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悉尼公寓、质量风险、投资者重仓的板块在2025/4Q–2026/1-2Q，甚至整年，最需警惕。5%以上的高息已经持续3年，未来降息幅度有限，市场首购活水几乎断绝，迫使政府提出5%首购刺激政策，还有11月份help to buy计划也是托市之举，基本上是置换用户在苟延残喘，悉尼房市已经进入险境。 2024–2025年积压的在建项目交房期与建商现金流问题重合，将出现集中折价出清（特别是高层公寓与边缘地带房地包）。瑕疵存量（可燃外墙、渗漏、结构/消防整改、特大special levy）在利率高位下估值被市场惩罚。接下来会出现以下： 美国全球征税，美元回流，导致澳元汇率走低，输入性通胀等外部冲击海啸将在25年圣诞后到达澳洲，澳洲就业快速走坏；净迁入急降；金融条件被迫持续收紧。这将导致出现下跌，更多体现为**“板块性暴跌+优质区抗跌”**的分化，2025年Q4的下半段—2026整年年出现广泛性-15%～-20%回调，脆弱板块（绝大多数公寓/绝大多数次级地段/有缺陷史）。 |
