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我也不算是个新移民了，来悉尼3年了， 当然了和早来的比算是浅薄的了。 说起学识来， 咱也是非常的浅薄，绝对不是什么专业人士，唯一能作到的不过是在被人忽悠的时候保持相对冷静的心态。 因为最近打算买房子，恬颜斗胆了一番，还是决定粗浅的分析了一下自己的看法，主要是想抛个砖头来， 希望大家丢些玉回来，来论证一下我的一些个人思路： **************************************************************** 免责申明，以下观点纯粹是个人观点，要炮轰欢迎的很， 俺确实学过一点经济，不过基本都在几位斑竹那里偷来的，论文凭估计在本论坛里头的属于倒数第一 而且现在从事的工作也和经济，地产没有任何关系。 说白了俺就是打酱油的时候洒了点出来，看看也罢， 万万不可当真。 **************************************************************** 房价的决定因素（只讨论50万一下中低价位的住宅，不涉及高级住宅和商业地产），为了简单分析，我归了内在和外在因素这2个类别，欢迎大家补缺和纠错。 内在因素包括 1，土地的价值，关于澳洲的土地价值，我认识不多，目前的了解是市政在控制原始土地供应以及建筑许可的发放。 从原始土地供应的角度来看，政府是不希望出现房价大规模倒退的现象，作为 GDP的重要支柱，联邦政府自然不希望出现失控的现象，如果我的认知是正确的， 那么无论是洲政府或者区政府都不会于短期内在土地价格上做出大的下调，当然了，如果政府在这个时候上调，我个人认为是愚不可及的。从市场的土地存量供应来看，我不知道建筑开发商的现在的土地储备情况如何，理论上如果历史储备很大的情况下，可能在短期因为流动资金的紧张导致市场供应放大的状况。我个人的猜测是很难出现这样的情况，因为有实力储备的开发商应该能撑住，撑不住的时候估计政府还要进去撑，所以大跳水可能性比较小。 ----- 希望了解情况的朋友分享一下这方面的专业信息，如果查询免费的地价走势信息，本着互助精神，我会统一汇总在第一楼。 2， 材料成本，国内搞建筑的朋友都喜欢做一个建安成本的分析，这个是照猫画虎，材料成本出现大比例下降的可能应该也不大，澳洲的房子和国内的不一样，钢筋水泥用的少，基本都是用天然材料，考虑到需求的减少，可能会影响到价格，希望专业人士分析一下。由于到澳元的走弱，进口材料的成本应该是不会便宜下去了，但是存量消化也需要一个周期，短期涨价的可能也不大。 3，人工成本，跌的可能也不大，要么你就下岗，要么你就照拿工资，这个目前我的感觉是变化不大。 4，代理费用和开发商利润比例，这个是目前最大的压缩空间所在，希望有熟悉的朋友透露一二，不会影响到业内朋友的饭碗的。我此前估计的数据是在自有资金运作的情况在10~30%，而且应该偏向10~20%这个区间，如果考虑到资金成本问题，实际利润应该在10~20%这个区间。业内的朋友可以的话透露一下，就算大家知道了以后也不可能用这个来达到议价的目的。当然了，会不会诱发大家合伙盖房子的讨论就不是我可以预期的了。由于目前市场的融资成本很高，可能会出现贷款到期后无法续贷的情况，在不能快速在把房子卖出去的情况下，长期持有可能降价的地产是有风险的，这个风险又直接影响了银行对公司的授信额度，导致这个风险和回报不成正比，这个也是造成新房开工持续下降的一个心理因素。（这个涉及到后面会提到的供应问题） 5，比例构成，不清楚。简单的说就是土地的权重是30%或者50%，还是其他怎样一个数据，这样才能做真正的分析，现在我就是靠个人感觉来说一下自己的看法。 想了想，把本来想归在外在因素里的通货膨胀因素改在了这里，决定房子价格的内在因素应该是包含内在价值和货币的购买力之综合。 CPI大家都在谈，如果简单做个乘法，把这么些年的通货膨胀比率和房价上涨幅度比较一下，大概就能读出一些什么。再次请有数据的朋友分享一下，（当然了我建议取个20~30年的数据就可以，不要看太久远的数据了）我的猜测是由于经济雪茄都在说房价高，那么这个房价价格曲线肯定是偏离CPI曲线的，但是偏离程度到底多少看大家的事实数据了。这个只能作为一个参考， 毕竟经济雪茄做很多的指数修正是有其意义的，不过我很土暴的做法是，如果房子30年前卖8万（猜测，请指正），在只考虑CPI年均1。05的极端情况下，现在价格应该至少是34。6万。如果这个房子现在卖40~50万，我认为还可以接受（毕竟30年前不用买电脑，数码相机，少出国旅游，产生一定的便宜是可以肯定的，所以经济雪茄才定期进行权重修正），起码没有偏离的离谱。偏离2倍以上，恐怕就要仔细分析原因了，毕竟我的研究对象是中低价格的。 我个人的看法是，按照目前的实际价值和成本，新增房屋供应的价格不会出现大的价格回落，但是总体5~10%的回落是可能的，个体情况不敢继续乱猜，涉及具体细节太多了 *************************************************************** 4月30日更新 为了避免被人说是理论派,今天把合同给签了,转做实践派.买的新房子,应该有2万4, 只要不有什么大意外,应该6月份就可以结束租房,用我太太话说,就是她是房东,我是房奴......... 因为是结婚要用的房子,就不谈到底是合算不合算,重要的是自己能承担的起,而且有生活的实际需要. 希望大家买到房子的开心,没买到房子也不用失望,我个人的判断是今年下半年,明年上半年的房价会有大的回调。 [ 本帖最后由 目光降落 于 2009-4-30 20:14 编辑 ] |
