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澳洲金融时报：“负担得起”的界线勾勒出悉尼严重的住房分化 在没有额外收入的情况下，悉尼一对拿平均工资的双职工夫妻，已经无法在距离悉尼CBD30公里范围内“负担得起”一套独立房子。 悉尼房价中位数预计明年将升至190万澳元，远远跑赢澳洲工资涨幅。 《AFR》委托Cotality做的数据显示，如果一对全职上班、没有小孩的夫妻，年收入中位数为21.3万澳元，又没有“父母银行”等额外帮忙，在不陷入房贷压力的情况下，他们能买得起的独立屋，只集中在悉尼一条大致南北走向界线以西的地区。 Cotality研究主管欧文（Eliza Owen）说：“我们谈的是接近工作、娱乐和各种设施的便利性。一旦把买家往外推，我们其实在加重他们的劣势，通勤距离更远，通勤成本更高。” 她说：“让人最不公平的是，我们一边要求人们去城市中心上班，一边又告诉他们，他们唯一买得起的房子在最外圈，甚至在更偏远的区域城市。” 假设这对“双收入无孩夫妻”（DINKs）已经攒够20%首付，他们可以贷款117.5万澳元，并把收入的30%用来还贷。一般认为，把超过30%的收入用在房贷上，就属于房贷压力。 在大悉尼共有160个独立房子市场区域，但其中只有28%的地区房价中位数低于这对夫妻的预算。理论上他们也可以花得更多，就像很多买家那样，但那就不再算“负担得起”，而是要承受明显的财务压力。 离CBD最近、房价中位数还在这对夫妻预算之内的，是西悉尼Fairfield旁边的小区Carramar，距CBD约30公里，坐火车单程要50分钟。根据Cotality的数据显示，对这对夫妻来说，其他最近的“可负担”小区，大多集中在悉尼外南西、外西北、蓝山和中央海岸一带。 一些经济学家把住房负担能力危机，归咎于多年来住房供应严重落后于需求，以及一些“不要在我家后院”（NIMBY）思维的地方议会不愿意让靠近市区的地方增加开发，而这些地方恰恰是居民最想、也最需要居住的地区。 1994年，在距离CBD10公里内的悉尼城区里，有31.7%的小区对这类买房家庭来说还算“买得起”，不论是买独立屋还是公寓。 现在几乎80%的公寓市场对这对假设中的夫妻来说，价格仍然“够得着”。但欧文指出，这里面有很多其实难以满足下一代有置业梦想的家庭的需求。 她说：“公寓便宜是有原因的。面积通常更小，长期资本增值空间不如带土地的独立屋，还有持续的物业费。再加上大家对公寓建筑质量缺乏信心，担心后续要交特别维修金等问题。” “真正适合年轻夫妻养育家庭的三房公寓非常稀缺。” 连排屋在统计中一部分被归为公寓、一部分被归为独立屋：凡是分层产权（strata title）的房子算公寓，而独立产权（Torrens title）的算独立屋。例如一套双拼屋（duplex），大概率会是Torrens title，因此被归入独立屋。 所谓“住房负担能力界线（The housing affordability line）”，比悉尼经常被提起的“Red Rooster line”更靠西，当地人常说，这条界线大致可以从快餐连锁店Red Rooster的分店分布看出西区真正的“边界”在哪。 欧文说，这条“负担能力界线”凸显了悉尼房地产上的不公平： 一边是早就进场、已经持有房产、可以拿投资收益再去买的人； 另一边则是完全没房、只能从零开始的人。 截至今年六月的过去一年里，悉尼住宅土地价值整体上涨了4.7%。涨幅最高的是西区的Fairfield和Penrith这类地区，因为买家为了抢相对“便宜”的房子，竞争异常激烈，推高了这些地方的地价，涨得比大多数区域都快。 在联邦政府推出5%首付计划后，首次置业者的竞争加剧，导致市场低端的房价涨得比高端还快。 新州生产力委员会专员阿赫特斯特拉特（Peter Achterstraat）曾警告说，如果决策者不紧急应对住房负担危机，悉尼可能变成一个“没有孙辈的城市”。欧文认为，这条“负担能力界线”说明，悉尼正越来越变成一个只有获得经济援助的人才住得起的城市。 在另一项采用全国税前家庭平均收入10.4万澳元的负担能力分析中（这个口径覆盖范围更广，包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality发现，悉尼的房价中位数现在是全国家庭平均收入的12.5倍，而全国平均水平是8.9倍。 按这套算法，买一套悉尼的房子平均要存16.7年首付，全国平均则是11.9年。而在悉尼，新按揭贷款的月供要占普通买家收入的68.1%。 对于这一更广泛人群（包括租客、单收入家庭和退休人群），Cotality根本画不出一条“负担能力界线”。因为在全国家庭收入中位数这个水平上，一个家庭最多只能贷款68.5万澳元，而在这个贷款额度下，在悉尼几乎找不到真正够得上“买得起”的独立屋市场。 根据Domain的数据，悉尼的房价中位数预计将在2026年底前涨到190万澳元，比今年9月再多涨17万2702澳元。 反对开发被指是房价危机元凶 智库“独立研究中心”（Centre for Independent Studies）的首席经济学家图利普（Peter Tulip）指出，住房需求已经连续多年，每年大约增加3%，但供应却只增加约2%。他认为，这个缺口就是房价持续上涨的根本原因。 他说：“供应跟不上的一个主要原因是分区管制太严。建筑商非常愿意建更多新房来满足新家庭的需求，但我们的地方议会会告诉他们：‘不行，你不能这样建。’” “当然，供给和需求是相互作用的。简单地说只有一个因素也不准确，但从政策角度看，只要允许多建房子，住房就会变得更负担得起，这是很清楚的。” 图利普表示，那种认为“多盖豪华公寓并不能改善负担能力”的说法，是“缺乏了解的观点，已经被大量可靠的研究推翻”。 他说：“如果新州柯民思政府继续像最近这样做下去，再加上联盟党政策转向的支持，我们就有机会看到住房负担能力改善。但如果由地方议会说了算，情况只会越来越糟。” “问题在于，我们一直没有在大家想住的区域建够房子。” 新州政府已经推出一系列改革，强制在需求旺盛的地区提高密度、增加房屋供应，例如悉尼东部的Woollahra、Mosman以及北部的Ku-ring-gai等地方政府辖区。但这些改革面临强烈的NIMBY居民反对，以及各种法律挑战，其中莫斯曼居民皮尔森（Judith Pearson）已把这项政策告上法庭。 Ku-ring-gai议会后来撤回了对这项政策的诉讼，因为柯民思政府同意采纳由该议会提出的、提高密度的替代方案。 Ku-ring-gai市长凯伊（Christine Kay）说：“我们这套替代方案将取代政府之前的TOD（以公共交通为导向开发）政策，在保护重要的建筑遗产和树冠绿化的同时，满足政府给库灵盖设定的新住房目标。” 与此同时，Mosman议会确认，继Ku-ring-gai成功“谈判”之后，他们也在制定一套“可负担住房政策”，以便掌控在本区哪些地方可以开发、如何开发。 Mosman议会一名发言人说：“我们承认低层和中层住宅政策（LMR）是新州政府住房战略里不可更改的一部分，但议会对该政策给我们社区带来的影响仍深感忧虑。议会愿意探索其它路径，在不牺牲Mosman独特风貌和历史文化的前提下，也能实现政府的住房目标。” 东区Woollahra坚持反对 Woollahra市长迪克森（Sarah Dixson）表示，议会反对这项政策，因为它完全忽视了增加密度会带来的一系列问题。 她说：“考虑到Woollahra的房价和地价水平，单靠改变分区或增加住房供应，极不可能真的压低价格。” “在我们这个地方政府区域，没有任何证据显示LMR政策曾经压低房价或租金。我们看到的反而是开发商抱团收购相邻住宅，把它们拆掉，改建成豪华公寓，以最大化LMR政策所允许的额外高度和体量。” 她接着说：“只要地价因为LMR政策被‘抬一头’，再加上飞涨的建筑成本和开发商高额利润要求，用这种模式永远造不出真正可负担的住房。” 根据新州住房协议的指标，新建住房目标中，有41%分配给悉尼东部各地方政府辖区，22%分配给西悉尼地区。 新州规划厅长斯卡利（Paul Scully）说，悉尼之所以成为全球第二贵的城市，很大程度上是因为新州的规划规则长期以来过于严格、复杂、令人困惑，导致我们根本没有建够房子。 他说：“上一届自由党-国家党联合政府几乎只在新开发的郊区集中建房，而柯民思政府则在全悉尼范围内重新平衡住房增长，让居民更好地接驳公共交通、就业机会和各种生活设施。” “目前住房开发申请的增长中，大约三分之二，直接来自柯民思政府推出的各项改革。”      来源： https://www.afr.com/property/res ... ide-20251119-p5ngsm Lucy SladeProperty reporter Dec 3, 2025 – 5.00am |
