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澳洲金融时报：如何用今天的降息为百万房贷省下近5万澳元？ 把每月还款额保持不变，就能更快还清房贷。 本周二，澳洲央行把官方现金利率下调0.25个百分点，从3.85%降到3.60%。 精明的借款人会因此多出一点缓冲空间。 上个月，澳储行选择按兵不动，市场和房贷族都被吓了一跳。 如今这次降息，如果你的银行足额下调浮动利率，你每月就可能多省下一点钱。 据ETF提供商先锋集团（Vanguard）测算，贷款一百万澳元的自住业主，每月最低还款额可能从6,321澳元降到6,171澳元，差150澳元。 贷款余额150万澳元的，每月可能好266澳元（从9,482降到9,256）。200万澳元房贷的，每月多出301澳元（从12,643降到12,342）。 但把这笔“省下的钱”用在哪儿，最划算？一个做法是： 继续按原来的月供金额还，这样就能更快把贷款还清。 在利率更低的情况下，维持老月供，等于每月还款都超过“最低额”，贷款自然会更早结清。 先锋集团的数据表明：在这次降息25个基点后，如果一百万澳元、25年期的贷款，继续每月还6,321澳元，能提前约1年2个月还清，利息少付48,955澳元。 对150万或二百万澳元的贷款，能各自缩短约14个月，分别少付利息73,761和98,217澳元。 财富投资者董事优素福（Chris Youssef）说：“提前还房贷，就像拿到一笔等同于房贷利率的保证、免税回报。省下的利息不算收入，不用交税，也不会亏钱。” “此外，无债一身轻更安心。在当前环境下，很多人会优先还债。” 第二个选项，是把每月省下的钱坚持定投股市：先把省下的钱做一笔起投，然后按固定金额、固定频率持续投入。 按过去20年8%年均回报来算：如果一位一百万澳元房贷者，从25年前起先投入150澳元，并此后每月继续投入150澳元，如今投资组合价值可达143755澳元。 同理，每月投入266澳元（对应150万贷款的“省下钱”），可累积216591澳元；200万房贷者按每月301澳元，可达288,468澳元。 先锋集团澳洲个人投资主管史密斯（Renae Smith）说：“不是人人都能把这次降息省下的钱全拿去投资。生活成本压力还在。但投一部分，长期差别也很大。”。 “可以是20、50，或90澳元一个月，关键是长期坚持。” 不过，优素福提醒，要对比税后回报，并扣除管理费等成本后再看。 优素福说：“把税算进去后，结果常常变成：房贷利率和投资回报其实差不多。接下来就看值不值得为投资的市场波动冒险，还是先还一笔不能抵税的贷款”。 “投资回报不保证，会波动；而还房贷的收益是锁定的。因此，很多情况下，先还债更稳。“ “但如果利差变大，比如房贷利率降到4%–5%，而预期投资回报还有9%–10%，那就更适合投资。本质上，要看标的预期回报 vs 你付的利率。” 这并不是说，澳洲央行每动作一次，你就改一次策略。 优素福说，即便现金利率未来一年真往3%靠拢，很容易“手痒”。 但最重要的，还是明确长期目标，然后坚持。   [img]https://static.ffx.io/images/$zoom_0.28%2C$multiply_3%2C$ratio_1.5%2C$width_756%2C$x_70%2C$y_0/t_crop_custom/c_scale%2Cw_620%2Cq_88%2Cf_auto/e2dbc0817c313257c694a43b737044766684d798b4072d0ef0563530d89f0402/img]  来源： https://www.afr.com/wealth/perso ... oan-20250722-p5mgv5 Jessica Penny Jessica PennyWealth reporter Aug 12, 2025 – 2.32pm |
