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好久好久没写东西了。老了。没什么动力和激情了。不过一直被推送很多说房地产的视频。 看得我都快降智了。 所以实在忍不住 就来写点东西吧。那我们就来聊一聊墨尔本的房地产。 1. 为什么唯独墨尔本和后疫情大涨的行情无缘 如果用四个字概括就是“行差踏错”. Melbourne这五年的阴跌行情。很多人都摸不着头脑。是利率高？ 大家都高。为什么其他大小城市的房价都double了。是 墨尔本地多可以不断外扩导致该供大于求？ 上次墨尔本脱离大行情是1980年代距离现在40多年。过去40年里墨尔本和悉尼一直是领涨澳洲地产的。 而墨尔本一直以来就是不缺地的。Nothing has changed. 用可以外扩不缺地和供大于求的悖论来解释这几年的行情是完全狗屁不通和站不住脚的。是 维州政府近乎疯狂的地税？ 这的确是一个主要因素。 但是想象一下 如果墨尔本的房市很火， 会有人在乎这个地税吗？ 毕竟在高涨的房价面前高利贷都不被人放在眼里，更何况是地税呢？ 所以其实这笔账 也不可以完全a算在地税身上。 那到底是什么 让墨尔本40年来唯独一次的脱离了澳洲房市的大部队呢？ 其实道理很简单， 澳洲的地产一直是很小一部分人的信心和行为决定整个市场的定价和走向的。 这一小部分人是谁？ 是任意时段里的活跃在市场里的投资者和自住买家。 但是他们大多数是跟风的， 而决定风向的人其实就是一帮以炒房子为生的人。简称炒房团。 美曰投资公司。也有很多以买家中介形式出现的。 这里肯定很多人会觉得我在这里胡说八道。 疫情后由于建筑成本高企人工大幅度上涨， 人们可以长期在家上班等等前所未有的奇葩因素， 房产投资的逻辑被彻底改变了。 人们离开大城市去乡下寻找清净。 住大房子。 远离城市生活， 甚至要种地自力更生。 然后就是地不值钱 房子值钱 等等与传统投资理念基本相反的理论基本统治了现在的地产理论。这些行为理论是疫情带来的， 这直接导致了第一波澳洲州际移民的房市大行情。 这是老百姓自发的。 炒房团没这个本事预计到。 可是他们在这个非常没有确定性的市场中找到了新的方向新的确定性。这次他们得跟老百姓的风啊。 不但要跟， 而且要让这股风一直吹，直到 吹到大家都面目全飞的时候， 才会悄然离去。 顺势而为要比逆流行走要简单的多, 不是吗？ 疫情逻辑其实在疫情后应该很快淡去， 为什么没有马上发生？ 因为炒房团们还没有把这个概念炒烂， 现在还有很多钱没赚完。这样的小市场在澳洲太多了。 先是二线城市， 完了就三线四线五线。 机会远比大城市里多。炒上去之后还 得要时间收场离场啊。所以疫情过去很久了 网上那些超级大v还天天鼓吹要买小城市房产。 再来看看我们的主题 可怜的墨尔本。 他不符合炒房团获利的条件啊。 房价底价高， 利率高， 地税莫名的被政府抬高， 房子涨的空间有限。 再看谁在买房？ 都是美国欧洲回来的澳洲人， 英国移民和本国的白人， 他们哪个不是喜欢房子多过破地的， 他们哪个不是痛恨开发的， 他们哪个不是喜欢与世隔绝的， 他们哪个会去坐公交的？？？？ 关键是他们骨血里不喜欢大城市。 这是英国血统里的东西。 我们华人是更偏好于大城市生活的。但是由于疫情和国际形势，还有移民政策的改变这次华人基本被踢出了局， 在现在的这个市场里根本没有任何气候。 所以市场的走向就很明显了。 所有的东西都倒着来了。所以 炒房团 全部离开墨尔本， 剩下的只有零散的投资者和自住买家，数量虽大但形不成气候。 看到疲软的市场， 高的吓人的持有成本， 有谁会入市做冤大头呢？ 所以价格阴跌至此啊！！！ 这一步步的，作为老百姓来说， 你说谁能看到呢？我想维州政府出台这个地税的时候也肯定没想到情况会这麽糟， 因为他们知道移民增多和各类帮买政策加持， 理论上是应该提高房价的。 可是没料到结果就是被那一小小部分的人左右了结果。 所以出台伤害投资者的政策 尤其是阻碍炒房团获利的， 都会有严重后果的。政府真的是低估了他们的能量。 由于墨尔本无力上涨更无人扇风点火， 一般小投资者都熬不下去 纷纷离场， 结果自然是惨不忍睹。。 |
