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“高息下房价没跌，所以不会跌？”——这逻辑跟“我连熬三天不睡没死，所以人类不需要睡觉”差不多。现实是：租客一个bedroom 650/周，学校旁边1000/周，工资全交房东，连泡面钱都没了；房东更惨，利息+本金+strate，比租金还多，三年连环套在割自己。所谓“稳赚不赔”，现在变成“越投越亏”。 至于“悉尼人口1000万”，拜托，政府这半年学生签证砍了一半，工签门槛还在加高，哪里来的“人口大军”？靠移民推涨房价的神话，马上要破。 “房子会再翻倍”？你看清楚：澳洲家庭债务/GDP全球第一，利息6%，CPI 3.5%，RBA降息空间比你钱包里的零钱还少。房价涨的不是价值，是通胀和印花税的幻觉。 还在做梦“2030年回头看2025年”？很可能是另一句：当时为什么没卖掉，省得被利息和通胀榨干。 在当下的澳洲，尤其是悉尼，继续唱“房价永远上涨”的高调，未免有些脱离现实。高息周期已经持续三年，市场并非没有代价，只是这种代价目前被房东与租客共同承受，造成的是“全民皆苦”的局面，而不是所谓的“房价坚挺”。 先看租金端。根据Domain和SQM Research最新数据，悉尼一房租金均价已经达到650澳元/周，学校附近则普遍在1000澳元/周左右。换算成税前工资，这几乎意味着一个普通上班族整月收入被房租吞噬，不吃不喝才能勉强维持。租客已到极限，这才有近期各地反移民游行的社会背景：口号直指“移民推高房价和租金，抢走工作机会”。这不是孤立现象，而是累积三年的高压环境所必然爆发的社会矛盾。 而房东同样痛苦。现行贷款利率在6%左右徘徊，即便未来RBA有降息，也受到CPI高企的掣肘。上周公布的CPI年增率仍在3.5%以上，远超目标区间。这意味着，即便美国九月降息，澳洲也未必敢同步大幅放松。对房东而言，每年不仅要付出利息与本金，还要承担strate费、council rate、保险和维修支出，综合成本往往是租金收入的翻倍。三年来“负现金流”几乎成为普遍现象。这种情况下，所谓“房东稳赚不赔”已经成为神话。 再看人口论。有人认为悉尼人口未来要增至800万甚至1000万，房子会更加稀缺。但我们必须问：人口能否真正如计划般持续快速增长？最新移民政策趋势表明，政府已因社会反弹与住房压力，准备下调净移民规模。事实上，本财年学生签证审批已经骤降，工签门槛亦在提高。人口红利正在消退，而供给端又有数十万套在建项目因高利率与建筑商倒闭陷入停滞，这并非“稀缺”逻辑，而是“失衡”逻辑：有需求却无承受力。需求并不会无条件转化为购买力，正如当下的租金暴涨，却并未带来交易量的繁荣。CoreLogic数据显示，悉尼房屋成交量近月下滑，而挂牌天数持续延长。 至于“房价翻倍”的幻觉，更是忽略了基本经济规律。过去五年房价上涨，背后是超低利率与疫情时期的财政大水漫灌，如今环境截然不同： • 现金利率从0.1%抬升至4.35%，已接近天花板； • 家庭债务/GDP比率超过110%，居全球前列，几乎没有再加杠杆的空间； • 房贷压力导致2024-2025年逾期率上升至近十年来最高水平（RBA最新报告）。 这种条件下谈“再翻倍”，无异于空中楼阁。通胀与利息推高的是名义价格，而非资产真实价值。 更重要的是，澳洲社会正在进入临界点。持续的高房价与高租金，已经使“房东与租客水火不容”。租客上街抗议，房东亏损苦撑，社会裂痕加深。如果政策继续寄望于“人口红利”和“房价神话”，不但无法解决住房困境，反而可能酝酿更严重的社会风险。印尼、尼泊尔那类因住房与物价矛盾而爆发的暴乱，并非危言耸听。 因此，那种“房价不会跌、五年翻倍”的论调，是对现实的误读。真正需要正视的，是长期高利率、通胀压力与人口政策转向共同作用下，澳洲房市已经站在十字路口。与其幻想“买贵的就一定赚”，不如警惕高杠杆之下的系统性风险。未来五年，更可能看到的是泡沫的迅速爆裂，而非又一轮暴涨。 |
