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我叫Richard, 是一名mortgage broker, 专门做住房贷款。在平时和客户接触的过程中，经常要回答这样那样的问题，我现在就把一些客户常问的问题总结一下，并根据我的经验和知识做一简单解答，希望能对大家有所启发。如果大家对在墨尔本买房或贷款感兴趣，欢迎来电“骚扰”。 1．第一次买房时，买地大的旧房子还是舒适的flat或apartment？ 在回答这个问题前，要仔细考虑自己将来在房地产上的得益，现在的房产市场上，很难找到既舒适、价格合适、又很能增值的房子。Apartment的增值前景远远不如有一块地的house或townhouse，即使是很旧的house, 将来也可以在上面做许多文章，如推倒重建，后院加盖，内部翻新等；还有如果把房子推倒重建成两栋units的话，那就赚得更多了。而apartment由于其无地而增值潜力有限，而且缺乏重建的灵活性。 算一笔简单的帐，墨尔本前几年的有地的中型房子平均年涨幅为13%，有些甚至更高，apartment的年涨幅约7%，有的如southbank和dockland的还跌了10%左右。为了说明三类房子增值的不同，我们列表如下： House/townhouse Unit Flat/Apartment 价格 $300,000 $280,000 $260,000 每年增值 13% 10% 7% 3年后 $432,900 $372,680 $318,500 5年后 $552,730 $450,942 $364,670 7年后 $705,780 $545,640 $417,500 10年后 $1,018,370 $726,300 $511,500 20年后 $3,456,900 $1,883,700 $1,006,200 从此表中可以看出，按照历史的增幅，这三类房子在20年后的价格相差很大。所以，买第一处房子除了考虑舒适以外，更重要的是要考虑其升值前景。 2．应该选择好区的差房子还是差区的好房子？ 如果拿墨尔本前几年的房产走势表看一下就能发现，涨势最凶的就是几个最好的区如Toorak, Brighton，Caulfield等。大部分时候，地产专家会在最贵的街上或区上买最便宜或最难看的房子，买来以后再改善它最后再以高价卖出。 举个例子，在好区买个旧一点的房子约35万，买来后可以一点一点的来装修，第一年装修浴室，花1.5万，第二年装修厨房，花1.5万，照此下去，等过了5到6年整个房子都会被翻新一遍，还无须一笔花费太多。而5年后的房价除了区本身的升值以外也因为自身的装修而获得了额外的增值，届时这个房子可能会值60多万，然后您把此房卖掉就可获得一大笔增值的钱。然后再买一个70万左右的旧房，以此法炮制，十年内将可住上近百万的房子。 反过来讲，差区即使买一个好房子，但它将来的升值前景不会很乐观，出售也不会像好区的房子那么抢手。我们有很多这样的例子，有一个客户在Noble Park建立了一个豪华的房子价值50万左右，5年后上升到62万，接着就再也升不上去了，没有人愿意出高于70万从他手中买房，原因是想在这个区买房的人一般不会考虑房价高过45万的房子。 3．买房应等待市场好时机还是立刻行动？ 所谓等待时机是房地产投资专家常用到的词语，对于第一次买房的人来说，等待好时机往往意味着现在不买、等以后再买，这样就错过好时机，因为他们白白浪费了现在能够转到手的钱。还是用数字来说明问题： 不买房子就要租房，一个三室一厅的房子一年房租大约为340元一周，一年是17680元；对于一个40万左右的房子，假设贷款80%，即32万，当利息是5.99%时，一年所负担的利息是18800元，和房租差不多。所不同的是，买房后房子最终是自己的，而租房实际上是在用自己的钱为他人负担部分或全部的贷款利息。更为重要的是考虑房子增值因素时，以10%来计算，房子一年将增值4万元，错过了一年，就等于损失了4万。几年下来，结果显而易见。 4．我现在单身或新婚，买房时要否考虑孩子就学问题？ 单身或新婚的朋友在买第一处房时完全可以不考虑孩子将来的就学问题。据统计，在澳洲一般家庭会在5-7年换一次房，从低价房换成中价房，或由于换工作而搬到其他地方住；对于房产投资者，这个频率会更高一些。所以从这个角度考虑，可以在购买第二处或第三处房时再考虑这个问题。 5．第一次买房应通过什么渠道，private sale或auction? Auction是很多人采用的买房的一种主要途径，但对于第一次买房人来说，在没有拿到银行预批的情况下贸然参加auction是很危险的，会给自己招来很多不必要的麻烦，因为参加auction投标而得到的房子没有冷静期，也没有任何附加条件的可能。 而私人出售就有这些对买方有利的条件，例如在合同中有“银行不批准贷款，买房合同自然无效”等保护性条款，而且一般有3天的冷静期。 不管采用哪种方式，一般都会通过中介进行房屋买卖。虽然房屋中介受行业规则和法律的约束，他们最终代表的是卖方，所有最好有一个中立、客观的专家指导。 6．买方的整个过程是怎样的？有哪些步骤？需要和哪些人打交道？应该怎样选择可靠的、信誉好的中介？ 买房子是一个很复杂的过程，分成大方面来说，可以分为：银行预批、看房、签合同交定金、贷款正式申请、房产过户和房产交割。需要打交道的人有卖主、卖主的房产中介、银行代理和过户律师。 步骤 内容 有关人士 注意事项 银行预批贷款 以自己现在的收入现状拿到一个银行贷款预批，也就等于在买房前给自己上了一个“保险”，确定自己的额度，计算好每月付款量，和自己想买房的类型再开始看房。 银行代理 找到可靠的代理将会使你的买房过程有一个好的开端，他们会教会您很好的买房知识和技巧。同时申请$10000政府补贴。 看房 看房前可以寻求各区房价走势以及投资建议 银行代理，房主，中介 现在大部分房子都可以在网上看到房子的大概，先在网上看好房子再决定看哪一栋。 签合同交定金 看好房子，交10%定金，签署合同 房主，中介 签署合同前最好让律师过目一下合同，确定合同中不含对您不利的因素。 贷款正式批准 拿着之前的预批进行贷款申请 银行代理 这样有利于您在买房过程中出低价格 房产过户 由持有执照的律师或专业过户人来完成整个过户过程 房产过户事务所或律师 一定要找有经验，做了多年买了专业保险的房产过户事务所 房产交割 可以有过户律师完成，客户一般不用到现场 房产过户事务所或律师 要确定$10000政府补贴同时在交割期到帐 7．海外学生可不可以在澳洲投资买房？ 海外学生是完全可以在澳买房的，包括自住或投资，造新房或旧房都可以，很多海外学生因对澳洲房产市场的不了解而有能力却不敢介入，海外学生在澳买房不管是学成后回国还是打算在澳洲长期生活都是一举三得的好方案，一是省了四处找房，搬家之苦，二是不用再替别人来还房子利息，三是在房产卖出后赚取的丰厚的利润完全能贴补几年来在澳洲所花的费用。具体请看下面的实例。 1， 学生在澳读书，2年高中，3年大学。一直租房，那么总的费用是： 学费（5年）：平均1.3万一年x5=6.5万元 生活费（5年，不包括房租）：平均1万元一年x5=5万元 房租（5年）：一房间平均周租为140元/周x52x5=36400元 5年共开支（保守估计，因为租金是逐年增长的）15.14万元 2， 学生来澳读书时第一年买投资房3房一厅共40万，贷款60%，首付16万，一间自住，两间出租，每间租金 为140澳元/周，那么其费用是： 学费同上：6.5万元 生活费同上：5万元 贷款：40x60%=24万 每年利息支出：240000x 6.59% = $15816元 房租年收入：$140x2x52=$14560元 5年共开支：6.5+5+1.5816x5-1.4560x5=12.128万元 请看，这里五年的开支比第一种不买房情况低了3万，原因在于5年中有了14560x5=72800房租收入。 3， 房子升值：房子升值按每年13%的比例升值，5年后房子价值66万，房主可选择卖掉，即在房产本身获利66-40=26万元，去掉12万的5年生活开支，还获利14万左右。当然也可保留其房让其继续升值。这就是利用了房产升值的道理解决了子女就学的费用，住房并本身获利。正所谓一举两得。 8．买房前需不需要做贷款预批？ 所谓预批，就是在签订买房合同前，银行根据贷款申请者的收入、信誉等情况提前批准贷款者所申请的贷款数的行为。待签订购房合同后，银行会给予正是批准。预批有效期一般为3或6个月，但我们可请银行视情况展期。待房子选好、合同签订之后再给予最后批准。况且，作预批是不用任何费用的。 预批的价值在于，得到银行的预批后再看房子就会有更大的筹码在房价上和房主谈判，以致于可以少付钱和拿到最有价值的房产。要讲清这个问题，请您站在房主的角度来看，有两个人来买房，一个是没有得到银行预批的出价28.5万，另一个是得到预批的出价28万。第一个人在和您签的合同上会有“如果银行不批准贷款，合同自然无效”的条款，这就意味着如果申请不到贷款的话（很有可能），您就不得不重新把房子放到市场上去卖，而且面临卖不掉的可能；或者重新找到得到预批、但出价较低的买方，此时的买方或者出价更低、象这个出价28万的买主或者已经买到合适的房子而退出这个市场。而另一个已经拿到预批的人可以与您签订一个没有“如果银行不批准贷款，合同自然无效”条款的合同，而且在签了合同后能在短期内从银行借到钱、尽快settle。因此，假如您是卖主，你会将房子卖给谁？结果是显而易见的，卖方会选择出价28万的没有任何附加条件的买房者。 10．怎样计算还款额、还款能力? 为了让大家建立一个粗略的概念，我们列出一个简单的计算表可以表示每月，每年的还款量是多少。您可以根据这个计算表再来根据自己的收入来计算自己所能承担的贷款额。 贷款额 利息 还款年数 月还款（本息） 年还款（本息） 月还款（利息） 年还款（利息） 200000 6.70% 30 1291 15487 1117 13,400.00 250000 6.70% 30 1613 19358 1396 16,750.00 350000 6.70% 30 2258 27102 1954 23,450.00 450000 6.70% 30 2904 34845 2513 30,150.00 假如您要更多的细节，请跟我联系。 11．我自己没有现金付首期，能否让父母、直系亲属担保买房？ 现在澳洲很多银行都接受直系亲属担保买房贷款，这样一来您自己就不用凑齐首付了，但必须向银行出示自己能够负担的起这笔贷款的收入证明，不过另一方面，所担保的亲属就要承担一部分贷款的责任，如果一旦贷款人偿还不了贷款，就要又担保人来替他偿还。 具体看实例： 某人年收入6.5万，想买35万的房子，可只有12000元现金。 此人的父母共有收入11万，房子30万，还欠银行5万5。 方案： 他借35万的80%共28万，加上自己现金12000元共29,2000元。 还缺：350,000(房子本省)+18,000（其他费用）-292,000（申请人的贷款加现金） =76,000 此人父母以自己的房子做抵押，贷45%共13万5，还5万5的旧贷款还剩余8万可以填补申请人的不足，这8万的贷款是在3个人名下的，整个过程比一般贷款步骤要稍复杂一些, 但是解决了他没有首付的困难。 12．买房前要对房子做什么检查？ 首先在买房子前要对房子做全面的检查才能决定是否签合同。首先要看房子质量，如有没有白蚁，房子对外隔音和内部隔音如何，墙壁结实不结实，屋顶、下水道有没有漏水，房子内部的设备如洗碗机、厨具质量如何，门、把手、台面是什么材料等； 其次在买房前去问一下周围的邻居，如夜间有没有大型清扫车或早上有没有垃圾回收车从门前经过，询问一下他们住在这里的感受，这些都是看房子时看不出来的。 还有要设想一下载春，夏，秋，冬各种季节下，住在这个房中的感受，是否会太热，太冷或什么情况，当然如果相信风水，那一定请风水大师帮您检查一下有关情况。 |
