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再有2年就到了父母双双退休的年纪了，其中我妈已经拿到pr了，但是打算把他们先疖过来住了 现在打算看看花30万左右给父母钙个新房子 具体情况是这样的，这张land plan是我之前的房子，这个房子是今年肛门买的投资方，地有750平比较大 上面是一个老破小，3房2妈桶1欲室1车库+1个storage，占地其实蛮小的，合起来所有的construction area加起来也就150平多点点 我是男的，我爸妈比较想着先过来，但是不想跟我们住在一起，倒是丈人不着急，也不介意之后跟我们住在一起 我之前发过一个帖子是想砸了把地卖给父母然后钙房子，后来经过朋友提点换了个思路 主要觉得之前那个方案不划算， 首先，我爸妈并不想住大房子了，他们就希望有个小房子住就可以了，最多不要超过3个房间，不要大于150平， 那么我750平的地，砸了盖个150平太不划算了，之后是我朋友看了下我的房子，然后建议我先找个专业的人来做一个land survey和一个arborist report， 告诉我，他目视，我这个房子造的比较靠前，而且是独立车库和storage，他建议我做以下步骤： 1，做survey和report，看一下能不能分地，能不能在后面盖一个，我做完了，大体结果是，地块是16.58 X 45.67，前面的房子加上车库等，一共占地150平多一点 2，他给我推荐了个东西，叫Portable steel enclosed double garage kit, 就是一个双开门的车库+storage，他不是跟房子连在一起的，是一种那种预制的铁皮车库，来安装一下就可以了，然后他让我砸掉现在的车库和storage，在这个房子后面弄一个double garage或者1.5 garage, 放在这个房子后面 3，做土地的分地，在分地上，盖一个14-15sq的房子，差不多140平左右，living area差不多有90平，3房2欲室，正好可以满足父母的居住需求 然后就给了我类似下面的plan，这个图是我自己画的，不是很标准，但是差不多八九不离十了 目前已经去找了建筑公司，发给了他们我的land survey和arborist report的图，他们跟我说，他们可以在后面的地上盖，然后也可以帮我申请permit等东西，给我选了个房型，但是在pay deposit之前他们不能给我出图，但是说根据report和理想的分地方案，肯定可以盖，我自己draw了一下 目前大体算了一下，如果是申请permit拆除车库和storage，换steel garage的话，成本在23000左右 然后分地 + plan permit + building permit + site cost + 盖房，builder给的价格一共是27万左右 然后说一下这么做之后的结果会如何 1，投资房得以保留了，因为之前那个房子还可以继续出租，而且车库和storage一应俱全，应该继续有租客没问题 2，可以继续享受抵扣税，因为当时买房子的时候贷款了60万，我一个会计朋友说只要银行不介意，我可以把这60万贷款产生的利息全部当作原来那个老房子作为投资所产生的利息来进行抵扣，这样就避免了我们推掉整个盖一套房子，父母又要过来住，但是有时候还会空闲不划算。 3，地分了以后先不盖，我之前找中介来简单估价，他们说我这个区分半块地出去，差不多在68万左右，如果把这块地通过private的方式卖给父母，之后我们再出钱盖房子，可以获得一部分印花税减免（苍蝇再小也是肉），而且因为卖给了我们的父母，那么就变成了我们手里持有1套投资房，可以避免2套都是投资房产生的高额地税。 目前来看有上面的好处，但是有些事情还有待核实，也是跟上面有关 1，我们分出来的地中介估价和sro的估价之间是否会存在偏差， 交易的时候如果使用private sale卖给爸妈会不会有问题 2，我们其实现在不怎么还贷款了，因为offset差不多填平了，但是如果我们从offset里面拿钱出来给我们的父母盖房，会不会在税务部门眼里，认为我们是在避税，从而认为那套房子不完全属于我们的父母 3，我之前联系了cba的一个贷款经理，那个贷款经理就是我们疫情期间给我们转贷的，中国人，他跟我说按照我们的case，银行是不太会介意我们把剩下60万的贷款全都attach到老房子上面的，但是在ato眼里，ato会不会认为，你的原先的60万贷款是建立在“房子+750平的地”上所产生的，如果你分掉一半的地，那么你的贷款产生的利息是不是也应该按照比例来进行扣除一部分之后才能继续抵扣，他说这个让我去问会计和ato，我那个会计朋友目前说他们所比较小，最好去问大一点的事务所关于这种复杂的case 差不多的plan就是这个样子，有没有投资房产的达人来帮忙看看，这个plan怎么样，有没有什么风险 目前的计划是，过了圣诞节开始多方咨询每个环节都开始具体plan一下，争取后年2025年初开工，盖一年正好父母就可以过来了 |
