老规矩先推卸责任  申明：我不是金融顾问，以下所有的东东都是我个人见解，不能构任何的金融投资建议书。本人不为任何损失和责任负责。可以转载但是要注明出处(oursteps.com.au)以及作者。 disclaimer: I am not a financial advisor. Below are just my personal opinions only. It does not constitute a financial statement in any form. I cannot be held responsible for any loss or liability as a result of reading this opinion. Please include oursteps.com.au and the author if you want to use this article somewhere else. 房地产投资 - 之一：基础知识 房地产投资 - 之二：投资房 房地产投资 - 之三：房屋贷款 房地产投资 - 之四：资金管理和利用 序： 本来想早点写的，但是到了动笔的时候却觉得自己的那点水还不够，于是刻苦努力的恶补了两个星期。直看得妖眼昏花。看完了以后觉得这个话题真是太大，很多大虾写了非常多关于这方面的书。让我感觉有点无从下手。书到用时方恨少。没办法答应过的就要实现，本妖在此试着尽量的解说，如有遗漏的请大家指出。Anyway，下面说正事。 前言 房地产投资是一个非常受澳洲人和中国人青睐的投资方式。它的好处包括（据说）平均每8-10年增值一倍、税务上的优惠如负扣税等等。和别的投资一样，只有长期的投资才是最低风险的投资，但是任何投资都有风险，房地产业不能例外。大家看到那个某某某靠房地产赚了多少多少钱可却没有看到他卖掉房子，他是如何买得起那么多的房产的？其实其中的秘密并不是非常的深奥。关键在于谨慎的选择你的投资和非常小心的管理你的现金流。先看看为啥在澳洲投资房地产可以赚钱。 一、资金上的学问 我们怎样才能投资房产呢？刚开始的时候我们没有太多的钱可以调动，如何才能让银行或是贷款公司贷钱给你呢？这个是个大学问。 首先一个概念：房地产为什么赚钱？基本概括为： 1) 房地产本身的增值。主要是土地的增值。 2) 房地产投资有了非常大的杠杆效应 (leverage)。通常在80%左右。 3) 投资房地产的税务优势。 买投资房的一个非常重要的因素就是税务上的减免。资金筹集的方式对税务有非常大的影响。首先这里说的税务减免不是逃税，而是合法的负扣税和房子的贬值。我想负扣税大家都知道了，足迹上那么多的会计不用我来掺和了。但是房子贬值我们又为什么要投资房产呢？这里的贬值是指房子本身，那些砖瓦和里面的装修以及家具。房产的增值其实是房子下面的地的增值，所以如果买house那么增值会比较unit多但是租金汇报相应就可能少点。 一般买房有两大笔钱，一个是首付(deposit)还有一个就是贷款(loan)。两个都有讲究。还有就是一些个买房用手续、收税、法律方面的费用，也可能要好几万，事先要算好了，准备好。 首付一般是20%，这样你就不用买贷款保险了而且利息也低。如果你没有20%的首付，你可以用low doc或是no doc，首付可以低到10%或是没有，但是缺点是利息会高很多。一般来说如果这是你的第一套房子，这个首付可以是你存下来的钱，没办法。。。如果你已经有了房子了，那么你可以用你自己房子了的资本(equity)去申请line of credit (LOC)。如果你的LOC里的钱是用来投资，所有的利息可以扣税。所以如果你用LOC买投资房、股票、基金等等利息都可以扣税。 投资房的贷款一般是以只付息不还本的interest only loan的形式做的。所有的利息都可以用来扣税。税率越高就越划算，所以是富人的游戏。那么你可能要问了，如果不还本金我怎么赚钱？中间的奥秘就是增值。如果你30万的房子贷款24万。十年后你还是欠了银行24万，看上去你没有赚钱。但是你错了。在八到十年里，你的房子应该是翻了一倍了，所以你的房产应该是市值60万。 你可能想：啊！我赚到了！可是马上你又会有疑虑：那这个赚到的钱我是如何把它拿出来呢？把房子卖了？不对！这个时候你应该去找银行，告诉他们你的房产现在值60万，而你的贷款才24万，按照80%的贷款资产比率你可以贷48万了。所以你可以再次贷到额外的24万。这个24万外加上那多出来的6万房产中的资本就是你的回报了。这个24万就是你下一次投资的本金。可以再去买2栋投资房。当然一切都是在你的现金流许可的范围之内才能这样做。 最好的情况就是用LOC首付20%然后贷interest only的贷款。这样来说基本上就100%leverage，自己一分钱没掏，外加所有的利息都可扣税。资本主义的最大化体现！ 别忘了，所有的和投资房有关的收据、发票、银行清单都要好好的、一个不漏的保存下来。扣税的时候要用到。而且税务局可能会查的所以要保存至少5年。 如果你真的是大款，准备投资上百万的，可以考虑通过hybrid discretionary trust (HDT)来投资。这个是投资房地产的最佳税务载具，但是需要一定的资本才划算。具体的细节请和你的会计、律师慢慢谈。 二、不同的投资的方法 房地产的投资方法很多，可以是长期的或短期的。每种方法都有它的优点和缺点。我给列一下： 1) 买下后长期持有(buy and hold) - 基本上就是只买进不卖出。很明显这是一个长期的投资方案。好处就是风险低，投资靠的是长期的资产升值。不管买进的时候房地产市场是低潮还是高潮，没有太大关系。大多数人用这个办法。 2) 装修贩卖(renovation) - 这是短期的投资，风险比较大。要看市场的行情。如果是房地产的低潮（就像现在）那就比较难了。胜在资金的周转快。需要非常熟悉这个地段的价格变化等因素。要对一个地区非常专一。 3) 买地开发(subdivide/develop/redevelop) – 买地或是有一大块地的房子。通过申请批准以后盖成较高密度的住房，如unit、townhouse和villa。这个需要的资金非常大但是利润也是挺高的(普遍在30%左右)。相对来说投资周期不是太长，一年到几年就可以了。需要专业的知识。上次我们讨论的Epping群盖属于这个性质。银行贷款最多70%，如果计划书上的利润低于15%不贷给你。 4) Land banking – 这个比较特别，它的操作就是买一大块靠近城市边缘的地/牧场，等到城市的发展到了你的地盘了，就把那一大块地给分成好多块小的地出售。从中获利。这个风险最高了。什么时候你的地才能卖？要看council的规划(zoning)、城市发展的速度和规划等等因素。同时因为地上没有房子可以出租所以没有收入，还要交地税。 这些个方法中比较适合大多数人的就是第一种长期投资，我就着重谈这个。剩下的三种需要较多的专业知识和对某些地区非常的专攻。最后两种还需要对council的建筑规定有一定的了解。最后那个land banking最好还要有内幕消息，不是谁都可以做的。 [ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-8 15:40 编辑 ] [ 本帖最后由 黑山老妖 于 2009-7-15 06:30 编辑 ] |
