| 悉尼房地产市场正处在一个危险的转折点。过去二十年间，留学生、白领就业与建筑业繁荣支撑了房价的长期上升，但眼下三股力量叠加，正在撕开泡沫的裂口。首先，国际教育的支柱动摇了。仅仅一所UTS就砍掉三千多个课程，裁掉几百名教职员，其他“八大”名校同样面临课程收缩和招生受限。这直接意味着留学生人数锐减，大学周边原本依赖他们的公寓市场首当其冲。空置率上升，租金下跌，房东现金流骤然吃紧，那些以高价购入、寄望租金覆盖贷款的投资者很快会感到压力。留学生潮一旦断裂，不只是租赁市场，而是整个房市需求端都会萎缩。 其次，AI浪潮正在侵蚀悉尼的白领就业。IT和金融、税务等行业都在经历自动化替代，大量程序员和中层白领面临失业或岗位不稳。过去，这部分年轻人是首次置业的主力军，他们以稳定薪资和职业前景作为贷款背书，撑起了城市公寓和内城区house的交易量。一旦就业信心崩塌，购房需求将锐减，市场“活水”断流。没有新买家接盘，投资性物业和面向白领的中小户型将逐渐失活。购房者心理也在改变，既然未来可能降价，何必急着入市？成交量骤降，价格下行就顺理成章。 第三个风险来自供给侧。建筑业长期依赖高杠杆和银行账期，如今账期陆续到点，不少开发商资金链吃紧。若现金流无法维持，清盘和破产便不可避免。届时未售出的库存被迫抛售，甚至由银行接管拍卖，短期供给集中释放，直接击穿市场价格。建筑工地的停摆和延期交付也会打击购房者信心，加剧下行预期。更糟的是，一旦房价下跌触发银行抵押减值和贷款违约，金融机构势必收紧信贷，进一步挤出潜在买家，形成负反馈循环。 三股冲击叠加之下，悉尼楼市的脆弱面暴露无遗。最先受创的将是大学周边公寓和小户型投资房，其价格和租金可能出现两成甚至更高的跌幅。中长期看，如果白领就业恢复乏力，建筑业继续倒闭潮，跌势将扩散到更广的区域。曾经以留学生与年轻专业人士为支撑的城市住房需求，正在快速蒸发，而高杠杆的投资者和开发商缺乏足够的缓冲。一旦心理预期转为“房价会跌”，市场将进入冰冻期，价格下探、成交停滞、银行收紧信贷，循环往复，最终可能演变为泡沫的系统性崩溃。 悉尼房地产曾是全球资金追逐的“避风港”，如今却站在风暴眼里。崩盘不再是耸人听闻的假设，而是一步步具象化的现实。 |
