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澳洲金融时报：悉尼独立房子中位价明年将涨至190万澳元 最新预测显示，到2026年底，悉尼独立屋价格中位数预计将升至190万澳元。 预计在扩大的首套房买家计划、供应紧张、利率下降和收入增长等多重因素推动下，全国各首府城市的住宅价格都将创下新高。 合计全澳各首府城市的独立屋价格中位数预计将上升十万，达到约130万澳元；公寓价格则预计从今年9月到2026年底上涨5.2万，达到约76万澳元。 预计2026年上半年，各大首府城市的房价涨幅将加速，下半年则会有所放缓。对于今年表现不佳的墨尔本和堪培拉来说，这将是明显转折。 Domain首席经济学家Nicola Powell表示：“我们预计未来的价格涨幅主要由悉尼和墨尔本的独立屋、以及布里斯班的公寓带动。这不同于近几年由珀斯、阿德莱德和布里斯班领涨的格局。” 按照Domain的预测，2026年全年悉尼独立屋价格将上涨7%，墨尔本上涨6%。 布里斯班、堪培拉和珀斯预计上涨5%，阿德莱德独立屋价格则上涨4%。 明年预测中的关键因素之一，是联邦政府“首套房担保”（first home guarantee）的影响。在上月扩大的新版本中，符合条件的购房价格上限被提高，同时取消收入限制，让无限数量的首置族可以只付5%首付就入市，而且无需支付贷款保险。 Domain估计，这项计划在实施第一年就会推高房价3.5%至6.6%。如果更多投资者预期房价上涨而入市，涨幅还可能更高。 Powell表示：“我认为扩大的首套房担保计划将产生显著影响，尤其是在像悉尼这样入市门槛极高的市场。” 报告指出，在悉尼，这项计划可以把攒首付的时间从10年大幅缩短到大约3年，使购房难题从“攒首付”转变成“能否负担按揭”。 不过，目前许多屋主已经被逼到极限。如果在悉尼以20%首付购买一套中位价住房，按揭支出将占双人家庭平均收入的72%，远高于2019年的47.8%。 按揭负担第二高的城市是阿德莱德，为51.5%，其后依次是墨尔本50.9%、布里斯班49.5%、珀斯39.5%和堪培拉28.6%。 澳洲联邦储备银行认为，如果按揭支出超过家庭收入的30%，就属于还款压力较高。 Powell说：“悉尼住房市场就是可负担性最吃紧的极致体现。” 她表示，这个市场主要是由首置族推动，他们得到“奶奶外公银行”或“父母银行”的资助，也由那些手上已经有资产、可以动用房产净值的人推动。 至于墨尔本，Domain预测到2026年底将完全恢复，独立屋价格将再涨8.7万，达到118万澳元的中位数。 Powell说：“到2027财年，维州预计会成为人口增长最快的州。这将进一步推高住房需求。” 她表示：“在布里斯班、阿德莱德和珀斯，我们预计公寓价格将跑赢独立屋价格。我认为这反映了这些城市可负担性环境发生了巨大变化，需求开始转向更便宜的房型，也就是公寓。” 报告认为，随着住房供应的增加，再加上利率下行以及家庭收入逐步提高，这些因素综合作用，将在2026年底前让房价涨幅逐渐放缓。 首套房计划的影响 KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，这项首付计划对买家尤其是悉尼买家来说是一件好事。 根据他的说法，这将让他们更快从租房市场转入自住市场，同时对房价涨幅的直接影响相对较小。 他说：“你不再付租金，你在市场里的时间更长，而你的房子在升值，所以对悉尼租客来说，这确实是一种福利上的改善，也可能在某种程度上缩小和‘父母银行’之间的差距。” “过去，如果你没有‘父母银行’帮你拿出15%或20%的首付，你基本上就被挡在市场门外。而现在的计划实际上让那些没有‘父母银行’支持的人也能进入市场。” 他表示，墨尔本在建造可负担住房方面做得更好，因此更有能力吸引并承接人口增长。 “悉尼房价之所以这么高，除了拥有迷人的悉尼海港景观外，更重要的是过去20年整体住房严重供不应求。悉尼二百万澳元的房价，很大程度上反映的是可负担住房供应的长期短缺。”     来源： https://www.afr.com/property/res ... nglf#:~:text=Sydney,growth%2C%20according%20to%20new%20forecasts. Lucy SladeProperty reporter Nov 20, 2025 – 5.00am |
