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http://finance.sina.com.cn/j/20070817/02093890495.shtml 华人分析师的亲历：解读美国次贷风暴轨迹 http://www.sina.com.cn 2007年08月17日 02:09 第一财经日报 对于有“美国房贷中心”之誉的欧文市，以及位于该市的一些房贷“巨无霸”而言，高杠杆率是把双刃剑，好年头是赚钱的机器，坏年头就成为致命的弱点 苏明 位于欧文市Innovative Mortage公司的一个员工，就在他的Myspace网页上直接接受房贷申请，至今他在Myspace有104个房贷朋友 2007年8月15日，美国道琼斯工业指数，上午还在上升和下降之间反复挣扎，之后终于转头向下，跌破了13000点，以今年4月以来的最低点收盘。标普500指数也跌到使得今年收益全无的境地。 这一切，并不是因为美国经济大势——虽然很多人担心美国金融市场的恶化很可能把运行良好的美国经济带入萧条。造成如过山车一般的美国股市的元凶是美国房屋次级抵押贷款大量违约所带来的“流动性丧失”。 美国房价最高地带的危机 大多数中国民众会觉得次级抵押贷款风暴离我们很遥远，毕竟，我们买房时没有什么次级抵押贷款，那些大量破产的美国房贷公司也从未听说过。 但对于处于这次风暴中心的美籍华人郑强来说，生活又将是一次巨大的转变。2007年8月15日这天，郑强所在的Impac Mortgage Holdings(上市公司，IMH)的 股票逆市而行，反而略有回升，收于1.28美元。郑强是Impac的资深数量分析经理。Impac位于美国加州欧文市，是美国加州南部橘子郡的商业中心，2006年还曾经和上海市的徐汇区结成姐妹城市。 这两个姐妹城市有一个相同点，就是当地房地产的迅速升值上。2006年，欧文的平均房屋月租金高达1660美元，是美国10万人口以上城市的最高价。欧文的已建房屋中间价也高达71.2万美元，成为美国房地产增长最快，也是房地产价格最高的地区之一。 在这样房价天天涨的10年间，欧文也同时拥有了“美国房贷中心”的美誉。美国60%的房贷在位于欧文附近的房贷公司里得到加工处理。与 Impac一样位于欧文市的其他房贷“巨无霸”有“新世纪” (New Century)、Countrywide、Ameriquest等。 现在这些巨无霸已经风光不再。Ameriquest在今年3月已经停业，4月，作为美国第二大房贷公司的新世纪申请破产保护，随即股票停市，其高管也开始接受有关部门的调查。 与新世纪仅隔一条马路的Impac也在挣扎，其股票价值已经失去了80%，公司市值目前仅有7000万美元。而两年前Impac的市值是现在的20倍。 次贷公司Impac的崛起 Impac于1995年在纽交所，以“房地产投资信托”（REITs）的身份上市。Impac和新世纪一样，从事次级抵押贷款业务，其中主要是次A级贷款的购买、开发、打包、证券化，然后销售给相应的投资者。去年，Impac抵押贷款总额的90%是次A级贷款。 今年5月，Impac刚刚收购了一家位于佛罗里达州的房贷零售商Pinnacle Financial Corp.，这一收购使得Impac完成了上下游的整合，一举成为全国性的房贷公司。 Impac的次级抵押贷款业务在过去的10年中借助美国宏观经济的春风，得到了飞速的发展。自2001年1月起到2004年，美联储一直在减息，从6.5%一直降到1%。房价普遍上涨，而利率则降到了40年来的最低点，美国人买房热情不断升温。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。 1995年，Impac刚刚上市的时候，美国次级抵押贷款总量在650亿美元左右，仅占整个房贷总量的9%，此后，次级抵押贷款总量每年不断增长，只在亚洲金融危机时有所萎缩。到2006年左右，次级抵押贷款总量已经达到6000亿美元，占房贷总量的20%左右。一个足以反映当年次级房贷何等泛滥的故事是，同样位于欧文市的Innovative Mortgage公司的一个员工，就在他的Myspace网页上直接接受房贷申请，至今他在Myspace有104个房贷朋友。 Impac也乘势成为美国最大的次A级房贷中间商。每个月，Impac要买入20亿美元左右的房贷，2006年其购入的次A级房贷总量在220 亿美元左右。“在我们最好的时候，我们平均每30天，就可以获得73%的回报。那时我们每天都兴致冲冲地来上班，感觉就像每天印钞票。”郑强对那些烈火烹油的年代还记忆犹新。 次贷赚钱公式 次级抵押贷款的迅速成长得益于二级市场的承认。房贷公司之所以愿意从事这种高风险的贷款，是因为他们能很快地把许许多多的个人房贷放在一个“池子”里，证券化后再转卖给那些不同风险喜好等级的投资者。到2005年，至少60%的次级抵押贷款已被证券化，经过评级机构的评级“打分”后，由投行承销卖给对冲基金、退休基金、保险基金、教育基金甚至各种政府托管基金。 2004年郑强从另一个次级抵押贷款公司跳槽，加入Impac。他掌管一个十多人的数量分析部门，为公司建立数量模型，来预测借款人的违约、提前支付、损失等各种行为的可能性。他直接向公司的投资总监汇报。 郑强认为他的部门在公司内至关重要。在从零售商手上买进房贷之前，这些贷款要经过他们的模型，通过那些复杂的模型计算出这些房贷的买入价格。当成千上万的房贷买入后，还要经过他们的部门进行打包，变成房贷抵押债券（MBS）。郑强的团队和他的如“黑箱子”般的模型，会最终告诉你这样一个MBS值多少钱，应该以什么样的价格卖给投资者。 买低卖高，这是金融市场赚钱的不二法则。次级抵押贷款的赚钱秘密在哪里呢？郑强做了个简单的算术，当然对行外人来说，这个算术恐怕不那么简单。郑强说，房贷公司一般拿出2美元本金，然后从银行那儿借98美元，再加上2.5美元流动资本（也是借的），一共102.5美元，再从零售商那儿以100美元买入房贷。然后打包、加工一下，转手以104美元卖给华尔街的投资者。整个买入到卖出的周期只有30~45天！“生活真的很美好啊！”郑强感叹。 如果2美元在30天内就赚了1.5元（当然还有借贷成本），这就是每月75%的回报率，每年800%的回报率！如此高的回报率的秘密隐藏于高达95%~98%的杠杆率（leverage）。当然，这是一切都美好的年代：房价高涨、利率低廉、华尔街大牛市、投资者热情高涨。 |
