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在南太澳新的两座城市曾被置于同一量尺之上：新西兰的奥克兰与澳大利亚的悉尼，这两个城市是两个国家的唯一房地产标杆，澳大利亚除悉尼外，其他地方都很宜居，新西兰除奥克兰外，没有啥可以称得上房地产的市场。这两座城市不仅同为本国最大城市、金融与教育中心，更是典型的“初级资源+留学+移民”型经济体。过去，奥克兰的房价曾一度紧随悉尼，甚至在部分郊区实现了“悉尼价格、奥克兰生活”。然而时移世易，2025年的今天，若说悉尼正处于泡沫的尾声，那么奥克兰，或许已是泡沫破裂的废墟。 一、昔日辉煌：奥克兰如何成为“迷你悉尼” 从2015年到2021年，奥克兰房价飞速上涨。据新西兰房地产协会（REINZ）数据，奥克兰的独立屋中位价在2021年一度逼近150万新西兰元。当时新西兰央行的现金利率仅为0.25%，海外买家与投资者涌入，搭配宽松信贷政策及人口结构红利，奥克兰房产市场持续亢奋。 那时，悉尼的中位房价也在150-160万澳元之间，几乎同步。许多华人投资者称奥克兰为“迷你悉尼”，甚至认为其增值潜力更优。 二、泡沫破灭：奥克兰的房产现实 但转折从2022年开始。由于通胀飙升，新西兰联储迅速启动加息周期。到2023年中，OCR（官方现金利率）已升至5.5%，房贷利率一度高达7.35%以上。然而从2024年底至2025年，新西兰进入技术性衰退后，联储已连续降息两次，OCR降至4.75%，银行房贷利率也逐步回落至5.35-6%左右。 尽管利率出现松动，但房价并未企稳。据新西兰QV估值平台数据显示，截至2025年6月，奥克兰的独立住宅中位价已跌至87万新西兰元，相较高点几乎腰斩。一些外环区甚至跌破了2017年的水平。 与此同时，新西兰的移民结构也发生变化。由于生活成本飙升、就业市场萎缩、以及工资增长乏力，移民净流入已从2021年的年均80,000人下降至2025年的不足20,000人。2024年底开始，新西兰的净人口增长为负，移民“跑路”成为社会热议。 三、汇率与流动性双杀 新西兰元兑美元汇率也反映了资本信心的退潮。2021年高点为1纽币兑0.72美元，而2025年7月汇率已跌至0.58美元，贬值近20%。这意味着持有新西兰资产的外资不仅面临资产价格下跌，还遭遇货币贬值的“双杀”。 相比之下，澳大利亚的澳元虽同样承压，但仍维持在0.67美元上下。更重要的是，悉尼并未像奥克兰那样遭遇人口净流出。 四、悉尼的当下：是否重蹈覆辙？ 悉尼2025年依然“房价坚挺”，根据CoreLogic数据，截至2025年6月，悉尼住宅中位价为156万澳元，同比仍增长3.1%。但需要警惕的是，这种上涨并非建立在基本面改善的基础上。 利率方面，澳洲联储OCR维持在4.1%，主流房贷利率仍在6.0%左右； 澳元汇率从2023年高点的0.71跌至0.67； 留学生虽然回流，但移民结构趋于老化，购房意愿不如前； 核心城区租售比持续恶化，投资回报率普遍低于3%。 更重要的是，大量新建公寓项目交付在即，供应压力正在累积。悉尼部分新盘已经打出“包租包管理”甚至“折价急售”的标语，而投资客转手难度加大。 五、从奥克兰看悉尼：泡沫前的沉默 如果说奥克兰是一场已经爆裂的实验，那么悉尼就是正在重演剧情的剧本。两者在结构上高度相似： 指标 奥克兰高点 悉尼2025 房价中位数 150万纽币 156万澳元 房贷利率 7.1% → 5.35% 6.0% 汇率 0.72 → 0.58 0.71 → 0.67 人口趋势 净流出 净增长放缓 政策方向 连续降息 利率高位滞留 从市场角度看，悉尼此刻正处在“泡沫末期的幻觉”中：表面上涨，实则内虚。 我们完全可以镜鉴奥克兰，警示悉尼： 《双城记》有一句经典台词：“这是最好的时代，也是最坏的时代。”在房产这场盛宴中，奥克兰已然买单，而悉尼正站在命运的分岔口。 当奥克兰从泡沫走向真实，一地鸡毛，而悉尼依旧沉浸在“刚需+移民”的幻梦中，谁又能保证这场澳洲版的泡沫盛宴不会步奥克兰后尘？谨慎、理性，才是此刻悉尼投资者最应握紧的价值锚。 |
