|
假定投资 100 万买投资房, 持有十年后卖出, 毛利 100 万. 折扣 50%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*50%*40%= 20万, 还剩 80 万. 折扣 25%, 按照实际 40% 税率计算, 需要缴税 100*75%*40%= 30万, 还剩 70 万. 所以, 账面收益会减少 (80-70)/80=12.5% 但是, 有一些额外因素需要考虑. 1. 通货膨胀不影响结果对比 忽略 2. 无风险国债收益率假定 4.7%(当前十年期澳洲国债收益率大约 4.729%) https://tradingeconomics.com/australia/government-bond-yield 如果十年前没有购买投资房, 而是购买国债, 那么账面收益 100*1.047^10-100=58 万 (计算过程实际上错误, 但影响不大) 折扣 50%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*50%*40%= 46.4万 折扣 25%, 实际国债收益缴税后还剩 58-58*75%*40%= 40.6万 折扣 50%, 风险收益 80-46.4=33.6 万 折扣 25%, 风险收益 70-40.6=29.4 万 折扣 50%, 十年风险回报收益 33.6/100=33.6%, 年均 1.336^(1/10)=2.9% 折扣 25%, 十年风险回报收益 29.4/100=29.4%, 年均 1.294^(1/10)=2.6% 所以, 如果 CGT 折扣从 50% 下调到 25%, 影响究竟有多大? 账面收益减少 12.5%, 风险收益同样减少 (33.6-29.4)/33.6=12.5% 风险(假定)不变, 收益减少 12.5%. 投资总量会发生怎样的变化? 资本会涌向回报率更高的地方, 例如, 美股市场. 这意味着, 房地产投资的风险大增. 风险大增, 同时收益减少 12.5%. 这意味着, 房地产的供应量将断崖式下跌. |
