做了这么多年的投资了， 真的没有太关心过年度投资回报率的问题， 或者说资金效率的问题，今天有空做个回顾，大家帮忙看看有没有错漏的地方
- 非都市区，2015年11月，买入价格 64万，目前市场预计1.2m左右。
- 初始投入资金 首付+印花税，大约15万。
- 起始贷款51万， 目前剩余贷款30万。
- 起始租金收入3.5万一年， 目前不到5万一年，
- 应用60%租金法则，过去十年在缴纳利息后的累计净现金流大概是2万
预留40%租金给各种账单，中介费用，维修等。实际支出大概在30%左右浮动； 期间有段时间利息很低， 但是我按5.4%的利率来计算利息支出（我一直选的是P&I）； 期间我卖过投资房，有段时间对冲账户有存款，所以实际正现金流更高一些。
- 税前投资回报率计
- 120万（市场价格） - 30万 （剩余贷款）= 90万 净资产
- 90万 - 15 万（初始投资）= 75万 （账面投资回报）
CAGR=(Beginning Value /Ending Value）^ 1/10-1
Beginning Value = $150,000
Ending Value = $750,000
n = 10 years
So, the annualized return rate is approximately 17.46%. |
