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澳洲金融时报：在澳洲各大首府，传统置业建议为何失灵了？ 房价大涨让“置业阶梯”的第一阶消失。 各大首府城市许多入门级住房，年轻人们已经基本已买不起，“修修补补”的房子也几乎绝迹。 过去十年住房财富增速最快的年龄段，可能让人意外是千禧一代（Millennials）。 毕马威对澳洲统计局数据的分析显示，至2024年的10年里，千禧一代房产资产平均上涨169%，约合100万澳元，甚至快过婴儿潮一代（Baby Boomers）。 但在一些千禧一代财富大增的同时，同一轮房市繁荣也让其他世代人更难踏上置业阶梯。 不仅在澳洲最贵的悉尼，买家为中位数房产凑首付平均要花13年以上；房价猛涨也让“先买入门房，再换大房”的传统建议难以执行，因为仅存的可翻修房更远离中央商务区（CBD），房况更差也更贵。 进行这项分析的毕马威城市经济学家罗恩斯利（Terry Rawnsley）说：“置业阶梯的阶梯间距，现在比过去二十年任何时候都更大，年轻澳洲人迈出第一步比以往更难。” 十年前在二十几岁、三十出头就上车的千禧一代，如今已累计到平均161万澳元的住房财富，高于2014年的59.6万澳元。 其中很大一部分动力来自这十年间不断“以小换大”。 但这一过程与超低利率和建筑行业梗阻同时发生，需求被推高、供应受限，房价被抬升。 而推动已购房千禧一代致富的同一顺风，也等于抽走了置业阶梯的第一阶。也就是，那些让上一代买得起的“入门房”，对普通首置者已遥不可及。 罗恩斯利说，这既是“代际不平等”的结果，也是“驱动因素”。 他说：“过去十年的繁荣抬高了所有（房主）的船。” “如果你足够幸运踏上了置业阶梯，就享受了这些好处。” “但我们当前25—34岁这批人，可能会错过这波上涨，他们就是进不了自有住房，因为第一道门槛太高。” “房价的陡增造就了一个‘缺失的阶梯’。” 缴纳创纪录份额的税收 房屋和养老金（super）飙升叠加宽松的税制，让年长的澳洲人比以往更富；与此同时，劳动年龄人口承担了创纪录份额的税收。 这削弱了他们买房和达成同等财富的能力，除非得到父母银行的资助。 上周的生产力峰会重点关注代际不平等风险；财长查默斯会后表示，在未来税改中，要为打工者和年轻人实现“公平机会”是优先事项。 住房正在放大这种不平等：越来越只有拥有家族财富的人买得起，而住房的税收友好也加速了既有房主的财富累积。 罗恩斯利说，供给不足把问题进一步“加速”。 他说：“对于想迈出第一步的人来说，这一下要跨的距离，比过去大得多。” 这也推高了攒标准首付所需的时间。 澳新银行与Cotality的独立分析显示，2004年之前，凑够中位数住房20%首付平均需9年；新冠后升至10.6年。 而在可负担性最差的悉尼，现在平均要13.1年。 同时，住房中位价与平均年收入之比，从2004年的6.7倍，涨到去年9月的8倍。 罗恩斯利说，这就是为什么拥有住房的年轻人更少。 25—34岁自住房占比从2003—04年的58%，降至2023—24年的43%。 罗恩斯利说：“以前你更可能先买更便宜的房子或两居公寓，自己动手修一点，攒到权益再换大。” “但现在难多了，因为第一步就是大跨，哪怕先买到两居公寓，下一步换三居独立屋又是大跨。置业阶梯的阶距被越拉越开。” 罗恩斯利补充，这不仅是第一阶更难够到的问题；对于很多人，如今的可买房源要么更费力翻修，要么比上一代“第一阶”离就业中心更远。 他举了悉尼25至30年前买房的例子：“三十来岁的人会想，‘我能住哪？’他们会在彼得Petersham、Redfern、Surry Hills买下破旧排屋。” “这些房在六七八十年代，伴随城市郊区化被疏于维护。所以当时有一批结构扎实、地段很好的可负担住房，人们买来能砸几面墙、装几扇窗。” 但这类可翻修房的存量如今已被耗尽。罗恩斯利说，而此前首置者会看的外西的Seven Hills、南区的Padstow、西区的Greystanes或好事围等地，通常通勤30—40分钟其可负担房源也在减少。 “过去你可能有不同的置业阶梯可爬。也许你善于翻修；也许先买公寓，再买小房，再买大房；或者搬到离城半小时的地方。但这些阶梯都在被撤走。” 一些城市仍有可负担入门房 房地产中介公司Ray White首席经济学家科尼斯比（Nerida Conisbee）说，悉尼“确实在见底”，但在墨尔本、阿德莱德等城市仍有可负担的入门房。 科尼斯比说：“以墨尔本为例，六七十年代建的公寓更结构可靠，又在很受欢迎的城区，仍然买得起。比如到Hawthorne，大约75万澳元还能买到一套公寓。” “在布里斯班，往外走10公里，仍能买到相对可负担的可翻修房。” 当然，问题在于，这些可翻修房已不同于新冠前。 “它们一般离中心城更远，这是最大的变化；而且往往更破，这也是另一重挑战。” 她说：“布里斯班就是例子。增长太猛，五六年前能很便宜买到的可翻修房，现在没那么好找了，你得搬到比过去更远的地方。” 科尼斯比说，解决问题要靠多建房。 她说：“（新冠期）冲击可负担住房的第二波，是建筑业的大麻烦。” “突然之间，不只是存量房涨价，新房的建造成本也变得非常高。” “我们看到新房建造成本上涨了30%—40%。这抑制了开发，更多人被挤向存量市场。” 受影响的不仅是首置者。缩宅族也想在好地段买两居公寓，这正是“第一阶”。 科尼斯比说：“问题不太在于资金可得性，而在于有无合适房源。” “我们面临的问题是，占大房的年长澳洲人不愿缩宅……因为他们常常找不到合适的小房可搬。”      来源： https://www.afr.com/wealth/perso ... ken-20250818-p5mnqx Lucy DeanWealth reporter Aug 26, 2025 – 5.00am |
