Redraw Loan vs 100% offset account

2009-2-23 23:21| 发布者: MortgageChoice | 查看: 4173| 原文链接

Mortgage Choice 咨询&汇总贴

因为现在有些Lender在Basic Variable Product上提供Free Redraw，也不需要缴年费，所以在一定意义上可以取代需要缴纳年费（通常$340~$400）才可以获得的100% Offset Account，所以很多人会感兴趣。但是这两种又有什么不同呢？主要的不用在于税务上的影响。

以下使用缩写说明：
IP (Investment Property) 投资房
PPOR (Principal Place of Residence) PPOR 自住房
NG (Negative Gearing) 负扣税
IO (Interest Only) 只付利息
P&I (Principle & Interest) 本息同付

无论使用Redraw 还是 Offest A/C，目的就是把多还钱，(make extra repayment)，并且在需要的时候，多还进去的钱可以自由拿出来使用，无论你使用哪种形式。

使用Redraw，多还就直接打入Loan A/C, 需要用时在转出来。
使用 Offset A/C，多还就打入Offset A/C, 需要用的时候直接用

以上两用用法对于节省利息支出方面没有区别，都可以加快贷款偿还速度，区别就在于你如果购买的是IP，用做NG，或者是你本来的PPOR后来改为做IP，用做NG，就要考虑用哪个形式更合适。

对于PPOR的贷款，使用Redraw还是Offset A/C是没有区别的，因为不涉及到NG，所以无论你已哪种形式拿钱出来用，无所谓了，不涉及到用途的问题。

对于IP的贷款，首先要明确一个概念，叫做资金用途(Purpose) 。为什么你的IP loan所付的利息可以拿去做NG？因为你的Loan是投资用途(Investment Purpose)，你的IP有给你带来租金收入，当然相应的支出就可以做NG。

IP的贷款一般都是IO，这样的好处就是比较灵活，使NG最大化。IP的贷款使用Redraw的时候，你必须确保所有的Redraw 资金用途都要符合投资用途(Investment Purpose)的要求，否则你的IO loan无法100%拿去做NG，而如果使用100% Offset A/C，就少了这样的麻烦。

举个例子：IP loan:
$300,000. 同样你有$50,000空闲资金，想暂时节省一些利息支出。

使用100% Offset A/C, 就把$50,000放到Offset A/C里面去，这时候你的还款额就下来了，因为银行只计算你$250,000的利息，以后你把$50,000拿走了，银行又开始计算你$300,000的利息，都可以拿去做NG，不管你这$50,000拿走做什么。
使用Re-draw，就需要把$50,000还进Loan A/C （贷款账户）里面去，这时候你的还款额也下来了，因为银行只计算你$250,000的利息，以后你把$50,000重新redraw出来，除非你拿去做投资用(Investment Purpose)，否则即便你的贷款额度重新回到了$300,000，按照ATO的的规定，你也只能用$250,000去做NG。因为你的$50,000可以拿出去度假了，买车了，由此重新增加出来的$50,000不被认为（justify）可抵税部分(tax deductible part)

不知道是不是写的太复杂了，其实想通了就简单了，就是一个用途问题，欢迎大家拍砖补充。(paopaobing(88))

[ 本帖最后由 MortgageChoice 于 2009-2-24 09:19 编辑 ]

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