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地产市场的热度再度引发市场关注。根据CoreLogic发布的2025年7月数据，悉尼房价同比上涨4.2%，其中中高端城区如Pyrmont、Mosman、Chatswood涨幅超过7%。在澳洲整体加息周期趋缓、经济增长疲软的背景下，这一轮房价上涨显得尤为“反常”。它不仅是市场信心的回光返照，在地产金融化的今天，更可能是资本出逃前的“最后必然的狂欢”。 一、房价上涨并非需求复苏，而是资产造顶腾挪 。 与表面的房价上涨形成对比的，是租金收益率的疲软和交易量的萎缩。根据PropTrack的报告，2025年第二季度悉尼住宅成交量同比下降12%，租金涨幅自5月以来已明显放缓，空置率从年初的1.2%上升至6月的1.8%。这说明并非市场需求在推动房价，而是资金在“做顶部价格”。 从资金行为角度来看，这更像是庄家在制造价格顶峰，以便更好地出货。在过去20年中，世界各地房地产泡沫往往在价格疯涨、成交缩量中走向尾声。如今的悉尼，似乎正重演这一模式。 二、美元在跌，澳元在涨：反向套利正在进行 货币市场提供了更深一层的解释。 2025年上半年，美元指数（DXY）从年初的106一路跌至7月的98附近，跌幅接近8%。与此同时，澳元兑美元从0.59上涨至0.65，升幅超过9%。表面看是澳元强劲，实则是美元信用走弱所致——美国财政赤字创下纪录，2025财年前三季度赤字突破2万亿美元，美元吸引力减弱。 而在资本视角下，这种货币走势意味着什么？意味着那些持有澳洲房地产的海外资金，尤其是港资和美资机构，可以在房价“人为拉升”后，将资产抛售套现，换回澳元，随后再将澳元兑换成相对便宜的美元流出——实现两边套利。澳洲房产涨的是“账面价”，跌的是“澳元购买力”，而庄家趁机用高澳元套取低价美元拿着美元走人，才是最后赢家。 三、本轮上涨更像“泡沫之巅”的信号 澳洲央行（RBA）虽然不再加息，但7月份坚定地停止降息。但面对仍处于4%以上的真实通胀水平，政策空间十分有限。过去支撑房市的三大引擎——低利率、大规模移民、供应短缺——均出现边际减弱： • 利率已维持高位，房贷压力指数创新高，家庭偿债负担沉重； • 虽然移民总数仍多，但国际学生退潮已明显，租房市场供需开始平衡； • 建筑成本下降、项目审批提速，供应在缓慢恢复。 这意味着，基本面难以支撑房价持续上扬。而资本的集体“最后一搏”推高价格，其实是为了最大化出货窗口。一旦房价触顶、市场反转，澳元滞涨而美元反弹，最终接盘的投资者将面临双重打击：资产贬值与货币折损并存。 四、泡沫破灭的序幕，或已悄然拉开 悉尼房市的上涨不能简单解读为“牛市重启”。其背后更多是外资主导、货币对冲、利润结算的金融操作逻辑。在全球货币体系震荡、美元信用退潮的节点上，资产泡沫往往是庄家完成转身的最后工具。 换句话说：房市的火热，是泡沫破裂前最炽烈的一瞬，而美元的流出，是资本悄然离场的脚步声。 |
