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以下文字转自：https://www.youtube.com/watch?v=54MtcbFqPGg 如果您想了解最近加拿大的房地产市场，很有可能就会一头雾水，一下子看不懂了。但是这并非是您一个人的感受，目前几乎所有人都面临着同样的困惑：一边是新闻标题还在报道某些地区的房价小幅上涨，另一边我们身边越来越多人开始悄悄地说，房价正在真实地下跌。 加拿大的房地产市场到底是繁荣还是萧条？现在究竟是买房还是卖房的好时机？事实是，对这些问题已经无法再用一个统一的答案来回答。但是有一点我们可以越来越确定地说：那个水涨船高、靠低利率来推动所有地区房价普涨的时代，已经彻底终结了。 我们在 2025 年所看到的不是一次简单的市场回调，而是一场剧烈的结构性分化。加拿大的房地产市场已经分裂成了两个截然不同的平行世界。一边是加拿大最重要的两个经济引擎——安大略省和 BC 省。这两个地方的市场，特别是多伦多与温哥华周边，正处于深度的冰冻期，并且寒意还在不断加深，它们已经成为业内人口中的“教科书级别”的买方市场。而在另一边，是草原省份、魁北克省和大西洋省份，这些地方的市场继续呈现惊人的韧性、稳步前行，仿佛与安省和 BC 省处在两个不同的国家。 这已经不仅仅是利率的故事了，更是一个关于住房负担能力、创纪录的代售库存、持续低迷的消费者信心，以及一项颠覆游戏规则的联邦移民政策，共同交织出的复杂故事。这些因素加在一起，正在对加拿大整体房地产市场进行一次彻底的重述。 今天就让我们通过最新的市场数据，探讨这场巨大的区域分化为何愈演愈烈，并找出究竟是什么在拉低多伦多和温哥华的房价。最后我们再来展望 2026 年的市场走向，以及这一切对于消费者——无论您是焦虑的房主、充满希望的首次购房者，还是谨慎的投资者——后面到底要如何选择。 我们先来看加拿大房地产协会 CREA 发布的 2025 年 9 月份月度报告。根据 CREA 的数据，全国 9 月份的房屋销量环比下跌 1.9%，与去年同期相比下跌 4.5%，显示买家活动在秋季市场开启时依然非常疲软。再看平均售价：9 月全国平均价为 662,103 加元，比去年同期微涨 1.5%。然而正如我们一直强调的，这个数字会被少数高端住宅成交所扭曲，并不能反映普通房屋的真实价值变化。 再看 MLS 房价指数——这个更科学的指数揭示了真相。数据显示，全国范围内的房屋价格与去年同期相比实际上下跌 3.5%。这也证实了价格下行压力是真实且普遍存在的。关键在于：市场正在以更低的价格点寻找平衡，卖家进一步下调预期以迎合购买力有限的买家。 与此同时，待售房屋数量持续挤压。9 月份市场上待售的房屋总库存比去年同期激增超过 10%，全国库存量攀升至 4.5 个月，供需天平明显向买方倾斜。如果只看全国平均数据，您可能会错过今天加拿大房地产市场最核心的动态：两极分化正在加剧。 先看深度冰冻的地区——安大略省与 BC 省。在这两个曾经火热的省份，热火朝天的派对已经结束，现在连灯光都熄灭。待售房屋的泛滥让卖家陷入“囚徒困境”，竞相降价，把主动权交给了买家。 大多伦多地区：名副其实的买方市场。根据多伦多房地产局 9 月数据，基准房价同比下跌 4.7%；新挂牌房源达 19,260 套，同比增 4%；库存量高达 5.5 个月，是近 30 年未见的买方市场环境。 大温哥华地区：同样严峻。根据大温地产局 9 月报告，基准价格同比下跌 3.9%；待售房屋数量比去年增加超 19%，比十年均值高近 40%。更关键的售出挂牌比进一步下滑至 12.1%，正处在 12% 荣枯线边缘，显示市场正滑向深度买家市场。其中独立屋的比率更是低至 9.5%，预示其价格将面临最沉重的下行压力。 这里多说一句“售出挂牌比”：它衡量成交量相对挂牌量的比例。一般高于 20% 代表需求强劲、供不应求、价格易涨；低于 12% 代表市场冷淡、供过于求、价格进入下跌区间。 在多伦多和温哥华，价格下跌的痛苦并非均匀分布，受打击最重的是两类房产：最贵的独立屋和供应量最大的公寓。根据多伦多地产局刚发布的 9 月月报，大多伦多独立屋平均价同比下跌 7.9%，降至 129 万加元；待售独立屋数量达到自 2008 年金融危机以来未见的高位。换房升级的市场链条完全冻结，在高昂借贷成本和经济不确定性下，中间阶层买家选择原地不动，造成高端市场“交通堵塞”。 近期成交案例： — 多伦多万锦一套独立屋，2016 年成交价 185.8 万；2022 年 1 月 242 万；到 2025 年 7 月仅以 183.3 万售出，较峰值下跌 24%，三年多“蒸发”近 60 万加元。 — 温哥华西温一套 5 卧 5 卫独立屋，2017 年约 700（单位缺失疑似万元级加元）成交；2025 年 9 月 9 日再次售出约 450；按购入高点计算缩水近 36%，不含税费佣金账面亏损约 250 万加元。（注：此处原始口述金额单位疑似省略“万”，保留原述。） 公寓市场同样承压。在多伦多和温哥华，9 月公寓价格同比均下跌 5% 以上。一方面，几年前开工的大量公寓楼现在集中完工，供应如潮；另一方面，首次购房者因负担能力却步，投资者因多重因素变得紧张，供过于求日益严重。总而言之，多伦多和温哥华的市场正在被“掏空”：换房升级买家与短线投资者——繁荣时期驱动市场的双引擎——几乎全部熄火。 把视角转向坚挺阵营：草原省份、魁北克省与大西洋省份。当多温在寒风中挣扎时，这些地区却风景独好。魁北克省市场热度虽稍缓和但依旧坚挺，三河市、魁北克市、舍布鲁克等地房价同比仍有 8%–15% 增长；蒙特利尔继续供需平衡，是全国少数仍让卖家有话语权的大城市。草原省份中，萨斯卡通房价同比上升 18.5%，继续领跑全国；卡尔加里尽管新房供应增加，但强劲的跨省移民净流入吸收了大部分库存，市场保持稳定、房价同比上升约 5%。总体而言，阿尔伯塔省与萨斯喀彻温省的积极势头预计将持续到 2026 年。 大西洋省份同样亮眼。过去几年的跨省移民潮不仅没有褪去，反而形成对房屋需求的持续支撑。新斯科舍省哈利法克斯房价同比上升 9.5%；新不伦瑞克省蒙克顿超过 12%。与安省和 BC 省库存激增截然相反，大西洋地区许多市场待售房源依然非常紧张，牢牢保持在卖方区间。对那些寻找可负担生活与优美环境的加拿大人来说，东海岸已经从“另类选择”变成炙手可热的目的地。 我们正在目睹一场根本性的转变：住房需求没有消失，而是发生了大规模地理迁移。被安省和 BC 省高房价挤出的买家，以及为了更低生活成本而跨省迁徙的家庭，正在用真金白银重塑加拿大的房地产版图。 这场巨大的分化并非偶然，而是三大力量在特定时间点交汇形成的“完美风暴”。 第一股力量：经济寒潮与心理冰点。2025 年二季度加拿大 GDP 环比下跌 0.4%，三季度大概率加速衰退；9 月全国失业率维持在 7.1% 高点。经济数据指向衰退，普通家庭对未来收入强烈不安全感，精准瘫痪了房地产“升级链条”。一个健康市场如同活水，需要持续流动性：首购进公寓、公寓业主换联排、联排再升级独立屋。而如今对失业的担忧与悲观预期，让处于链条中间、最需要动用储蓄与承担高月供的家庭按下暂停键，不敢动、也不想动、也动不了。中间层冻结导致高端独立屋断崖下跌，入门公寓失去承接买家，整个市场流动性陷入停滞。这不是简单的“冷淡”，而是由消费者信心崩塌引发的心理冻结期。 第二股力量：加拿大央行的政策困境。面对经济寒流，央行更像被束缚的救火队。9 月份 0.25% 的降息更像防御性措施，核心目的是为经济提供缓冲，防止地产硬着陆引发系统性金融风险。它更像盾牌，而非利剑。央行两难：一方面疲弱 GDP 与上升失业率要求降息刺激经济；另一方面核心通胀压力仍在，过早过快释放流动性可能导致通胀卷土重来。因此央行在向市场传递复杂信号：会托底，但不会轻易放水制造泡沫。这改变了过去十多年“央行总会救市”的核心信仰。当利率不再是推升房价的单一引擎时，定价权交给更真实、也更残酷的经济基本面。可以说，市场心理已经取代利率，成为主导短期走向的核心力量。 第三股力量：更具颠覆性的移民政策改变。在所有因素中，联邦移民政策转向可能对特定市场——尤其是公寓市场——打击最为深远与结构性。这不仅是政策调整，更是投资逻辑的颠覆。过去 10 年，多温公寓楼花的投资逻辑建立在一个简单而坚固的假设上：加拿大将持续大量接收新移民，特别是国际留学生；这保证租赁需求旺盛、租金长期上涨。投资者买的不仅是一套房，更是“稳赚不赔”的成长故事。联邦政府大幅削减临时居民，特别是留学生，用一把“大锤”砸碎了这个基石。其连锁反应致命：已交房的投资者发现潜在租客群体缩减，租金上涨乏力甚至降价求租，现金流与持有意愿受影响；楼花投资者面临估价不足与出租困难的双重打击，纸面财富蒸发，被迫在亏损下转让楼花，进一步增加抛售压力。正如 RBC 报告所指出的，这不是暂时波动，而是游戏规则的根本改变，标志着依赖“无限需求”假设的公寓投资时代正式终结。 展望未来。结合最新数据与三大力量的持续影响，2026 年将是艰难的筑底之年。其核心特点不再是普涨或普跌，而是两种复苏的故事： 其一，销量可能出现“非典型性反弹”。各大机构普遍预测明年整体销量回升：CREA 预计 +4%，RBC 预计 +6.5%。但这并非基于乐观情绪，而更多是技术性、必要性的：观望近两年后，一部分被压抑的刚性需求（结婚生子、工作调动等）不得不重返市场；同时一部分卖家在漫长僵持后“缴械投降”，接受现实价格，从而促成交易。因此 2026 年的销量回暖不是繁荣信号，而是买卖双方在新的价格中枢上达成“脆弱共识”的结果。 其二，价格将呈现 K 型分化。向下：安省与 BC 省。RBC 等机构预测两省房价将继续下跌 1.5%–2%，逻辑在于消化库存的漫长过程。创纪录的挂牌量像巨大的海绵，需要数个季度甚至一年时间由有限的需求缓慢吸收，期间价格持续承压，任何微小回暖都会被巨量供应抵消。 — 向上的一笔：草原省份、魁北克省与大西洋省份。预计将呈现 2%–4% 温和增长，动力源于坚实基本面：相对可负担的房价、跨省移民带来的人口净流入、稳定就业，共同构建健康供需环境；这里的复苏更早、更稳。更值得关注的是房产类型差距将扩大。随着部分有实力的买家重返市场，他们将优先选择独立屋；作为供应相对稀缺的品类，独立屋价格恢复速度很可能快于大盘。而公寓在供应过剩、投资者退潮、租赁不稳定“三重压力”下，复苏步伐将显著滞后。 最后总结：加拿大房地产市场正经历深刻的去泡沫化与价值重构。这不仅是一个行业周期的结束，更是一个经济时代的转折点。那个依靠房贷与资产升值、闭着眼买房人人都能成为“投资天才”的时代，已经一去不复返。我们正在进入一个由地方基本面主导、考验真实经济活力的“常识回归”时代。这场调整的痛苦，暴露了加拿大经济长期以来更深层次的结构性问题——过度依赖房地产及相关产业作为 GDP 增长支柱，而忽略了商业投资和劳动生产率的提升。当利率这根拐杖失去支撑力时，经济的真实体质便会显露无遗。 因此，加拿大房地产的未来已从一个由央行会议室决定的“金融故事”，转变成由普通人家的餐桌和企业董事会共同决定的“经济故事”。市场的真正复苏将不再仅仅依赖央行下一次降息公告，而取决于加拿大经济能否成功实现艰难的转型。当宏观指标出现积极、持续的改善时，那才是加拿大人对下个月薪水重拾信心的时候。届时，普通人对未来的乐观将不再基于资产泡沫的幻觉，而是源于对自身创造价值能力的自信。只有到那个时候，房地产市场才能迎来一场可持续、更健康的复苏。在此之前，我们都要为这场痛苦的经济结构调整做好充分准备。这既是挑战，也是加拿大经济走向更成熟、更稳健未来的必经之路。 |
