|
写给某著名悉尼房地产大地主的一份现实建议：跑，不是怂，是止损 如果你现在还盯着黄金还会不会涨、白银是不是回调，该怎么走、澳元是不是还会加息，会不会坚挺，那基本已经完了。目前黄金乱局，白银乱局，这些都只是川普乱局下，资金找不到去处时的噪音，不是方向。推动黄金价格飙升的两大因素:1.储备货币去美元化。这一动力背后主要是中俄伊在推动，然而随着美国开始与其他国家发生利益冲突，更多地区强国会选择囤积黄金。但，白银，自从工业化大规模炼银后，白银已经不再是稀有，所以，你懂的。2，美国国债不可持续，日本国债不可持续，中国政府债务也在加速冲顶。全球性赵债务危机的背后是全球性的社会贫富差距加大，富人可以全球避税，政府从穷人那里收不上税，只能借钱。 背后深层次的问题是布雷顿森林体系崩溃后，货币与黄金脱钩的央行印钞模式正在缓慢崩溃。 支撑黄金价格上涨的背后两大因素都是结构性深层次矛盾，黄金可能还要起飞。 另外，圣诞—新年的消费季已经结束，现金回流速度正在放缓；与此同时，川普式的全球乱局重新启动，避险情绪会反复，但对澳元来说，上行空间有限，下行风险却真实存在。一旦汇率回调、融资环境收紧，悉尼房地产的“惯性安全感”会迅速消失。 真正的问题不在宏观，而在你自己——以及你身边那一大批已经被困住的房奴。 第一，时机已经错过，且不可逆。 现在卖房，不是“择时”，而是“逃生”。你很难卖到理想价格，成交周期会拉长，议价权不在你手里。这一点必须先承认，否则后面的判断全是自欺。 第二，大多数人根本没有护城河。 资金、杠杆、信用额度早就用到极限。你所谓“做过房地产投资”，往往只学了你想学的那一半：买、涨、加杠杆、再买；却忽略了专业人士真正重视的另一半——风险分层、租客质量、流动性与退出路径。 真正的专业玩家，很少大量配置差区房。他们的组合里，大多数是中等地段，少量中下等，但几乎不碰“只能靠福利或单一补贴活着的租客群”。为什么？因为租客结构决定现金流稳定性。稳定的家庭收入、可替换的租赁需求，意味着你可以慢慢处理问题，而不是被问题追着跑。 你现在的问题恰恰相反： 租金脆弱、成本刚性、利率不讲情面，一点风吹草动，现金流立刻翻负。 现在谈自救，只剩下“下策”，但还没到绝路。 第一步：卖掉净值最高的房。 不是情绪最少的，不是最喜欢的，而是最容易变现、能最快换现金的。现金就是氧气瓶，哪套房快窒息了，就先拿现金去续命。 第二步：卸掉负担最重的房。 那套最吃利息、最怕空租、最怕修理、最怕银行来信的房子，留着只会缩短你的生存时间。砍掉它，整体组合反而能多活一段。 你可能会亏钱。 这不是判断题，是算术题。自己权衡，但别幻想“等一等就好”。 我要提醒你一句残酷但真实的话： 一切都会发生得很快。 当现金流转负，当你开始靠挪用、拖延、幻想撑着，银行的通知不会给你心理建设的时间。到那时再急卖，要么卖不掉，要么亏得更多。 最后说一句可能不中听的： 不是政府害了你，也不是澳联储害了你。房地产周期里，总会有理由出现。今年是利率，明年是汇率，后年是就业。真正的原因是你不懂风险，却以为自己在投资。 跑吧。 现在跑，叫止损； 等银行敲门再跑，叫被清场。 |
