者交流，能给你带来巨大的好处，他们的经验能补充你可能忽略的地方。 从像Residex 之类的公司购买一份住宅投资回报报告是值得的，因为里面有过于资本增长的数字和平均销售价格，以及按邮政编码分列的租金和总体回报。这样你可以看到哪些区在过去十年内有持久稳定的总体回报，以及你可以承担的中间价格。一条经验是选择在大约8到10年内增值一倍的房产。 中间价格取决于是把一段时间所有的销售价格从最低到最高排列，以判断中间的价格。大多数投资者使用中间价格来指导他们买什么，当然不同的策略也会影响买什么。作为另一条经验，中间价格给买家，卖家和租户表现出一个有稳定回报的合理入门级价格。当然,如果你找到一个高于或低于平均价的好交易，那当然是值得去追求的。 我们这里基于历史数据以对将来如何进行预测。虽然这很好，但它和其他技术不一样，例如Steve Navrad地产公司的策略。此外，还有其他方面需要考虑，如租赁需求，当前经济和社会状况，市场发展趋势和经济因素可能会影响未来房产的价值。因为未来有不确定性，需要集中精力去关注。 然后，就物业投资的基础来说，选择好地区包括： 稳健的资产升值 地段和位置 交通便利，设施齐全 持续的租赁需求 地价占30%以上 潜在的附加升值潜力（将来通地铁，大型购物中心？） 只依靠资产增值的数字来选择房产是危险的，他们不能告诉你全部。从市场获取感觉并使用基本条件去衡量你考虑要买的房产很重要。这些因素组合起来才能让你至胜。 如何选房产？ 当选择房产时，考虑下面因素： 1、房产的正常维护成本是多少 老房产和高维护性房产（电梯？泳池？）能影响现金流，增加成本，因此要注意。例如，木头的外饰需要常规油漆，室内泳池，老旧电器，老公寓的常用设施例如地毯，车道，电梯和电力升级。 2、如果要改变扩建房产，有限制吗？ 限制条约或者市政规定可能禁止扩建或者修改房产，你不希望你的改建开发计划被迫下马吧。这有两种方式，某些区为了一致和谐会限制高密度住宅和会引起地价上涨的建筑类型。但同时，通过改变成高使用率或高密度住宅可以明显带来资产增值-这在受限制区域往往是不可行的。 3、我可以支付管理费/社区费吗？ 一个经常忽视的成本是物业管理费，这个由业主来负责的费用经常上升，以致影响你的预算底线。尤其是新的带健身房，游泳池和电梯的高层建筑，持续不断的维护费变成一个你财务上的重担。 4、本地有多少租赁需求？ 在你买房前请确定当地对你的房产多少持续强劲的需求。和地产经理聊聊会有助于理解本地市场。另外，确定房产靠近主要交通，商店和位于大部分租客渴望的位置。 5、土地价值是什么？ 一条经验是在你的购买价中地价至少该占30%。例如：你买了60万的房产，地价该至少18万。因为土地总是升值的，而建筑通常是贬值的，这是你购买时要注意的一点。 6、对未来的购房者有吸引力吗？ 是否容易转手可能不是你最初要考虑的，尤其你希望长远投资；然而，对自住房购买者来说，一般他们希望周围的房子也是自住房。自住房者一般更倾向升级完善他们的房产，从而增加了当地的购买欲望。易受影响的业主影响需求于是房价就渐渐增加。 7、房子将来有改扩建的可能性吗？ 咨询当地市政局关于未来的规划和基础设施的变化，现在大部分规划都可以在网上查找到。区域划分图也有助于你知道土地使用的限制。 8、你喜欢对房产有多少控制权？ 和别墅（House）相比，公寓几乎没有控制权。你只是整个公寓业主中的一个，所以很多时候事情和你期望的背道而驰。在当前业主委员会下，你反对的事情却可能被通过。物业调查（通常由你的律师来负责）在揭示物业在过去和当前有什么问题时极为有效。通过物业调查的财务报表你还能了解业主委员会内的问题和债务。 ... 无论你买别墅，公寓，退休房，镇屋，半连体，排屋还是高级公寓，上面的条款必须考虑进去，这样你就能评估售价和对应的风险来比是否合理。你得出价取决于你有多少钱，这也限制了你购买房产的类型。 目标是注意上面的条款和收集信息，冷静地进行购买。 何时购买？ 市场对投资者来说很少会有“最佳”的时刻适合购买。然而，“这不是时间问题，但‘时间’在市场做数”的说法很真实（没搞明白这句话的意思~~汗）。如果投资者能预测市场的顶端和底端，那一切多么美好。这样我们就不是投资者，而是投机专家（炒家？）了。不幸的是，确定市场的波峰和波谷是非常困难的-尤其销售统计一般会延时至少3个月。等你知道市场的统计数据时，波峰和波谷可能已经过去了！然而如果房产的各发面看起来都很好，那么你做好尽职调查后进入时间则变得次要。 当然，投资者该了解当前市场趋势和喜好，但要避免最近流行什么的“从众心态”。学习、观摩和调查市场，做一个好的决策而不是听从一时兴起流行的投资。 待续~~~ |
