|
前言 2003 年，本人带着迷茫和梦想，来到澳洲这个神奇的大陆，开始了自己的留学生涯。我本人学的是金融专业，经过几年的金融和财会专业的学习，我顺利的拿到了澳洲的绿卡。那个时候留学生没有现在多。毕业后一年多，我顺利的在澳洲的四大银行之一找到了工作，从事房地产贷款的业务。从那时候起，中国的经济开始腾飞，越来越多的国人开始来澳洲留学，移民，投资做生意。当然也不完全国人来澳洲投资买房，其他东南亚的移民，印度，欧洲，美洲的移民也都喜欢到澳洲投资房产。澳洲的地产行业从2005年进入一个飞速发展的时代。澳洲的地价和房价开始节节攀升。许多投资客赚的盘满钵满，因为所有的房产都在涨，不管什么区域，不管什么房型，买到就赚。那个时候每年的房产增值率都在10%以上，很多郊区的独栋房子5年价格就翻了一倍。越来越多的国人看到商机，开始囤地或者开发重建。房地产市场一片欣欣向荣。 我在银行工作的几年后，辞掉了工作，开始贷款经纪人的生涯，成了一个个体户。专门帮助华人朋友做购房贷款，转贷款，或者土地开发的贷款业务。那个时候贷款政策比较宽松，地产市场也在上升期。那个时候谁的胆子大，能把钱贷到基本上都能赚钱。很多地产开发商买到地以后，花几个月的时间做个批文，转手加个几十万就拿到市场上卖掉。到2017年的时候，市场变的非常狂热。澳洲政府为了控制地产市场的风险，开始采取多种策略主动为市场降温。2017年底成立的皇家委员会（Royal Commission into Misconduct in the Banking, Superannuation and Financial Services Industry）开始对银行的贷款政策进行调查。但其调查结果和建议对澳大利亚金融市场的信贷政策产生了深远影响，促使金融机构加强了信贷审核标准和流程。澳大利亚的外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，简称FIRB）也开始逐渐加大政策调控力度，逐步增加了外国人在澳洲投资买房的成本。澳洲地产市场在那个时候开始降温，告别了飞速发展的时代。 我在这波澳洲地产的黄金上升周期的开始阶段，虽说离地产行业很近，一开始却是不断踩坑 (比如说买了公寓，买了远郊的House and Land package，还是几套。虽然没赔很多钱，但是把资金锁在了错误的资产上，错过了高速的资产增值，可以说同样的资金投入到独栋的话，几年下来少赚了至少100万澳币。不说了，说多了都是泪)，后来沉下心来，跟着几个地产投资的前辈朋友们学习，买了几次房，也卖了几次房，终于明白了房地产这三个字的真正含义。后来我遇到我一生中的贵人。这位贵人大哥是一位奇人，他80年代末揣着几百澳币来到澳洲，一句英文不会，从餐馆刷盘子开始，到自己学西餐，做大厨，开餐馆。后来学修车到开修车行，再到工地做包工头，拿到建筑师执照，后来成了博士山有名的开发商。他的经历简直具有传奇色彩，够写一本书了。他指导我做一个小型的地产开发，这个项目是找了一个建筑商完成的，我自己参与不多，但是项目按最初预计的那样成功了，我终于也吃到了一点地产市场的时代红利。 2015年，在大哥的指导和鼓励下，我开始了人生的第一个自建房。从买地到建房结束花了大概2年左右的时间，我作为owner builder，参与了整个设计，拿批文到施工建造的全过程。整个建筑面积大约60个square。跟我一开始找建筑商的报价比，成本上至少节省了30%，省下了好几年的工资。当然这个过程也并不完全一帆风顺。比如在做地下室外墙的防水的时候，刚好碰到了墨尔本的雨季。那一个多月几乎没有几个晴天，地基的土墙和地下室外墙之间一直积水，我和家人几乎每天要拿着抽水机去抽水。还有印象深刻的是，在做花园挡土墙的时候，遇到了一个无良的contractor。由于我钱付的过快，超过了他的施工进度，这个contractor有一个多月玩消失了，怎么也联系不上。后来知道他接了几个其它活去做了。还好他后来又回来继续干了，但是工期延误了2个月才完成。 在这个项目中，大哥具体指导整个项目流程，项目前期准备，从土壤测试，植被报告，土地平整，建筑设计，再到建筑施工的几个阶段（foundation， framing，locking up，fixing，completion），再到花园，drive way。有大概20多工种参与施工，他负责提前告诉我各个工种的衔接，以及现场的监工，确保工程质量达标。我自己负责每个工种的报价和筛选合适的施工方，签合同，跟进施工进度，确保工期在预定范围内。 这个项目整体是非常成功的，我住进了自己参与设计的房子。拿到了从事项目管理的文凭，也积累了不少项目管理的实战经验。 在接下来的几年内，有不少相熟的朋友或者邻居找到我，希望我帮他们介绍建筑商帮他们建房子。我劝他们如果有时间而且预算充足的情况下，不如考虑自建房，他们只要找一个像大哥那样靠谱的监工指导就可以了。他们有几个咨询了建筑商，觉得没有信心自建房，最终还是跟建筑商签了合同。也有几个朋友在我的怂恿下，迈出了勇敢的一步，走上了自建房的道路。他们有的已经搬进了理想的家园，有的正在建造的过程中。我也很高兴在这个过程中帮他们实现了自建房的梦想。我想把自己和朋友自建房过程中积累的经验编纂成册，希望能给计划自建房的朋友一点启发。祝愿大家早日建设完成自己梦中的城堡！ （未完待续） |
