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油价高位，就业足，移民多，房价涨，这是过去六个月发生的事情。 三月破产率依旧在十年低位， 失业率依旧在历史地位， 移民速度依旧历史高位， 房租保持高速增长 所以目前澳洲中心城市房价依旧处于微涨的状态。虽然利率上涨带来了压力，但是坚挺的需求支持了房租持续上涨和房价上涨的心理预期，所以到目前为止市场动能暂时没有完全消化掉。 反过来看，工资水平几乎没有涨，消费者花钱速度开始变慢了，很多人开始减少了非必需的支出，或者选择消费降级。 宏观层面，中国地产下跌，基础矿产价格低位，总购买量收缩，澳洲政府的矿业税收被消减，短期内财政预算可能会赤字。政府的公共支出已经在减少，当然中长期看，政府可能不得不借钱来刺激经济。 国际上的消息，美国消费者在疫情期间存款增额大约为3万亿，这几天有数据说这个增额被消费殆尽了。新西兰经济去年就陷入高膨胀和经济停滞，加拿大就业放缓，房价已经开始回调，巧合的是，在疫情前，加拿大和新西兰的房价启动先澳洲一步，到底是国情不同还是我们马上遵循经济周期，步入这两个国家的后尘，大概十二个月内就能见分晓。 通货膨胀在短期很难得到控制，这会导致利率短期内大降的可能性变小。由于通货膨胀的挤压，（比如和过去一年比，房租一周涨一两百，直接把租房群体的税后支配收入砍了一万每年。其中很大部分必然从消费市场上消失，消费减少后，企业会消减开支，导致就业机会的减少，这个目前正在缓慢而不可阻挡的发生作用。 这一次的地产周期，可能会摆脱加息下跌，减息上涨的历史模式，滞胀是比较特殊的，上一次摆脱滞胀的困境在八十年代中后期，当时澳美都加息到百分十以上了，和上一次不同的是，上次中国在高速改革，虽然没有起到太大稳定作用，但也没有和大周期共振，再一个当年加息到百分十五二十，破坏性巨大，再次重复的可能性大大减小。无奈的是，过去十个月，国内房价腰斩接近于事实（去年六月份前，身边好些朋友都及时出手国内房产，真是明智），这次的共振会有什么后果，不得而知。 个人看法，由于移民需求的支持，房价会继续高位微涨或者僵持六到十二个月，然后进入破坏性的下跌趋势。 我历来悲观，一直是防御性的投资，错过很多大机会，瞎说几句。 |
