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澳洲金融时报：这位妈妈给11岁的儿子买了一套Townhouse 7年前，丽昂·梅斯（Marion Mays）的儿子还在读小学，她付了10%的首付，并贷款47.7万澳元，在墨尔本帕斯科韦尔（Pascoe Vale）买了一套Townhouse给儿子。 这听起来很激进。但梅斯，以及房产投资者麦克莱伦（Cam McLellan），都属于越来越多的一类父母： 他们担心孩子将来会被永久挡在房市门外。 麦克莱伦曾为四个孩子买了一块20万澳元的土地，用来建“第一套入门房”。 作为理财师，梅斯觉得选择很明确：“要么什么都不做，要么现在就买，先把房价锁在今天的市场里。” 她说：“我看得出来，等下去没有意义。” 房子出租后，租客基本能覆盖房贷还款。这套两房两卫的房子，让她更安心：儿子当时11岁，现在18岁，至少还有机会过得更稳当。 过去30年，房价年均涨幅为6.4%，即使经历了金融危机和新冠疫情也是如此。 根据Cotality的数据，澳洲房屋中位价为92.9万澳元，各首府城市则已经全部基本超过一百万澳元，公寓也没便宜多少。到11月底，澳洲范围内独立房、公寓或Townhouse的中位价为72.2399万澳元。 麦克莱伦是OpenCorp的首席执行官，该公司帮助人们投资房产。他还写过一本书《我四岁的孩子，房产投资者》（My four-year-old, the property investor），原本就是写给自己孩子看的步骤指南。 麦克莱伦说，他小时候就知道父母不可能帮他上车，因为他们负担不起，如今情况也没好转。 他说：“现在买房难了四倍。年轻人光是为了跟上房价涨幅，每个月就得存两千澳元，更别说还要攒首付，这几乎不可能。” 2019年，他和妻子为四个孩子买下位于墨尔本克莱德北（Clyde North）的一块地，花了20万澳元，然后在上面建了一套“入门房”。他说现在这套房大概值100万澳元，房租可以覆盖成本。 他让四个孩子（当时年龄10到18岁）签了一份协议，承诺将来只把这套房带来的收益用于买自己的房。 他说：“我们会让房子翻倍增值，然后卖掉、交税，这样每个孩子都会有一个很健康的首付。” “考虑到土地供应在收缩、市场更紧，我会更保守一点，可能再等5年，让它再走完一轮完整的上涨周期。” 因为孩子们不会在同一时间买房，他计划按顺序操作：先把房子价值的四分之一取出来，给其中一个孩子当首付；房子继续出租；等下一个孩子准备好了，再取四分之一，以此类推。 梅斯说她现在还欠银行45万澳元，但这笔投资现金流是正的，也就是房租能覆盖成本还有结余。 她说：“我想给他确定性，而确定性的唯一办法，就是用今天的钱买一套房，先放着，等他准备搬出去时就能用。” 她还说，如今买不起房的不只是低收入人群。“故事变了。我有个好朋友收入六位数，照样只能租房，因为他买不起。” 梅斯说，儿子一直知道这套房是给他的。不过房子登记在她名下，这样她能享受税务上的优惠。 这套房也不是白送。它更像是先把价格锁住，避免儿子将来要用两倍的价格去买类似房子。 她说：“我会把房贷转给他，他也可以找租客来帮他一起供房贷。” “你也许能给孩子10万澳元当首付，但现在光给首付已经没用，因为算不过账。” “年轻人去银行，根本贷不到90万澳元，也扛不住还款。我不想5年或10年后，我们还得为这个吵得更难受。” 按揭经纪贾瑞特-道尔顿（Rebecca Jarrett-Dalton）说，有些父母为了孩子投资得比为自己还多。 她说，她的客户有时会把“担心孩子住房”当成投资的第一理由。她是悉尼公司Two Red Shoes的创办人。她说：“越来越像是，父母投资的主要动力不是为了自己未来，而是为了孩子的未来。” Generation Life首席执行官阿劳若（Felipe Araujo）说，很多父母急着为孩子留下一笔钱。 他说：“我们最近有个客户，把自己的投资房直接送给女儿，结果自己退休几乎没剩什么。” “这让他的财务处境变得很困难，还影响了他未来五年的age pension资格。如果早点做规划，其实可以避免。” 阿劳若还说，他最近帮助一对夫妻设立了投资债券（investment bonds），来帮助三个孩子（12岁、9岁、7岁）将来进入房市。 这对夫妻男方55岁、女方43岁。 投资债券里的收益（包括收入和资本利得）按30%缴税（由债券发行方代扣）。 如果持有满10年，提款就免税。 他说：“我们给他们设了三份共同持有的投资债券，起步金额不大，但持续定投。预计等每个孩子25岁时，每份债券大概能累积到17.5万澳元（按今天币值计算），足够付首付和印花税。” “父母仍然掌控这笔投资，需要时也能动用资金。这种做法价值很大。你不需要一次砸大钱，只要小额、稳定地投入，时间会帮你累积，而且你的家庭财务规划也更灵活。” 留好记录 麦克莱伦说，父母如果为孩子买房投资，要明白： 只要房子还算父母的投资资产，日常收入和支出就得由父母承担。 他建议要找专业人士规划：房子该由谁持有、是否放入信托或公司名下，以及是否要写清楚孩子未来会不会出钱、何时出钱。这样也能在父母去世后的遗产分配中，保护孩子的权益。 他还强调，贷款不要做交叉抵押（cross-collateralised），避免把父母自住房也绑进去，保持资产隔离。 此外，房产还有流动性和市场风险。 买房时也有不少一次性成本，比如印花税；未来卖出或过户给孩子时，还可能涉及资本利得税。 日常还要考虑维修、保险，以及管理租客和维护房屋所需的时间成本。   来源： https://www.afr.com/wealth/perso ... use-20251120-p5nh86 Nina Hendy Dec 11, 2025 – 5.00am |
