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飞涨的房价使得关于竞争激烈的房地产市场的新闻几乎每天都占据头条。 但有一个城市仍旧作为异类持续吸引着人们的关注。 墨尔本曾是全国房价仅次于悉尼的第二昂贵首府城市，现在却成为了一个案例研究，展示了如何在房价增长像其他首府城市那样加速之前，对其进行驾驭。 根据本月初发布的数据，该市的住宅价值在五年内仅增长了15.5%，与布里斯班、阿德莱德和珀斯近80%或90%的增幅相比，这一数字相形见绌。 根据同一数据集，十二月全国整体房价增长率为0.7%，为数月来最小，主要受悉尼和墨尔本住宅价值小幅下降的影响。但在其他关键指标上，这两个城市之间存在巨大差距。 发布数据的房地产分析公司Cotality的Tim Lawless表示：“墨尔本房价和悉尼房价之间的差距自1999年以来从未如此之大。” “墨尔本的独立屋中位价约为98万澳元。这比悉尼的独立屋中位价低了60多万澳元。” 投资者大量撤离 低于平均水平的增长与租金涨幅较为温和、首置业者激增以及投资者大量撤离可能导致房地产市场不稳定等因素有关。 房地产分析师表示经济状况、政策设置和人口结构变化的综合作用正在显现。该市的房地产市场在2022年也经历了显著的低迷，几乎抹去了冠状病毒疫情期间的增长。 来自维州房地产最高机构维多利亚房地产协会的Toby Balazs将该市缓慢的房价增长形容为在全国范围内“有些出人意料”。 但他表示该州更广泛的经济环境——以及其他地区更大的资本增值——是关键驱动因素。 Balazs说：“如果从投资角度来看，墨尔本市场对房地产投资者来说面临诸多挑战。” 在州政府2023年预算中公布的COVID疫情债务减免措施中，包括增加土地税和更高的空置业主附加费等措施后不久，房地产投资团体便开始警告房东可能会大量撤离。 Cotality估计一块土地价值为65万澳元的投资物业，现在每年要额外承担1300澳元的土地税。房东们还必须应对日趋严格的租赁法律和利率上涨等其他成本。 租赁投资者“大量撤离” 根据ATO的数据，2022-23年度申报租赁收入的投资者数量比一年前减少了数千人。 租房押金数据——这是市场上租赁物业数量的一个替代指标——此后为房东大量出售其投资物业的理论提供了经验证据。 这些记录表明在税收政策调整生效的第一年，维州约减少了16500处租赁物业。 首置业者活动增加 对于市场动态变化带来的连锁效应，观点有些复杂，澳洲房地产委员会警告称这些变化最终可能对多个利益相关者不利。 该委员会维州总监Cath Evans表示：“我们近期对外国投资税收影响的研究表明，维州正以惊人的速度将投资者拒之门外。” “投资减少意味着新建住房减少、租赁供应紧张和租金上涨。” “租房者面临更少的选择，首置业者发现可负担的房源减少，而剩余投资者的回报则被不可预测的费用侵蚀。” 然而Cotality数据显示2025年墨尔本的租金涨幅（2025年约为2.5%）低于其他地区（全国平均约为5.2%，达尔文高达7.6%）。 Lawless表示随着投资者退出，首置业者进入市场，九月份该群体占维州总需求的约27%。 尽管墨尔本在住宅价格增长、租金上涨和住宅价格收入比方面低于全国平均水平，但在首置业者新贷款方面，该市高于全国平均水平。 Lawless说：“这是墨尔本过去五年左右房价增长疲软的另一面。” “这实际上使得墨尔本成为更具可负担性的首府城市之一——绝对是主要首府城市中最具可负担性的。” 稳定的价格增长受到欢迎 Lawless表示投资者需求疲软并非造就墨尔本市场唯一的因素，他还指出长期的负州际移民增长以及过去约15年高于平均水平的住房供应也使市场降温。 居高不下的建筑成本，特别是中高密度住房的建设成本，可能会减缓住房供应的进程，从而扭转这一趋势。 利率也普遍预计下个月将保持不变或上涨。 Lawless说：“我认为2026年对全国各地的住房市场，包括墨尔本在内，可能会是表现较为平稳的一年。” 住房公平专家警告称墨尔本较低的住宅中位价值与收入比（约为7.1，而悉尼为10）对低收入家庭而言几乎没有值得庆祝之处。 更详细的数据显示在墨尔本一些通常被认为更具可负担性的区域，住宅价格有所上涨：Frankston同比增长约14%，Brimbank增长9.5%。 来自智库Per Capita公平住房中心的Katrina Raynor表示：“我认为连锁效应之一是，我们看到低收入地区的生活质量下降，人们做出牺牲。” “我们还看到通勤时间更长，因为很多我们希望关键员工居住的地方，关键员工却负担不起。” “你会看到交通模式的变化，人们花在孩子和家人身上的时间更少，因为他们把更多时间花在了车里。” 她表示房地产市场的变化往往会产生赢家和输家，但在不可持续增长面前，稳定房价是一个良好的政策结果。 她说：“从公平的角度来看，墨尔本房价没有上涨对许多人来说是件好事。” https://www.abc.net.au/news/2026 ... ital-city/106210992 |
