|
投资房贷款示例： 情境1：只做利息还款 (IO) 贷款：100万 利率：5%（为了好算） 每月利息：约 $4,247 本金一直保持 100 万不变。 因为本金没减，所以可抵税本金（负扣税计算用的金额）也是 100 万。 情境2：几年后房价大涨 → 重新贷款并套现 (Refinance + Top Up) 贷款提高到：200 万 但你有 100 万放在 OFFSET 账户抵消利息 实际计息金额：100 万（200万 - 100万OFFSET） 利率：4% 每月还款（本息）：$9,549 其中利息：$3,398（因为OFFSET后只算100万的利息） 本金：$9,549 - $3,398 = $6,151 贷款余额：从200万降到199万3849 可抵税本金：约 99万3849（因为OFFSET里的钱不算在可抵税部分） 情境3：不套现，只是从IO改为本息还款 (PI) 贷款：100 万 利率：4% 每月还款（本息）：$4,775 其中利息：$3,398（和情境2一样） 本金：$1,377 贷款余额：99万8623 可抵税本金：99万8623 对比发现： Top Up 后，每月多还的本金是 $6,151 - $1,377 = $4,774， 这笔额外本金其实就是你套现出来的那部分钱在“左手倒右手”地还。 问题在于： 虽然实际贷款总额是200万，但OFFSET抵消了一半，让银行只收100万的利息；然而税务上“可抵税本金”是按剩余贷款算的，所以它下降得特别快——速度是原来的4～5倍。 换句话说，这种操作会大幅减少你的负扣税效果，税收优惠没以前那么多了。 结论，如果打算TOP UP， IO会比较靠谱。 阁下如何看呢？ |
