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不同的银行有不同的产品但各类产品的的本质是为了挑选出具备借贷资格的贷款人。因此，从银行对客户借贷考量出发，可分为四个考量的标准。分别为ALII，A for asset, L for liability, I for income, I for ID. 从细化分析，asset指的是银行对于借贷人本身资产的考量，例如客人有存款，有车，有房，有养老金等，这些资产在借贷的过程中具有优势。例如，客人要买房，本身有足够多的存款具备自己自付房价的20%甚至50%，有具备一定价值的车，有持续的养老金，在银行的角度这样的客人有比较良好的资本累计，是银行眼中的优质客户。 Liability为贷款人本身现有的负债。客人有信用卡，有其他的房贷，有车贷。需要清楚的是有负债对于借贷人而言并非劣势，关键在于所存在的负债是否合理。这中间讲究的是一种良性循环。银行在意的是贷款人是否能够按时按金额偿还自己的债务不造成银行的任何损失。 Income是银行考量借贷人其中最重要因素之一，所有的正规持续性收入必须足够满足偿还贷款与满足正常生活这两点要求，缺一不可。例如银行会在系统内将正常租金减少为8成，算入膳宿费（boarding fee）与单身或者结婚的生活费（living expense），银行希望看到在最最保守的情况下，借贷人的收入仍然可以“宽裕”地满足偿还贷款的能力。 ID 主要讲究的是个人的信用记录（credit score）所有有进行经济活动的借贷人都会有一份属于自己的信用记录，银行可以从这份信用记录内判断一个人的生活模式。这样一份信用记录有各个不同级别的分数，越高分值说明客人没有任何被拒或者欠款或者过多的信用卡咨询或者借贷咨询，及时还贷等等。而分数低的客人多半存在被银行拒绝放贷，或者有任何欠款迟还款的记录。那么反而言之为了避免有任何不好的记录产生是不是不去进行经济活动的信用记录分数将会越高呢？在统计了许多的客人信用记录后很奇怪的发现，往往没有任何或者很少经济活动的信用记录分数反而不高或者说很低。所以又结合了前面在负债里所强调的合理性以及良性循环。银行希望看到的是客人在有负债的行为下依然能够维持良好的生活习惯的模式，有收入有提前消费有准时还款这样的良性循环，不过度消费，不会以卡养卡生活，不会迟交欠费，这样的模式才是银行所希望的。因此没有经济活动的信用记录在银行看来没有任何的参考价值反而分数不高。 分析完银行放贷的四大考量要素我们可以自然过度到银行的分类。银行按照等级可分为Tier one 级别与Tier two 级别。Tier one 基本为四大银行；CBA, NAB, ANZ, WBC, 而tier two级别为 STG, SHBC, CITI BANK, ING等，最后等级为非银行类 但具备房款资格的funding 如FASTLEND, NAB BROKER, 等。所有的这些银行都会根据自身的银行运作做出对上文所提及的四大考量要素做出响对应的调整。有些银行注重对于借贷人信用记录的考量，有非常严格的信用分数评判。有些银行对于负债能力十分重视，会自动系统强制要求添加一定金额的信用卡来判断客人的借贷能力。各式各样的要求各不相同。值得区分的是一般tier one 银行对于借贷人资格的审理都会相对宽松于tier two以及非银行类funding。主要原因是银行自身资金链的完整性，在借贷方面可以张弛有度。 而对于tier two与非银行类funding的银行因为此类银行没有充裕的资金链去维持银行日常开销，因此对每一次放贷都显得额外严谨，容不得有任何对银行不利的行为产生。因此对借贷人质量的要求十分高。绝不轻易借贷放款。那是不是tier two与非银行类funding的银行不是没有任何选择的优势了？借回答这个问题我们又可以再深入探究银行各式不同产品存在的必要性。不难发现，对于tier two与funding经常会有不同的优惠推出，例如对年费的减免，对利率的额外折扣的提供，不同金额的奖金提供，返现，房屋估价减免等等。这样一系列的贷款产品存在的本质都是此类银行为了补偿自身银行的劣势赢得一定市场份额的战略。 结合以上所有的论点，银行有自己对于房贷的考量标准有由于自身条件所提供的不同产品。对于客户而言，总是希望选到最低利息最好服务最少年费最高估价的集所有最为一体的银行。这是任何客户都所希望的。然而这样的要求也是不现实的。首先没有任何一家银行能集齐所有的最，这可以从上文银行的分类与银行的产品存在的本质结合得出。再者银行是否同意借贷人得申请也是另一个屏障所在，这一点可以从银行放贷的四大考量要素可以看出。 因此贷款本身就是一个双向选择。银行推出产品吸引客户，客户通过满足银行要求通过申请，缺一不可。 |
