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SMH：澳洲房价飙离“合理价值”有多远？ 数据显示，澳洲住宅价格比合理价值高出30%，这一差距若要消失，至少需要十年房价几乎停滞的时期。 专家警告，房价被高估到如此程度，一旦出现大幅修正，经济恐将遭受毁灭性打击。 AMP的研究发现，各州首府城市独立屋平均价格比合理价值高出三分之一，较去年十一月回落4个百分点。公寓价格则谨慎得多，仅高估1%。 澳洲唯一被视为低估的市场是墨尔本公寓和珀斯公寓，分别低于合理价值11%和10%。 所有首府城市的房价都被高估，不过过去六个月程度已有所缓解。 AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说：“就独立屋而言，整体情况有所改善，得益于租金相对房价的增速略快以及较低的通胀。” “若看公寓，全国整体也在改善。” 奥利弗使用澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）的数据，将房价与租金比率同历史均值比较，得出合理价值基准。 他说：“这一结论与房价收入比相同，要让房价回到更可负担水平，或在本研究中回到合理价值，价格必须大幅下调。” 悉尼独立屋价格高出合理价值41%，为全国最高；公寓则较理性，仅高出3%。 布里斯班独立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全国第三。 霍巴特公寓高估27%，为全国最差价值。 墨尔本租金增长强劲、房价放缓，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。 奥利弗说：“墨尔本对投资者来说很复杂，债务水平高，政府又宣布房产新税，促使资金转向他州。” 他认为，三分之二的澳洲自住房和贷款房持有者可能更希望房价上涨。 他说：“从社会和谐角度看，将房价降到更可负担水平更好。这并不意味着必须让房市崩盘。” “那样或将引发衰退。更好的结果是十年左右房价仅小幅增长或零增长，至少相对工资下跌。” 独立经济未来学家卢卡斯（Evan Lucas）说，现实中的合理价值评估因素众多。 “合理价值还包括地段、土地面积、房龄、同类房价、市场状况、利率与就业机会，再加上一个更主观的情感价值。” 他说，澳洲人财富的55%在自住房里。 “澳洲住房年均涨幅约7%，复利下三十年即得到今日局面。” “若如数据所示，要回到合理价值，悉尼房价需跌30%至41%，经济影响将是灾难性的。” “我用‘灾难性’不是轻率，因为若房价跌三分之一，家庭经济将被颠覆，消费刹车，你会陷入‘房贷牢笼’。” 卢卡斯表示，年轻澳洲人仍可置业，但新居将与他们儿时的家大不相同。 买家代理、Palise Property 创始人帕利斯（Steve Palise）说，价值的主观性随时间变化。 他说：“我会根据客户风险偏好建议购房额度。” “他们的工作稳定性如何？面对利率波动有多少缓冲？有多少现金储备应对意外？”  来源： https://www.smh.com.au/property/ ... 0250620-p5m94j.html ByEmily Power July 2, 2025 — 5.00am Save |
