急问 - 自住房改投资房，可退税？ 符合六年法则吗？加分不手软！

tigernz

同学，

我的孩子上中学路程13公里多，每天路上就要花两个多小时。

我们现在住自住房，准备明年新学期开学就租房住到学校附近去，将现在的自住房出租，要出去住三年，到孩子高中毕业。请问：

1. 我的自住房出租，可以退税吗？

2. 如果将来我们搬回自己的房子住若干年后卖掉该房子，是否符合 ATO 的六年法则，而不需交纳增值税 (CGT).

加分感谢！

家有臭胖

因为工作原因要去其他地方，这样才符合六年法则
至于能否退税要看你家收入的，看这房子是否符合负扣税

从北到南

可以变成投资房，6年内搬回将来也不用交CGT。

能不能负扣税得算细数，比如贷款的多少和折旧的多少，如果正现金流的话还不如不报税，因为房租还得交税。

tigernz

从北到南 发表于 2014-12-19 20:59
可以变成投资房，6年内搬回将来也不用交CGT。

能不能负扣税得算细数，比如贷款的多少和折旧的多少，如果正 ...

感谢你提供的信息。

今年五月底买的房，已住了七个月。六年法则是要住半年，还是一年？

我没有房子报税的经验， 但租金肯定 cover 不了还贷的利息，因为是大涨价后才买的房子，我想应该是负扣税， 连地税，保险等都算上，大概每周贴300刀，一年就是15000， 能退回 $5000 吗？

dingyipu

tigernz 发表于 2014-12-19 21:15
感谢你提供的信息。

今年五月底买的房，已住了七个月。六年法则是要住半年，还是一年？

帮你问过专业会计，六年法则不需要住半年或者一年，只要你是先自住后出租，保持此房一直为名义自住房即可。当然，六年这个限制要遵守。可以免除所有CGT。

祝顺利。

Chimpanzee

dingyipu 发表于 2014-12-19 21:30
帮你问过专业会计，六年法则不需要住半年或者一年，只要你是先自住后出租，保持此房一直为名义自住房即可 ...

什么叫名义自住房？ 通过中介出租出去 还是名义自住房吗？

yourock

从北到南 发表于 2014-12-19 20:59
可以变成投资房，6年内搬回将来也不用交CGT。

能不能负扣税得算细数，比如贷款的多少和折旧的多少，如果正 ...

如果变成投资房，然后在6年之内卖掉呢？

dingyipu

Chimpanzee 发表于 2014-12-20 22:14
什么叫名义自住房？ 通过中介出租出去 还是名义自住房吗？

其实就是你没有别的自住房，租房住就可以。

mikelee19

关注，

Chimpanzee

dingyipu 发表于 2014-12-20 22:42
其实就是你没有别的自住房，租房住就可以。

谢谢解答

tigernz

Chimpanzee 发表于 2014-12-20 22:46
谢谢解答

同谢

从北到南

yourock 发表于 2014-12-20 22:26
如果变成投资房，然后在6年之内卖掉呢？

如果原来的自住房转投资，而另买一个房子做出自住的话，那新房子settle后六个月后就得挑一个做自住房，这个具体体现在将来卖的时候只能挑一个免CGT。

如果原来的自住房转投资的话，转投资地时候一定要做下估价做为将来卖房的cost base，以前很多帖子都有的，搜搜吧。

从北到南

tigernz 发表于 2014-12-19 21:15
感谢你提供的信息。

今年五月底买的房，已住了七个月。六年法则是要住半年，还是一年？

严格来讲，如果是另买一处住处的话，自住房一定要持有12个月以上，而且还必须在里面连续住满3个月，而且剩下的9个月即使不住在里面，也不能出租，才能将旧的房产在6个月内也当成main residence, 等于在6个月内有两处main residence.。你的情况只有一处main residence, 具体需要住多久才能搬我没有找到相关的条文，不过一定要保存所有的康嫂单，电水费单。

你能退回的税等于你的税率X（所有现金开支+房屋折旧2.5%+资产折旧-租金收入）。你的例子现金净支出$15000，假设两个折旧加起来是$6000, 你的最高税率是38.5%, 那你每年能省的税最多可能是$21000X38.5%=$8058。

ray_xyl

简单的说，可以做投资方，但是能退多少税要看你之前房子里offest acc里最多还了多少钱，和钱的去处；钱如果去买了投资房，100%抵税，如果去买了自住房，那么这部分缺失产生的利息则不可抵税

tigernz

从北到南 发表于 2014-12-21 00:25
严格来讲，如果是另买一处住处的话，自住房一定要持有12个月以上，而且还必须在里面连续住满3个月，而且 ...

谢谢。

请问中介管理费 能否报税？


维修费是否都可以包括，比如加壁柜，加一个Bathroom.

从北到南

tigernz 发表于 2014-12-21 10:23
谢谢。

请问现金开支是包括中介管理费 ？

包括中介费。

Repair可以直接做为当年的expense, improvement的华超过三百要分年份折旧的。

从北到南

tigernz 发表于 2014-12-21 10:23
谢谢。

请问中介管理费 能否报税？

哈哈。。太感谢了。最近在争取换双鞋穿。。

tigernz

从北到南 发表于 2014-12-21 18:04
哈哈。。太感谢了。最近在争取换双鞋穿。。

祝你早日换鞋，今天没分了。

请你帮我确认一下，我只有一个房子，我要搬出去租房（方便孩子上学），把自己的房子租出去，能否退税？

有分再加。

从北到南

分已经加得够多了。

我的看法是可以，但仅供参考。

最保险的办法是上ato网站申请private ruling.

可以先匿名先问下，他们人员的素质参差不齐，可以多打几个电话多问几个人。

tigernz

从北到南 发表于 2014-12-21 22:11
分已经加得够多了。

我的看法是可以，但仅供参考。

高招。我有事就喜欢打电话，最终能得到答案啊。

bobll_999

xuexi

ilovezmsss

学习下，请问楼主
我最近买了一个新房，也是我的第一套，我写的是投资，但我准备自己住进去，写投资的目的是为了以后在领15000的首次置业，那像我这样的情况，如果等我在买第二套房子的时候肯定是作为投资（领了15000的首次置业了），在把第一套投资改成自住（其实我是自己一直准备住在第一套里面），然后假如我想把第一套卖了之后，我的CGT 增值税怎么算啊，有什么好的办法合理避税么，谢谢
因为我是光脚，我没多少分，谁能回答我，以后有分了给你们加啊 谢谢

tigernz

ilovezmsss 发表于 2014-12-21 22:34
学习下，请问楼主
我最近买了一个新房，也是我的第一套，我写的是投资，但我准备自己住进去，写投资的目的 ...

不好意思，我还没遇到过这种情况，看其他TX怎么回复，或者你专门发个帖。

ilovezmsss

tigernz 发表于 2014-12-21 22:45
不好意思，我还没遇到过这种情况，看其他TX怎么回复，或者你专门发个帖。 ...

好的，我发个新帖看看

owner

好文要顶。

从北到南

ilovezmsss 发表于 2014-12-21 22:34
学习下，请问楼主
我最近买了一个新房，也是我的第一套，我写的是投资，但我准备自己住进去，写投资的目的 ...

写投资为了贷款吧？ 这个和之后房子是投资或者自住是两回事。

不太清楚新的政策，不过我搜了一下，怎么好像是自住才能拿到这个一万五呢？具体见下。

Am I eligible?

To be eligible for the $15,000 grant:

the contract date must be on or after 1 October 2012

the home is a brand new home

you are over 18

you or your spouse (including de facto spouse) have never held a relevant interest in any residential property in Australia prior to 1 July 2000.

However, you may be eligible if you or your spouse, including de facto spouse, have only had a relevant interest in any residential property in Australia on or after 1 July 2000 and you have not resided in that property for a continuous period of at least 6 months.

the value of the property must not exceed the First Home Owner Grant Cap of $650,000 for contracts dated between 1 October 2012 to 30 June 2014

the value of the property must not exceed the First Home Owner Grant Cap of $750,000 for contracts dated on or after 1 July 2014
you have not received a first home owners grant in any State or Territory, unless subsequenly repaid

you need to live in the home for a continuous period of at least 6 months

at least one applicant is a permanent resident or Australian citizen

each applicant must be a natural person and not a company or trust.

If your contract is dated prior to 1 October 2012, visit the First Home Owner Grant page.

从北到南

tigernz 发表于 2014-12-21 22:18
高招。我有事就喜欢打电话，最终能得到答案啊。

还望你问了后回来给大家解惑呢！

ilovezmsss

从北到南 发表于 2014-12-21 22:52
写投资为了贷款吧？ 这个和之后房子是投资或者自住是两回事。

不太清楚新的政策，不过我搜了一下，怎么 ...

谢谢，是的 为了贷款也是一个目的(paopaobing(78))

ilovezmsss

从北到南 发表于 2014-12-21 22:52
写投资为了贷款吧？ 这个和之后房子是投资或者自住是两回事。

不太清楚新的政策，不过我搜了一下，怎么 ...

其实我主要不明白的是，是不是写自住房，然后卖掉就能免房产增值税？我的疑问就是，我这个第一套我写的是投资但是实际上我是准备自住的，假如以后我想卖掉，是不是就要交好多房产增值税了？我就想等我想卖掉之前把这套房子改回自住，这样可以合理避税么（就是不交房产增值税）。
不知道怎么给你加分，找不到加分的按钮(paopaobing(79))

owner

ilovezmsss 发表于 2014-12-21 22:59
其实我主要不明白的是，是不是写自住房，然后卖掉就能免房产增值税？我的疑问就是，我这个第一套我写的是 ...

这个我可以告诉你，可以转回自住。

但作为投资房期间该交的一毛也不能少，该返还的一毛也不能少。

算法还很复杂。

我正在问是否需要做一次估价呢。